Présentation de Beanstock
BeanStock est une plateforme digitale consacrée à l’investissement locatif dans le secteur de l’immobilier. Elle a été fondée en 2020 par Alexandre Fitussi et Emma Malha ainsi que 350 particuliers ayant permis au projet de voir le jour.
Depuis sa création, elle a financé près de 50 millions d’euros d’opérations et essaye de faire en sorte que la jeune génération puisse accéder facilement à la propriété. D’ailleurs, près de 70 % de ses clients sont âgés de moins de 35 ans et louent leur résidence principale. Aujourd’hui, elle est présente dans une vingtaine de villes en France et envisage de s’étendre dans une dizaine de localités supplémentaires.
À l’heure actuelle, elle compte tripler ses effectifs en recrutant davantage de collaborateurs en CDI. Il est également question d’investir des fonds supplémentaires dans son développement technologique pour offrir une meilleure expérience utilisateur. Pour rappel, la plateforme a levé au total 14,5 millions d’euros.
Avec un millier d’agences immobilières dans son réseau, les partenaires de la start-up facilite la commercialisation des biens qu’elle propose à travers la France. La société a l’intention de se déployer prochainement dans d’autres pays européens comme l’Italie, l’Angleterre et la Grèce. Pour l’instant, ce n’est pas encore possible d’investir à l’étranger.
Fonctionnement de Beanstock
Les annonces exclusives de BeanStock sont accessibles gratuitement aux personnes souhaitant avoir un aperçu sur les biens mis en vente. En revanche, pour obtenir plus de détails, il est nécessaire d’ouvrir un compte sur la plateforme.
Mode de fonctionnement d’une recherche
Les recherches à effectuer peuvent se faire suivant différents critères. Entre autres, il est possible de réaliser sa recherche en fonction de la zone géographique, du budget et de la rentabilité de l’offre.
En règle générale, la rentabilité indiquée sur le site est proche de celle obtenue dans la réalité et c’est là le gros point fort de Beanstock ! Afin de parvenir à ce résultat, c’est la rentabilité nette hors fiscalité qui est prise en compte.
Les visiteurs peuvent créer une alerte afin d’être tenus au courant lorsqu’une annonce correspond à leur recherche. En plus de cela, il y a une petite note qui indique la rentabilité nette ou rentabilité hors fiscalité. Si besoin, un conseiller BeanStock peut conseiller le client au cours d’une recherche.
Un autre gros point fort de Beanstock est la possibilité d’être accompagné de manière personnalisé pendant plusieurs heures. c’est très rassurant lorsqu’on investit pour la première fois en immobilier locatif clé en main.
Informations sur les biens immobiliers et offre d’achat
Pour que chaque annonce soit complètement transparente, la start-up propose un panel d’informations à ses membres. Ces dernières sont notamment utiles pour les inciter à investir et à les rassurer.
Entre autres, il y a la description de chaque bien et les informations complémentaires à savoir comme la copropriété, les travaux à prévoir et l’analyse financière du projet.
Après avoir trouvé un bien particulier, vous pouvez formuler une offre d’achat directement en ligne à travers la plateforme digitale. Vous obtenez une réponse sous 24 heures et bénéficiez d’un accompagnement dans la concrétisation et le financement de l’achat du bien.
Dans le cas où il est nécessaire d’entreprendre des travaux, la start-up se charge de le réaliser dans un délai bien précis. Si la date indiquée est dépassée, BeanStock se charge de couvrir les loyers. Par la suite, la gestion locative peut également lui être confiée.
Voici les étapes d’un investissement locatif sur Beanstock :
Exemple de projets proposés sur BeanStock
La start-up propose différents projets dans le secteur de l’immobilier locatif. Étant donné que chaque investisseur possède ses propres choix et objectifs, les projets sont variés. Quel que soit le bien choisi, il est exclusif et n’est visible nulle part ailleurs.
Parmi les projets proposés sur le site, il y a la vente d’appartement à travers la métropole. De nombreux membres ont notamment pu devenir propriétaires de leur appartement à Paris et Aubervilliers. Certains biens ont fait l’objet d’un projet de rénovation, d’autres ont de suite été opérationnels à l’achat.
La sélection de chaque appartement s’effectue uniquement après analyse et vérification de la qualité de celui-ci. Les critères de sélection sont exigeants, c’est la raison pour laquelle 20 % des biens proposés font uniquement l’objet d’une validation afin d’être proposés aux clients.
Prenons l’exemple d’un investissement dans un appartement à Paris dans le 15ème arrondissement :
- Le bien fait 15m2, au 5ème étage rue plumet pour un montant de 165 000€ FAI (frais d’agence inclus)
- L’offre d’achat est effectué le 1er novembre 2020
- L’emprunt se fait à hauteur de 175 000€ sur 20 ans (10% d’apport) sur la base de 760€ de loyers charges comprises.
- La signature de l’acte de vente a été fait le 18 février 2021
- Le premier loyer est versé le 18 mars 2021
Au total, il aura fallu 4 mois entre l’offre d’achat et le premier loyer, pour une rentabilité nette de 4,2% et un montant d’investissement d’environ 200 000€. Cela a permis à la cliente de faire un effet de levier de 9,8.
Des travaux ont même été réalisé et Beanstock a tout géré.
Tarifs de Beanstock
La transparence est le mot d’ordre pour Beanstock, que ce soit pour les annonces, la plateforme et les tarifs. La start-up se rémunère en prenant 7,2 % du prix d’un bien vendu avec un minimum de 9 500 euros + 500 de frais de service. La rémunération s’effectue uniquement sur des biens dont l’achat est validé.
Beanstock n’est pas rémunéré dans le cas d’une mise en relation avec une banque, artisan, comptable. Cela permet de garder une indépendance et objectivité dans le conseil, très important pour être conseillé au mieux.
Le tarif appliqué s’accompagne de différents services. Entre autres, il y a la mise à disposition d’un interlocuteur dédié pour accompagner chaque client dans leur projet.
Il y a aussi une formation de 2 heures en compagnie d’un expert sur l’investissement locatif. Il peut y avoir un accompagnement dans la gestion et l’élaboration du dossier de financement si besoin.
La plateforme a la certification pour pouvoir proposer des crédits aux investisseurs (ils sont courtiers en crédit immobilier locatif). Beanstock se charge aussi de négocier chaque bien auprès des vendeurs et de sa conception architecturale en cas de rénovation.
D’autres services comme la réalisation de la gestion locative durant la première année et la mise en location du bien font partie des services inclus dans le tarif qu’elle propose. À partir de la deuxième année locative, un tarif de gestion de 4 % est appliqué sur la perception des loyers.
A noter que les frais Beanstock sont empruntables et fiscalement déductibles dans le cas du’ne location en meublé. Les frais pourront être amortis afin d’éviter de payer des impôts. Ces frais sont légérement supérieur au concurrent Masteos.
En comparaison avec ce qui se fait sur le marché, ce n’est pas les plus bas du marché, principalement parce que l’accompagnement sur les projets est beaucoup plus personnalisé que ce que l’on retrouve sur les autres plateformes.
Les risques d’investir sur Beanstock
L’investissement en lui-même à travers la plateforme BeanStock ne génère aucun risque en particulier. En revanche, il faut être attentif par rapport au tarif indiqué. Pour ne pas fausser vos calculs, il est important de prendre note de tous les coûts relatifs à l’achat d’un bien.
Outre le pourcentage que la start-up prend sur une vente, il y a aussi tous les autres frais compris dans l’investissement d’un bien locatif.
Cela peut être pertinent de reprendre la simulation faite sur le site pour le bien immobilier et faire des simulations avec des scénarios pessimistes / neutres / optimistes.
Sur chaque bien, une hypothèse d’analyse financière est détaillée :
Autre inconvénient, les projets d’investissement portent essentiellement sur des biens meublés proposés en colocation. C’est un point qui peut ne pas plaire à tout le monde. Pour certains, la location en LMNP permet de ne pas payer d’impôts mais peut ne pas être pertinent dans votre situation, à vérifier donc.
Les outils proposés par Beanstock
Le site propose différents outils destinés à satisfaire les besoins des clients et des investisseurs. Certains sont considérés comme des indispensables, d’autres sont classés dans la catégorie des extras.
Les outils indispensables de Beanstock
Il y a 4 outils jugés indispensables pour un investisseur souhaitant se lancer dans un projet de location immobilière.
- Une comparaison de l’investissement locatif avec d’autres supports. Est-ce si rentable que cela ? spoiler alerte –> OUI
- Le financement : simulateur pour calculer facilement ses mensualités sur l’achat d’un bien immobilier locatif clé en main.
- Le calcul de la rentabilité nette pour un projet immobilier locatif
- Une carte et des données sur l’immobilier en France pour savoir où investir
Autrement dit, ces outils vous apprennent à bien démarrer votre projet.
Les extras
Les outils extras vous servent des cas plus particulier ou pour faire des simulations précises comme les frais notaires ou les loyers encadrés à Paris.
La première partie des outils indispensables suffit largement pour mettre toutes les chances de son côté pour réussir un bon investissement à travers Beanstock.
Ces outils ne sont pas toujours visibles auprès de toutes les plateformes de gestion locative, cela joue en faveur de BeanStock.
Comparatif avec les autres solutions d’investissements locatifs
BeanStock fait partie du top 3 des meilleures plateformes d’investissement locatif clé en main en France. Parmi les leaders du marché, il y a Masteos qui accompagne également les investisseurs dans la concrétisation de leurs projets de A à Z à travers des offres à la carte. L’un des avantages de Masteos est son prix de 5% TTC contre 7,2% pour Beanstock.
Il faut garder que le prix n’est pas le seul paramètre à prendre en compte. Beanstock offre par exemple la première année de gestion locative offerte et propose une garantie du loyer. Pour Masteos, il faut compter 5% de gestion locative par exemple.
Puis, il y a Bevouac qui vous aide aussi à trouver le bien idéal grâce à l’établissement de votre profil en tant qu’investisseur. Pour cela, ils utilisent un algorithme capable de vous trouver des biens proches de votre demande. Contrairement aux deux autres plateformes d’investissement locatif clé en main, il propose peu d’outils d’estimation ou simulation.
Dans le cas où vous souhaitez en bénéficier, il faudra donc se tourner vers un autre prestataire comme BeanStock et Masteos.
Il y a également une autre référence dans ce milieu, il s’agit de la plateforme Immocitiz. Elle est totalement différente de ses autres concurrents, car les projets disponibles sont uniquement visibles après la mise en place d’un dossier avec un conseiller.
En revanche, comme ces concurrentes, la plateforme propose aussi un accompagnement complet pour la réalisation de chaque projet. L’avantage avec cette plateforme repose sur les offres qu’elle propose.
Les investisseurs ont droit à 6 mois de gestion locative gratuite. C’est seulement au bout du 7ème mois de location qu’ils sont soumis à des frais de gestion locative de 3,9 % TTC. Niveau tarification, ils sont proches de Beanstock avec 7,7% de frais. L’un des points fort d’ImmoCitiz est leur agence d’architecture, Creacitiz pour le relooking des appartements.