L’investissement immobilier gagne progressivement du terrain et fait de plus en plus d’adeptes. Hormis la popularité des démarches telles que la SCPI ou l’investissement dans l’immobilier fractionné, locatif clé en main ou crowdfunding, il y a l’investissement dans un immeuble de rapport qui offre une rentabilité très intéressante.
Cette forme de placement permet d’obtenir l’une des plus grosses rentabilités du marché de l’immobilier. Mais, il peut aussi y avoir des désillusions si on n’évite pas les erreurs classiques …
Dans cet article, on fait le tour du sujet en évoquant :
- l’immeuble de rapport et comment investir
- où investir sur un immeuble de rapport
- les 5 erreurs à éviter lors d’un investissement sur un immeuble de rapport
- la tension locative sur un immeuble de rapport
- un exemple d’investissement
Qu’est-ce qu’investir dans un immeuble de rapport ?
L’investissement dans un immeuble de rapport est un placement très prisé en ce moment. Aujourd’hui, ce dispositif fait partie des solutions qui proposent une forte valeur ajoutée.
Définition d’un immeuble de rapport
Un immeuble de rapport est un bien de location ou un immeuble locatif qui est proposé à l’achat et destiné à la location. C’est-à-dire que vous faites l’acquisition d’un bien composé de plusieurs appartements. Un seul investisseur se charge de son achat à travers un unique investissement.
Il rapporte à un investisseur ou à un constructeur des revenus passifs. Son acquisition est donc effectuée dans le but d’obtenir une rentabilité suffisante.
Le concept proposé
Pour investir dans un immeuble de rapport, il faut investir en une seule fois pour l’acquisition d’un seul bâtiment ou immeuble.
Le concept véhiculé à travers cet investissement est tout à fait opposé au régime proposé avec la copropriété, car l’ensemble du patrimoine appartient à un seul bailleur. Généralement, les biens proposés pour ce type de placement sont situés en plein centre-ville. Même si l’achat d’un immeuble dans sa globalité paraît être un investissement risqué, il reste rentable. Il s’agit d’un placement immobilier sur le long terme.
Les différents types d’immeubles de rapport
Pour l’achat d’un immeuble locatif, vous avez la possibilité de vous orienter vers un bien avec des logements déjà loués ou vers un bâtiment avec des appartements encore vides. L’intérêt de ce dernier réside dans la possibilité d’effectuer d’éventuels travaux lorsque cela est nécessaire. Cette opportunité est un atout majeur, car c’est une occasion qui permet de valoriser au mieux les appartements.
En même temps, un immeuble vide est aussi intéressant, car vous pouvez modifier le plan de certains logements afin d’optimiser leurs surfaces locatives suivant les demandes locales. Cette option est un bon moyen pour accroître le rendement local de votre bien.
Toutefois, la réalisation de travaux est une chose qui ne s’improvise pas, surtout avec un immeuble. L’accompagnement d’un professionnel est nécessaire.
Habituellement, lorsque vous faites appel à un investisseur tel qu’un organisme de crédit, l’idéal est d’avoir un immeuble qui soit loué dans son intégralité ou à moitié. La présence de baux rassure les porteurs de capitaux et réduit leur incertitude par rapport à votre projet de location.
Comment investir dans un immeuble de rapport ?
L’investissement en immeuble de rapport est complexe car les annonces sont rares. Il implique forcément d’avoir de la disponibilité, pour réagir rapidement et visiter si besoin pour faire une offre.
Plusieurs stratégies sont possibles :
- travailler avec des agents immobiliers locaux si vous ciblez une ville précise
- être ouvert à toutes offres et multiplier les altertes sur les sites de vente de biens immobiliers
- déléguer l’investissement locatif à des plateformes spécialisés comme Masteos ou Beanstock
Où investir pour un immeuble de rapport ?
Le premier paramètre à prendre en compte lorsque vous investissez dans un immeuble locatif c’est l’emplacement de celui-ci. C’est d’autant plus indispensable étant donné que vous avez besoin de trouver plusieurs locataires pour que votre investissement soit rentable.
Souvent, les coûts des bâtisses en ville sont élevés. Du coup, les investisseurs privilégient souvent les biens en rase campagne. Attention tout de même à la localisation, car le risque de vacances locatives peut être énorme en fonction de la zone géographique où se situe l’immeuble.
En plus de la ville, la demande locative et la rue sont aussi des points essentiels lors de votre recherche. Ce sont des critères à analyser au tout début de votre projet. Si vous faites le choix d’un immeuble vide, vous avez besoin de maximiser sa location pour rembourser votre crédit. Votre placement peut alors devenir un piège si vous avez du mal à trouver des locataires.
Trouver un immeuble locatif qui réunit tous les critères nécessaires pour rentabiliser votre investissement est assez complexe. Pour trouver le bien idéal, il faut avant tout baser sa recherche sur la tendance de la zone géographique ainsi que le type de population qui s’y trouve. Cette démarche vous aide aussi à affiner vos locataires cibles et les loyers qui leur conviennent.
Autrement dit, votre projet d’immeuble d’apport doit répondre à une demande dans le bassin géographique de votre choix.
Quel rendement pour un immeuble de rapport ?
Lorsque vous effectuez un investissement dans un immeuble de rapport, il faut faire la différence entre la rentabilité et le rendement. Ce dernier comporte uniquement les revenus issus du capital que vous avez investi. La rentabilité est composée de la variation de ce dernier en plus des revenus provenant du capital investi.
Le rendement issu d’un immeuble locatif dépend de différents paramètres dont son emplacement ainsi que les caractéristiques de chaque appartement.
Pour obtenir un rendement conséquent, de nombreux investisseurs optent pour un bien à rénover en raison de l’attractivité du prix au mètre carré. Cette astuce est intéressante, car elle vous donne la possibilité de mutualiser le coût de vos travaux. Une fois que ces derniers sont effectués, la valorisation de votre bien vous assure une bonne mise en location en plus de la pérennisation de votre rendement locatif.
Le rendement moyen que génère un investissement locatif varie entre 3 et 7 % à l’année en fonction de la superficie de l’appartement et de sa configuration. En France, le rendement brut moyen pour un immeuble locatif oscille entre 7 et 12 %. Globalement, ce type de placement affiche un excellent cash-flow comparé à d’autres modèles d’investissement dans le domaine de l’immobilier.
Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?
Les atouts d’un immeuble de rapport sont nombreux, d’où le fait que ce modèle de placement soit populaire auprès de nombreux investisseurs.
Une rentabilité élevée
Un investissement dans un immeuble de rapport vous offre la possibilité de bénéficier d’un prix au mètre carré très faible. En effet, en achetant des appartements en lot, vous bénéficiez d’un rabais sur le prix de vente du bien.
À part le prix attractif du bâtiment, vous effectuez également des économies sur votre impôt foncier et vos frais de notaire. Il en va de même pour vos frais de courtage et vos frais bancaires en raison de votre emprunt bancaire qui est unique.
Dans le cadre de travaux de rénovation, vous avez plus de facilité à négocier le prix des matériaux compte tenu de l’importance de leur quantité. Avec un nombre d’interventions plus conséquent sur un chantier, les artisans sont aussi plus enclins à proposer un tarif plus attractif.
Théoriquement, un immeuble de rapport offre une rentabilité locative brute la plus conséquente du marché. Dans la métropole, elle peut proposer une rentabilité allant de 7 à 15 % chaque année.
Un marché peu concurrentiel
Un immeuble locatif ou un bâtiment vendu en bloc est situé sur un marché où la concurrence est encore faible.
Ce secteur étroit est essentiellement connu des investisseurs, ce qui réduit considérablement la concurrence. À savoir, les particuliers en quête d’un bien à acheter ne feront jamais le choix d’un achat de biens en bloc.
Un gain de temps considérable
Entre la prospection de biens, la négociation de crédit, la signature d’un compromis de vente et la signature d’un acte de vente, l’investissement immobilier est un processus chronophage.
L’achat de plusieurs lots d’appartements en une seule fois vous fait donc gagner un temps considérable. Ce processus accélère alors la constitution de votre patrimoine. Autrement dit, vous profitez d’une simplification de votre acquisition et il en va de même pour la procédure de gestion administrative de ce dernier.
Une stratégie locative personnalisée
Un immeuble de rapport est un choix judicieux pour diversifier votre stratégie de location à travers un seul investissement.
Suivant vos projets, vous avez la possibilité de louer une partie de votre bien en location meublée, et une autre partie en colocation et faire de certaines parties des locaux commerciaux. En élaborant une stratégie locative sur mesure, vous optimisez la fiscalité de votre investissement.
Les 5 erreurs à éviter dans un immeuble de rapport
La division de l’immeuble
Il n’est pas rare que l’investisseur décide de diviser l’immeuble comme bon lui semble, en créant des cloisons, modifiant les parties communes, etc.
Il faut faire attention lors de l’agencement de l’immeuble et de chaque appartement, on ne peut pas faire ce que l’on veut !
Il est nécessaire de prendre des renseignements, sur le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et la mairie avant de faire des changements.
En fonction de la zone, il est parfois nécessaire de créer des places de stationnement par exemple. Dans le cas où vous ne pouvez pas créer facilement de place de parking, alors cela devient complexe.
Les compteurs EDF
Lors de la division des logements, il est nécessaire que chaque logement ait son propre compteur EDF. En fonction du nombre d’appartements que vous faites, il faudra faire les installations en conséquence. Des documents sont à fournir à la mairie.
Le choix de la zone
Investir dans une zone qui vous ne connaissez pas et sans expertise d’acteur externe, le risque est réel et très important d’investir dans une ville où la démographie est en chute libre et le tension locative est faible. En fonction de la configuration que vous avez en tête, la demande est différente entre un studio, T2, T3 ou T4.
Certaines villes sont vraiment à fuir en terme d’investissement pour un immeuble de rapport car le demande est trop faible, même si sur le papier, le prix au m2 est intéressant.
Les dynamiques démographiques sont à prendre en comtpe.
Le calcul des loyers
Dans le cas d’un investissement avec des appartements occupés, il est simple de calculer le loyer annuel :
- est-ce que le loyer est sous ou sur-évalué ? si il est sur-évalué, cela va être délicat dans le cas d’un départ de locataire.
Si le bien est totalement vide, il est important de faire des scénarios réalistes et parfois pessimistes pour se projeter. La création d’une fausse annonce permet de facilement mesurer la tension locative. L’annonce devrait attirer plusieurs appels par jour pour estimer que le marché est tendu.
La taxe foncière
La taxe foncière est à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité d’un investissement en immeuble de rapport. En moyenne, cela doit répresenter 1 mois de loyer. Dans le cas d’un local commercial, il est possible de déporter une partie de la taxe foncière sur le bail commercial en fonction de la surface du local commercial.
La tension locative pour un immeuble de rapport
Il s’agit d’un critère essentiel pour un investisseur dans le domaine de l’immobilier. La tension locative est une référence qui permet de définir le rapport entre l’offre et la demande en immobilier dans un secteur géographique.
Un bien situé dans une zone tendue, cela signifie que la demande locative est considérable. Inversement à cela, s’il se trouve dans une zone peu tendue, c’est la vacance locative qui est considérable. Ce paramètre prend en compte les secteurs préurbains et les agglomérations.
La mesure de la tension locative est importante, car elle est déterminante dans l’achat d’un bâtiment locatif et dans la rentabilité de l’investissement.
La plupart du temps, la demande locative est importante dans les grandes villes comparées au nombre de biens proposés en location. Dans le cas contraire où ces derniers sont nombreux, cela veut dire que la concurrence est considérable, ce qui implique davantage d’efforts pour se démarquer.
Dans une petite ville, la demande locative peut être flexible avec un risque de vacance locative plus ou moins considérable.
Le site du tensiomètre locatif peut vous aider à connaitre la tension locative en fonction du type de bien et de la zone géographique.
Exemple d’investissement dans un immeuble de rapport
Prenons le cas d’un projet immobilier dans la commune de Montereau-Fault-Yonne dans le 77, en Seine-et-Marne.
Cet exemple est intéressant car l’investissement dans un immeuble de rapport ne veut pas forcément dire investir plus de 500 000€. Dans notre cas, on parle d’un investissement de 259 000€ pour un rendement de 6,84% (soit 17 700€ de loyer annuel).
L’immeuble est composé de 2 appartements de type T2. Les deux appartements sont déjà rénovés, il ne reste plus qu’à les rafraichir pour permettre d’optimiser la mise en location. L’un a une superficie de 38m2 et l’autre 47m2.
L’investisseur a forcément réalisé une analyse en amont pour s’assurer de la demande locative. Environ 30% des habitants de la commune sont retraités et seulement 7% de la population sont étudiants.
Pour que l’investissement soit rentable, l’investisseur a préféré conservé les T2 et ciblé des retraités ou couple sans enfants, et même potentiellement des étudiants. La cible, large, permet de multiplier les profils qui peuvent être intéressés.
En conclusion sur l’immeuble de rapport
La gestion locative d’un immeuble de rapport peut vite être chronophage, parfois complexe si le nombre de locataires est important et que vous gérez tout en direct et à distance.
Et malgré le risque d’un tel investissement, en particulier si on se renseigne peu sur le bien, la rentabilité sur ce type d’investissement est extrêmement intéressant, surtout dans le cas de lourds travaux où la plus-value dégagée lors d’une revente peut être très intéressant.
Il importe donc d’étudier en profondeur le marché locatif de la ville concernée par le projet d’investissement locatif : concurrence, tension locative, type de bien privilégié, etc
Le marché des immeubles de rapport est un cercle restreint à l’intérieur duquel s’aventurent uniquement les investisseurs chevronnés.
Tout comme l’avenir de l’immobilier classique, celui des bâtiments locatifs affiche aussi de beaux jours devant lui. La multitude de possibilités que permet ce type de placement le rend plus attractif et intéressant pour les investisseurs disposant des moyens financiers pour concrétiser ce type de projet.
FAQ