L’investissement fractionné est un nouveau concept pour acheter une partie d’un bien immobilier et en récolter des rendements. Il s’agit d’un modèle de placement unique qui bouleverse complètement le secteur de l’investissement locatif. Cette voie est à la fois ouverte aux investisseurs avertis ainsi qu’aux investisseurs néophytes. Retrouvez toutes les informations à savoir à travers cet article avant d’investir …
Définition de l’immobilier fractionné
Il s’agit d’une appellation utilisée pour décrire un modèle d’investissement où l’investisseur perçoit des revenus en contrepartie de sa contribution à l’acquisition d’un bien immobilier. Il existe plusieurs modèles dans l’investissement tokénisé, un très connu est le fonctionnement par royalties : chaque porteur de capitaux bénéficie d’une redevance sans être propriétaire d’une part de bien acquis. On reviendra sur ce modèle de royalties car il a récemment été interdit par l’AMF. Voici un article qui vous explique le concept, et les différentes formes, pour vous faire votre propre avis sur l’immobilier fractionné.
Ce système de royalties a été dénoncé par l’Autorité des marchés financiers et les modèles restants se basent sur une obligation où vous n’êtes pas propriétaire des parts d’immobilier mais de l’obligation.
Le principe de l’immobilier fractionné
Une société spécialisée se charge de la mise en place d’un investissement en immobilier fractionné.
Pour cela, elle va s’occuper (ou déléguer) :
- la recherche du bien immobilier
- la négociation du bien et la simulation du gain financier possible
- la proposition du bien immobilier sous forme de fractions via un contrat entre les investisseurs et l’entreprise
- la communication et location du bien pour générer des revenus locatifs
- la gestion administrative de l’entreprise et du bien
Les investisseurs n’ont pas à se préoccuper de la gestion du bien acquis, ce rôle revient à la société de gestion qui propose le bien. Cette gestion peut être gérée par la plateforme qui propose le bien ou déléguée à une entreprise spécialisée.
Les loyers générés par le bien locatif sont alors versés à l’investisseur en fonction du nombre de parts qu’il possède (au prorata).
Voici le schéma qui résume ce montage :
Sur des plateformes, vous aviez par exemple l’opportunité d’acheter des bouts d’immeubles ou d’appartements.
Les modèles de placements en immobilier fractionné
À ce jour, les plateformes qui proposent un placement dans l’immobilier fractionné ont différentes options.
Le modèle des royalties interdit par l’AMF
Les premières plateformes dans l’immobilier fractionné se sont lancées sur le modèle des royalties. C’est à dire qu’en tant qu’investisseur, vous achetez des droits de revenus futurs sur un bien immobilier mais vous n’êtes pas propriétaire d’une partie de l’immobilier. Uniquement du droit de toucher une partie des revenus.
Cela a l’avantage de pouvoir proposer ce modèle facilement aux investisseurs mais c’est aussi très risqué. Vous n’êtes propriétaire de rien et vous dépendez de la bonne gestion de l’entreprise qui a proposé ce modèle pour toucher une partie des revenus après les charges.
C’était le cas de l’application en immobilier fractionné Bricks qui a proposé ce modèle sur plusieurs biens en France et en Europe.
Fin 2022, l’Autorité des marchés financiers, le gendarme des supports de placements financiers, a décidé d’interdire ce modèle. Bricks est alors en phase de restructuration pour continuer de proposer ses services avec un modèle différent sous forme d’obligations.
Le modèle des obligations
Bricks se dirige actuellement sur un modèle par obligations, tout comme Louve Invest qui a déjà lancé un appartement à Marseille sous ce format.
Une obligation est un titre financier qui vous permet de toucher les revenus locatifs générés par le bien immobilier. Cette obligation est indexée sur la valeur du bien immobilier. Un expert passe chaque année pour ré-évaluer le bien et cela vous permet de bénéficier de la plus-value immobilière. L’ensemble de ce détail est indiqué dans le contrat obligataire émis par l’entreprise qui propose ce bien et signés par l’investisseur.
Comme c’est une obligation, la fiscalité est la flat-taxe à 30% et non les revenus fonciers. Cela permet d’avoir une fiscalité plus douce par rapport à une SCPI ou un appartement locatif en direct.
Le financement participatif
Le financement participatif, appelé crowdfunding immobilier, n’est pas de l’immobilier fractionné.
Les services proposés pour du financement participatif sont définis avec le règlement « PSFP ». Entre autres, il y a la mise en relation entre les investisseurs et les porteurs de projets via une plateforme, type Anaxago, Baltis, etc.
Chaque plateforme qui souhaite fournir ces prestations doit s’inscrire en tant que prestataire de service de financement participatif ou PSFP au niveau de l’AMF. Ce titre implique de nombreuses exigences.
Mais c’est surtout le modèle qui ne correspond pas vraiment à de l’immobilier fractionné. Le crowdfunding vous permet d’investir sur un projet immobilier, mais c’est uniquement au porteur de projet à qui vous prêtez de l’argent et celui-ci vous verse un rendement qui est préalablement affiché. À aucun moment, vous êtes propriétaire d’une partie du bien immobilier ou vous touchez des revenus locatifs.
Beaucoup d’investissement confondent encore le crowdfunding immobilier et l’immobilier fractionné. Car même si le sous-jacent est de l’immobilier, le risque et le rendement ne sont pas comparables à de l’investissement immobilier.
Les avantages de l’immobilier fractionné
L’investissement immobilier fractionné est une solution en plein essor, car il offre plusieurs avantages pour les investisseurs, surtout ceux avec un petit budget.
La simplicité des démarches
L’investissement immobilier est un placement financier profitable. Cependant, la majorité des épargnants sont encore hésitants face à la complexité des démarches administratives, financières et juridiques que cela implique. En optant pour l’immobilier fractionné, ils sont à l’abri de ces procédures contraignantes.
Aujourd’hui, toutes les procédures sont proposées entièrement en ligne. Les investisseurs ont juste à se connecter sur la plateforme de leur choix et à suivre les procédures nécessaires pour devenir un investisseur. En quelques clics, il est possible d’effectuer son inscription, choisir le bien à acquérir et réaliser sa transaction financière. En tant qu’investisseur, vous n’avez aucune démarche juridique et administrative qui vous incombe.
En d’autres termes, les investisseurs se servent uniquement de leurs fonds propres. Cela veut dire qu’ils ne sont pas obligés de se rendre auprès d’un organisme de crédit pour obtenir un financement.
La très grande accessibilité des projets
Le concept de l’immobilier fractionné donne le droit aux particuliers de se construire un patrimoine immobilier accessible à tous les particuliers, quels que soient leurs revenus. Par exemple, une fraction de bien peut valoir 20, 30, 50 ou 100 euros.
Suivant leur capacité, les investisseurs peuvent acheter une ou plusieurs parts lors de leur adhésion à un projet. Le dispositif proposé est un excellent moyen d’éviter les crédits et les dettes. De nombreux particuliers ont le désir d’acquérir un bien immobilier, mais n’ont pas les moyens de réaliser cette acquisition.
Grâce au concept de l’immobilier fractionné, il est plus facile de se lancer dans un projet d’acquisition avec les ressources en sa possession. Par la suite, il est plus simple de racheter des parts de façon progressive avec les autres parts suivant les ressources en votre possession.
Un support d’épargne rentable
L’investissement dans la pierre est un support de placement financier très rentable. L’immobilier fractionné permet entre autres aux investisseurs de posséder une part dans un bien immobilier de grande valeur. En effet, la majorité des organismes d’investissement proposent des biens luxueux avec des rendements dont la valeur est supérieure à la revente et à la location. Autrement dit, les investisseurs peuvent avoir l’assurance de réaliser du profit et récupérer leur placement lorsqu’ils auront besoin d’argent. Vous avez donc une meilleure liquidité. La digitalisation de la démarche est un atout majeur pour revendre ses parts en quelques clics.
Un placement clé en main
La gestion administrative et locative des biens est entièrement prise en charge au niveau de la plateforme d’investissement. Cela inclut l’acquisition des différents biens immobiliers, la recherche des locataires, la perception des loyers ainsi que l’entretien du logement.
Cette pratique s’appelle l’investissement clé en main, il est à la fois sans contraintes et pratiques. En effet, l’effet de levier qu’il propose permet de développer son épargne plus rapidement qu’en faisant un achat en direct. Contrairement à ce dernier, l’immobilier fractionné minimise les risques, notamment par rapport à la vacance locative et le risque de défaillance.
Comparaison entre l’immobilier fractionné et lesSCPI
On parle souvent de l’immobilier fractionné et de la SCPI. Ce sont deux sujets qui présentent des similitudes, c’est la raison pour laquelle ils s’associent parfaitement.
La SCPI est un produit d’épargne mutualisé
Les associés d’une SCPI sont tous propriétaires d’un parc immobilier à hauteur de leur participation ou au prorata des parts en sa possession. Une SCPI implique la possession d’un immeuble pour la scinder en différentes parts entre les investisseurs qui se sont associés pour concrétiser le projet d’achat.
En investissant son argent dans l’immobilier fractionné, on ne dépend pas uniquement d’un seul immeuble. En effet, le parc des SCPI les plus importantes se composent toujours de plusieurs centaines d’actifs pour limiter au maximum les risques d’impayés.
La diversification sur plusieurs typologies d’actifs
Le parc immobilier proposé à partir des SCPI peut être divisé entre différentes typologies de biens immobiliers. Parmi les plus connues, il y a les SCPI de bureaux, mais il y a également les SCPI logistiques, murs de commerces et touristiques… La plupart des plateformes proposent uniquement des biens résidentiels, il est plus compliqué de proposer des biens sur d’autres actifs (commerces, bureaux, logistiques, etc). Blocks fait figure de pionnère dans ce sens en proposant des commerces aux investisseurs. La plateforme n’est pas encore accessible.
La diversification géographie
Avec les SCPI européennes, il est possible d’effectuer une mutualisation de son patrimoine immobilier dans la majorité des pays européens. Les dividendes qui en résultent ne sont pas assujettis à des prélèvements sociaux, ce qui rend leur attrait encore plus considérable. C’est possible aussi d’investir dans plusieurs pays avec l’immobilier fractionné mais c’est plus rare. Bricks a proposé plusieurs biens à l’étranger au Portugal. Il est aussi possible d’investir aux états-unis avec RealT.
Les mesures à prendre avant de se lancer
L’investissement fractionné est un modèle d’investissement en vogue depuis quelque temps. De nombreuses plateformes spécialisées dans ce type de placement se sont développées en quelque temps. Pour choisir la plateforme d’investissement qui vous convient, il y a des points sur lesquels il faut se pencher.
Se renseigner sur la plateforme
Avant de s’inscrire sur une plateforme dédiée à l’immobilier fractionné, il est préférable de prendre connaissance avec l’ensemble des informations qu’elle propose. Entre autres, il est intéressant de s’attarder sur son fonctionnement incluant les commissions et les frais. Cette démarche est importante, car la rentabilité de votre placement en dépend.
Il existe de nombreuses plateformes sur le marché de l’immobilier fractionné, notamment :
- Bricks en France et au Portugal
- Brik en France
- RealT aux états-unis
- Blocks sur les actifs de commerce en France
Ou encore Livret P qui est entre de l’immobilier fractionné et de la SCPI.
Plus récemment, Louve Invest s’est aussi lancé sur l’immobilier fractionné en proposant un premier bien à partir de 200€, sous le modèle des obligations.
S’informer sur le prix du bien et la simulation
L’immobilier fractionné repose sur l’utilisation des tokens. Aussi, chaque plateforme possède sa propre approche en la matière, d’où l’importance de se renseigner sur le tarif de départ des tokens. Généralement, le prix d’appel est fixé pour permettre au plus grand nombre d’investir dans la pierre.
S’assurer de l’autorisation d’exercer de la plateforme
Une plateforme spécialisée dans l’immobilier fractionné doit avoir un agrément de la part de l’AMF ou de l’ACPR. A part cela, son modèle doit être validé par l’AMF, par exemple via un contrat d’obligations et un DIS (document d’informations clés). Toutefois, il est important de vérifier que l’organisme soit parfaitement en règle au niveau de l’ORIAS. Son numéro d’immatriculation doit être visible sur sa page d’accueil.
Bilan sur l’immobilier fractionné
Pour vous lancer facilement et rapidement dans l’investissement immobilier, vous pouvez opter pour l’immobilier fractionné. Ce modèle d’investissement permet de diversifier son placement avec un montant minimum d’investissement dérisoire : 1 à 10€, 100€ pour certaines plateformes. Cependant, tout investissement comporte toujours une part de risque, d’où l’importance de bien se renseigner avant de se lancer.
Récemment, le manque d’encadrement du système des royalties a impacté l’immobilier fractionné. De nombreux investisseurs ont décidé d’acheter des parts des biens proposés par Bricks sans réellement comprendre le fonctionnement qu’il y a derrière.
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier fractionné, quelques points sont importants à vérifier avant de concrétiser un investissement, notamment :
- Le contrat qui lie les investisseurs au bien
- La fiabilité de la plateforme où vous communiquez vos informations personnelles
- La qualité et le risque derrière l’opportunité du bien : bien vérifier le couple rendement / risque
Une vidéo complète sur le sujet a été lancé, Alexandre d’Investissements-faciles fait le tour du sujet et des plateformes existantes :