L’investissement locatif clé en main séduit de plus en plus de français. Ses atouts sont nombreux. Afin de mieux apprécier les avantages de cette démarche et pour une première expérience réussie dans ce domaine, voici toutes les informations à prendre en compte.
Présentation de I’immobilier locatif clé en main
L’immobilier locatif clé en main est un système d’investissement qui consiste à déléguer une partie ou la totalité d’un projet immobilier entre les mains d’une entreprise experte en immobilier.
Grâce à un service clé en main, l’investisseur économise un temps précieux tout en profitant des conseils d’un expert lors de chaque étape d’un projet d’investissement locatif. Dans ce cas, l’investisseur se contente d’apporter les capitaux nécessaires à la concrétisation de ce dernier.
Cette forme d’investissement est considérée comme judicieuse, car elle limite les aléas relatifs à ce type d’investissement et permet d’obtenir une forte rentabilité. En principe, un investissement locatif comprend les points suivants :
- la recherche du bien idéal
- la conception d’un montage juridique et fiscal
- la recherche d’un financement immobilier
- la réalisation de travaux
- la recherche de locataires
- la gestion locative.
Le terme clé en main veut dire que l’investisseur dispose immédiatement d’un bien afin de le proposer en location dès sa livraison.
Financer une opération d’investissement immobilier locatif
Un projet d’investissement locatif peut être financé de multiples façons. Pour mener à bien un projet d’immobilier locatif, un investisseur peut utiliser ses fonds propres ou recourir à un emprunt.
Utiliser ses fonds propres
Les fonds propres représentent l’argent disponible ou le capital de l’investisseur au moment de la réalisation d’un achat immobilier destiné à la location. L’argent ainsi réuni couvre différents frais annexes comme les frais d’agence et les frais de notaire. Avec ce choix de financement, vous n’avez pas à payer les intérêts et les frais bancaires relatifs à un crédit.
Autrement, c’est un choix qui évite l’endettement. En revanche, cela ne permet pas d’utiliser l’effet de levier bancaire (l’argent de la banque) et il est souvent difficile d’avoir la totalité de la somme en fonds propres.
Recourir à un crédit
Se tourner vers le prêt peut également être une solution dans le cadre d’un investissement immobilier locatif. Un crédit bien pensé produit un effet de levier. C’est-à-dire qu’il permet à une personne d’obtenir les fonds nécessaires pour qu’elle puisse acquérir un bien.
L’immobilier est l’unique placement pouvant être financé grâce à un emprunt.
Souscrire à un prêt est aussi rentable, car le taux d’intérêt est souvent inférieur à celui du taux de rendement brut visible sur le placement immobilier.
Autrement dit, même s’il faut payer des intérêts, la rentabilité globale obtenue est supérieure au coût total de l’emprunt. De plus, les intérêts du crédit sont déductibles sur les loyers lorsqu’ils doivent être déclarés à l’impôt sur le revenu. Avec la possibilité de faire baisser la base imposable, il est possible d’obtenir une optimisation de sa fiscalité.
C’est une possibilité pour les sociétés effectuant une location meublée ou à vide. Par ailleurs, la contraction d’un crédit immobilier permet généralement de bénéficier d’une assurance décès et invalidité afin de sécuriser l’opération.
En ce qui concerne les taux d’intérêt, ils varient en fonction de la durée de l’emprunt. En règle générale, plus le délai de remboursement de l’emprunt est court et plus le taux est faible.
Par exemple, pour un crédit à rembourser sur 10 ans, le taux d’emprunt avoisine 1,40 % contre 1,90 % pour un emprunt à régler sur 20 ans. Les taux ont tendance à augmenter et il peut être intéressant de passer par un courtier comme Pretto afin de bénéficier des meilleures conditions.
Les rendements espérés dans l’investissement locatif délégué
Il est important de faire la différence entre le rendement locatif et la rentabilité locative. Dans le premier cas de figure, ce sont les revenus issus de l’immobilier locatif qui sont à prendre en compte. En ce qui concerne le second cas de figure, il intègre les revenus provenant de la location et la variation du prix du bien acheté.
Le rendement brut d’un investissement locatif s’obtient à partir de la division du loyer annuel avec le prix du logement. Le résultat de ce rapport est à multiplier par 100. C’est la formule de calcul à adopter pour obtenir le rendement locatif brut annuel. Il s’agit d’un premier indicateur utile.
D’autres critères viennent le compléter pour obtenir le rendement d’un placement immobilier. Car malheureusement, dans ce calcul, un grand nombre de frais n’est pas pris en compte et ce n’est pas ce que l’investisseur va toucher dans sa poche.
En effet, il faut aussi tenir compte de la rentabilité nette de charges. Pour cela, vous reprenez le calcul effectué précédemment en retranchant la taxe foncière, les frais de gestion et les charges non récupérables. Le résultat de ce calcul donne le rendement locatif net. Ce dernier varie de 4 à 12 % en fonction du projet immobilier dans lequel vous avez investi.
Pour avoir le chiffre précis que vous touchez dans votre proche, l’imposition est à prendre en compte. En théorie, c’est votre tranche marginale d’imposition (entre 0 à 45%) + les prélèvements sociaux (17,2%). Mais tout dépend de votre régime (régime réel, micro-foncier), vous pouvez bénéficier d’un abattement ainsi que si c’est une location meublé non professionnel (LMNP). On en parle en détail plus bas.
Tarifs des plateformes en immobilier locatif déléguée
Les plateformes proposant un investissement clé en main se chargent généralement de gérer la location d’un bien à la place de l’investisseur. Ce service a un coût supplémentaire dans l’investissement locatif clé en main, il se fait sur la durée. Il peut être offert par la plateforme lors de la première année comme c’est le cas avec Beanstock. Cet échange de services s’effectue moyennant un tarif préétabli.
Le tarif d’une plateforme spécialisée en immobilier locatif varie en fonction de son éventail de services. La plupart du temps, ce type de professionnel applique une grille de commissions se basant sur le prix d’achat du bien ou suivant le niveau de budget de l’investisseur. De nombreuses plateformes ont recours à cette méthode pour définir leur pourcentage de commission.
En ce moment, il existe une tendance concernant le tarif d’une plateforme en immobilier clé en main. Il s’agit du pourcentage de commission fixe qui ne dépend pas du prix de vente du bien à louer. Parmi les sources de dépenses, il y a les frais de gestion locative et les frais de gestion de dossier. Dans tous les cas, le tarif appliqué est de 5 à 12 %.
Voici un petit tableau qui récapitule les frais en fonction des plateformes en août 2022 :
Fiscalité de l’immobilier locatif clé en main : régime LMNP
Le LMNP est le régime fiscal applicable à l’immobilier locatif. Ce régime fiscal est encore peu connu et pourtant il permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Il s’adresse au plus grand nombre et a pour objectif d’inciter les bailleurs à proposer leur bien en location meublée. En France, les locations meublées occupent seulement 7 % du marché de la location de bien.
Ce système fiscal se présente sous deux formes. Il y a le régime Micro BIC au forfait avec un abattement de 50 % sur les revenus fonciers sans aucuns frais supplémentaires. Puis, il y a le régime réel simplifié composé de déductions de charges ainsi qu’un amortissement du bien pour ne payer aucun impôt.
Le Micro BIC au forfait a l’avantage de proposer un abattement forfaitaire à hauteur de 50 % et ne requiert aucune comptabilité. Cette forme de fiscalité est adaptée à un bien à faible valeur relative aux revenus perçus. En revanche, elle affiche un résiduel de 50 % imposable.
Avec un régime réel simplifié, 80 à 100 % des revenus ne sont pas imposables. Cette option est parfaite pour un investisseur ayant besoin d’optimiser son patrimoine à travers la défiscalisation. En contrepartie, cette solution génère une comptabilité impliquant l’archivage des factures.
Sous un régime LMNP, les charges déductibles concernent les charges de copropriété, l’ameublement, les travaux, l’amortissement du bien, l’acte notarié et la taxe foncière. Il y a encore d’autres points concernés tels que l’assurance et les intérêts d’emprunt ainsi que les frais de dossier.
Comparaison de l’immobilier locatif clé en main et immobilier direct
L’immobilier locatif intéresse de plus en plus d’investisseurs particuliers et professionnels, car il permet de se construire un patrimoine tout en diversifiant ses sources de revenus, sans y passer de temps (gestion des locataires, etc). Aujourd’hui, les investisseurs peuvent choisir entre l’immobilier direct et l’immobilier locatif clé en main.
Avantages de l’immobilier locatif clé en main
Parmi les nombreux avantages de l’immobilier locatif clé en main, il y a l’accompagnement sur mesure dont bénéficient les clients. Un chasseur se charge de leur trouver les opportunités d’investissement les plus rentables dans lesquelles investir. Une fois que c’est fait, l’investisseur bénéficie également d’une facilité de gestion.
Autrement dit, il peut confier la gestion de son bien mis en location à un expert dans ce domaine.
Ce choix représente notamment une opportunité pour les expatriés souhaitant investir à distance sans pour autant perdre la main sur le contrôle de leurs biens. Opter pour l’immobilier locatif clé en main fait gagner du temps. L’investisseur n’a pas à effectuer les recherches et peut se reposer sur l’expertise de son agence ainsi que de son réseau immobilier.
Avantages de l’immobilier locatif direct
Souvent dans un immobilier locatif clé en main, le modèle de biens disponible à l’achat est prédéfini. Par exemple, en accédant aux services d’une agence spécialisée dans cette forme d’investissement, le client a le droit de choisir parmi un éventail de biens. Ce dernier peut être un appartement ou une maison et tous les choix disponibles sur le site sont similaires, seuls l’aspect des biens, leurs emplacements et leurs caractères intrinsèques changent.
En optant pour l’immobilier locatif direct, le client est libre de choisir le type de bien dans lequel il souhaite investir, le lieu. Par exemple, il peut opter pour une maison à étage, de plain-pied, un appartement, un studio…
Les plateformes clé en main sont aujourd’hui limitées à quelques villes.
L’inconvénient avec cette solution concerne l’absence d’accompagnement et de soutien concernant la gestion et la recherche du bien à acheter. C’est pour cela que nous vous conseillons quand même de vous tourner vers du locatif clé en main, sauf si vous avez beaucoup de temps.
Quelle plateforme choisir pour son investissement locatif clé en main ?
Il existe une large variété de plateformes à travers laquelle il est possible de se lancer dans l’immobilier locatif. Voici les plus connues et appréciées en ce moment.
Masteos
La plateforme masteos propose un service à la carte. Ses clients peuvent solliciter son implication pour une partie ou la totalité de leurs projets. Ses tarifs font partie des plus attractifs du marché et sa prestation permet de payer uniquement ce dont le client a besoin.
BeanStock
Cette plateforme optimise l’expérience utilisateur en faisant de l’immobilier locatif un investissement simple, fluide et agréable. Son espace entièrement digitalisé permet un suivi simple et rapide des propositions disponibles en toute transparence.
Bevouac
Ce site fait partie des plateformes recommandables en ce moment. Il aide les investisseurs à établir la meilleure stratégie d’investissement et exploite un algorithme permettant de choisir la meilleure affaire. Il négocie même pour obtenir un tarif plus intéressant à son client. Elle dispose d’un peu moins d’offres des deux premières.
Immocitiz
Tout comme Bevouac et BeanStock, Immocitiz offre également un accompagnement complet à ses membres. Grâce à son réseau, il propose des biens exclusifs et avec de forts potentiels d’investissement, sa différence réside surtout dans son ancienneté.
Investissement locatif.com
Pour les investisseurs à la recherche d’un accompagnement de A à Z pour un projet d’immobilier locatif, il y a investissement locatif.com. Le site est un peu moins agréable qu’un masteos ou beanstock mais il se charge aussi des prestations classiques : la recherche du bien, la négociation, la rénovation et la gestion locative.
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