Investir en immobilier à l‘étranger requiert une bonne connaissance de la fiscalité et des règles administratives à respecter dans le pays choisi. Cette forme d’investissement représente une opportunité intéressante à condition d’en connaître tous les rouages pour ne pas tomber dans les pièges.
Voici une petite mise au point concernant l’investissement immobilier à l’étranger. Pour être convaincu de l’importance de cette pratique, voici quelques informations cruciales concernant ce mode d’investissement immobilier.
Pourquoi investir en immobilier à l’étranger ?
Pour un investisseur, investir en immobilier à l‘étranger présente des avantages incontestables. C’est également un choix bénéfique pour une personne ayant besoin de diversifier son portefeuille.
Un rendement plus important
Le rendement est plus important avec un bien immobilier étranger, car le coût d’achat de ce dernier peut revenir beaucoup moins cher. Outre le prix de l’immobilier qui s’avère plus attractif la plupart du temps, il y a également l’augmentation de la demande. Ces deux facteurs permettent de tirer un profit optimal par rapport à l’achat et la revente ou la location d’un bien à l’étranger.
Dans certains pays, certains biens sont proposés à des prix moindres comparés aux prix proposés en France.
Les rendements sont plus importants, pour un risque qui reste mesuré si on travaille avec des entreprises spécialisées.
Une protection contre la volatilité du marché
Un investissement financier à l’étranger permet une diversification de ses sources de revenus pour subir de façon plus légère la volatilité du marché. En faisant le choix d’acheter uniquement dans un pays, vous compromettez l’état de vos finances. Dans ce cas, si une crise lourde survient, votre capital sera bloqué, vos sources de revenus vont baisser. Ces derniers risquent même d’être inexistants.
Or, en diversifiant vos placements, vous avez l’assurance de toujours percevoir un revenu. Pour éviter d’être handicapé sur le plan financier, il est donc conseillé de varier ses sources d’investissement. Cela équilibre également le couple risque/rendement. Quand un marché va mal, cela fait toujours du bien d’avoir des biens dans un pays avec une bonne santé économique.
De meilleurs taux de croissance
L’achat de biens immobiliers à l’étranger est une perspective intéressante, car cela permet de bénéficier d’un meilleur taux de croissance.
Aujourd’hui, de nombreux pays s’inscrivent dans une économie globalisée. Cela est dû à une forte croissance du PIB au fil des ans. C’est notamment le cas en Arabie Saoudite, en Chine, au Brésil et au Mexique. Faire le choix d’y investir une partie de son capital permet d’occuper un nouveau marché.
La fiscalité plus avantageuse
La question de la fiscalité a un impact. Si on oublie les investissements spécifiques comme Pinel et LMNP, on est lourdement taxé pour des revenus immobiliers en France. Les revenus locatifs sont imposés à hauteur de la tranche d’imposition (entre 0 à 45%) et les prélèvements sociaux (17,2%). Avec une tranche d’imposition à 30%, on se retrouve alors à presque la moitié (47,2%) imposé.
Par exemple, si le rendement locatif brut est de 8% en France, sans prendre en compte toutes les charges liées à l’investissement, juste en prenant en compte la fiscalité, vous vous retrouvez à 4,22% net de fiscalité.
Pour éviter cette lourdeur fiscale, l’investissement à l’étranger est une solution. Par exemple, voici la fiscalité dans certains pays européens, beaucoup moins importante qu’en France :
- Allemagne : 15,8%
- Belgique : 25%
- Irlande : 12,5%
- Pologne : 19%
- Slovénie : 17%
- Italie : 20%
- Portugal : 23%
- etc
Comment investir à l’étranger ?
Pour investir en immobilier à l‘étranger, il n’existe pour l’instant pas de nombreuses manières sécurisé et fiable de le faire. Les pratiques les plus courantes aujourd’hui portent sur le crowdfunding immobilier ou via des plateformes clé en main. L’investissement en direct est également une option, plus risqué. Certains sites de fournisseurs de données immobilières sont alors très utiles.
Le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier est un concept semblable à celui du crowdfunding classique et il permet d’investir en immobilier à l‘étranger. C’est-à-dire que les promoteurs immobiliers sont mis en relation avec des investisseurs via une plateforme de financement participatif.
Le concept est simple, les investisseurs ont la possibilité de participer à différents types de projets immobiliers en contribuant à la hauteur de leurs moyens dans la concrétisation de ces derniers.
Pour participer à l’aboutissement d’un projet, les investisseurs peuvent avoir plusieurs tickets minimums. Certaines plateformes proposent un ticket minimum de 10 euros tandis que d’autres exigent un montant minimal de 1000 ou 1500 euros. Outre la question de l’investissement minimum, il y a également le choix du secteur d’activité.
Il y a trois secteurs qui ont le vent en poupe en ce moment sur les plateformes de crowdfunding immobilier. Il y a celui des entreprises axées sur les énergies renouvelables, de l’immobilier et les prêts aux entreprises.
Généralement, le taux de rendement de chaque plateforme de financement participatif immobilier est affiché sur leurs sites. Les investisseurs inscrits sur un site ont la possibilité de consulter les différents projets à soutenir. Ils ont le choix entre la perception d’un revenu régulier tous les mois en fonction de la somme investie et l’obtention de son capital avec les intérêts lors de l’aboutissement du projet.
Les plateformes clé en main d’investissement à l’étranger
Certaines plateformes d’investissement clé en main comme Masteos proposent des destinations en Europe. Ils sont en mesure de vous accompagner de A à Z, de la recherche d’un bien au financement en passant par les travaux, l’ameublement et la gestion locative. Pour l’instant, la plateforme Beanstock ne propose pas cette option.
Pour l’instant, Masteos propose des biens à Madrid, Bruxelles, Barcelone et compte ouvrir d’autres pays européens très prochainement (la Grèce peut être ?)
Les sites de données immobilières pour investir à l’étranger
L’utilisation d’un site de données immobilières permet de suivre les différentes évolutions du marché de l’immobilier. Les investisseurs à la recherche d’une opportunité ou désireux d’étudier un secteur bien précis peuvent recourir aux informations proposées sur un site pour développer un projet. Il est également possible de recourir à cette technique pour parvenir à décrocher une location ou une vente.
Certains sites proposent essentiellement une base de données concernant des terrains et des immeubles. D’autres partagent des informations concernant la copropriété ou l’acquisition d’un parc immobilier.
Grâce à cette méthode, les investisseurs peuvent prospecter facilement, analyser les marchés les plus pertinents, affiner leurs connaissances clients et mieux cerner la concurrence. Les informations proposées sur un site de données immobilières proviennent de sources fiables comme le DGFIP ou la direction générale des finances publiques.
La recherche peut s’effectuer suivant les critères de l’investisseur. Par exemple, le moteur de recherche peut prendre en compte la localisation, la valeur foncière et le type de bien à privilégier pour un investissement. Ce mode opératoire permet d’avoir une vision globale concernant les différents projets immobiliers disponibles à l’étranger.
Où investir à l’étranger ?
Pour choisir où investir à l’étranger, il y a de nombreux paramètres à prendre en compte en plus des critères classiques de dynamisme de marché, vacance locative, prix au m2, etc
On vous présente directement les pays les plus dynamiques où investir en immobilier à l‘étranger. Ils sont reconnus pour la sous-évaluation de leurs marchés immobiliers face à une demande de plus en plus conséquente.
Top 1 – La Grèce
Investir en immobilier à l‘étranger comme à Athènes est devenue une tendance dernièrement. Le centre de la capitale est particulièrement populaire face à une demande croissante de la part des investisseurs. Une augmentation de 30 % est constatée dans le secteur de l’immobilier depuis quelques années. En 2018, les transactions dans le secteur de l’immobilier ont augmenté de près de 30 %.
Athènes connaît un véritable boom immobilier et affiche un rendement constant et de plus en plus important. La ville reçoit près de 15 millions de touristes chaque année, ce qui représente un atout majeur pour investir dans des biens immobiliers de location.
D’autres villes comme Mykonos séduisent aussi les acheteurs. Les biens immobiliers proposés dans cette ville sont très prisés. Il en va de même pour les biens situés à Aghios Lazaros, Aghios Ioannis et Aleomandra. De plus, ce sont des destinations proches de Mykonos.
Avec un essor touristique croissant, le nombre de réservations sur les plateformes telles que Airbnb affiche une croissance d’environ 60 %. En plus de cela, un visa de séjour est offert aux investisseurs à partir de l’achat d’un bien d’une valeur minimale de 250 000 euros.
Ces conditions ont de quoi ravir les personnes souhaitant devenir propriétaires en Grèce. Une demande croissante est visible pour tous les types de biens : les locations saisonnières, les biens de luxe, les résidences secondaires, les résidences principales et les biens rares.
Top 2 – Le Portugal
À l’heure actuelle, le Portugal attire de plus en plus de touristes en raison de son cadre de vie confortable et agréable. Nombreux sont les visiteurs qui y sont venus pour du tourisme et n’ont plus jamais quitté le pays. Cette destination est intéressante pour ceux souhaitant investir dans l’immobilier à l’étranger.
Le Portugal est particulièrement intéressant en raison de sa fiscalité et de son climat ensoleillé tout au long de l’année. Il représente donc une opportunité d’investissement intéressant et rare. De plus, les prix proposés dans le secteur de l’immobilier ne reflètent pas encore le caractère précieux des biens immobiliers, d’où l’intérêt d’investir dès maintenant dans l’immobilier au Portugal.
Lisbonne et Porto sont les deux grandes villes préférées des touristes et des acquéreurs immobiliers. Le prix au mètre carré de l’immobilier y est encore attractif malgré leur popularité. Une rentabilité locative de 3 à 6 % est estimée sur le court terme.
Top 3 – L’île Maurice
Les investisseurs français ont également tout intérêt à profiter de l’attractivité du marché immobilier de l’île Maurice pour gagner en rentabilité. Cette destination touristique offre des avantages intéressants pour les investisseurs immobiliers.
Un ressortissant français effectuant un achat de bien dont le montant est supérieur à 500 000 euros obtient un permis de résidence. Cela implique également l’obtention d’une résidence fiscale sur l’île. Suite à cela, l’investisseur concerné bénéficie d’un taux d’imposition de 15 % et d’une exonération de l’impôt sur la fortune immobilière ainsi que sur la plus-value dans le cas d’une revente.
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Fiscalité pour l’immobilier à l’étranger
Aujourd’hui, les épargnants sont particulièrement intéressés par le caractère attractif de l’investissement immobilier à l’étranger. Cette pratique permet d’échapper à la fiscalité sans avoir recours à des paradis fiscaux.
Or, toute personne ayant une résidence fiscale dans la métropole doit payer ses impôts. En bénéficiant d’une adresse fiscale à l’étranger grâce à l’achat d’un bien immobilier, il est possible d’obtenir une exonération fiscale.
Pour profiter des avantages de l’investissement immobilier à l’étranger, il y a toutefois des pièges à éviter. Entre autres, il faut toujours faire appel à un notaire pour être sûre d’effectuer les bonnes démarches administratives. Il est également important de se renseigner sur les lois locales en termes d’immobilier.
Les systèmes de taxation et les procédures civiles sont des points à prendre en compte. L’objectif est de profiter d’une bonne fiscalité sans pour autant tomber dans la fraude fiscale.
Lors de l’achat d’un bien, il faut toujours tenir compte des coûts annexes. Ces derniers incluent souvent les prestations de service concernant les assurances et les résidences.
Dans le cas de revenus locatifs perçus à l’étranger, vous êtes soumis au barème progressif jusqu’à un certain seuil. L’idée est de ne pas dépasser ce seuil pour éviter une lourde imposition.
Il importe donc d’être conseillé pour réaliser un investissement à l’étranger et être au courant de ce seuil. Il est à garder en tête que pour tous les pays européens, la convention européenne permet d’éviter une double taxation.
L’idée est de ne pas payer d’impôts en France en respectant le seuil et en payant un impôt dans le pays fiscal de résidence. Pour un investissement important, il sera par exemple plus judicieux de diversifier dans plusieurs pays, cela permet aussi de réduire le risque.
Financer un bien à l’étranger
Voici les différentes options pour financier un bien lors d’un investissement immobilier à l’étranger :
Plusieurs options possibles
- hypothéquer un bien en France
Il faut que le bien soit totalement remboursé. Cela est difficile, il y a peu de personnes dans ce cas, mais il y a d’autres méthodes.
Possible de mettre en hypothèque un bien des parents et grand-parents, …
- nantir une somme d’argent
L’avantage d’investir dans des villes à l’étranger, c’est que c’est souvent moins cher. Un bien proche de l’acropole, c’est par exemple autour de 50 000€.
- prêt conso
Possible de financer avec un prêt conso chez Younited Crédit par exemple.
- aller voir des banques locales
Loan to value : les apports dans les banques locales sont plus importantes. 30 à 40% d’apport pour une durée plus faible. Cette option n’est pas la plus simple mais il est quand même possible de faire financer son projet comme ça. Par exemple le CIC iberbanco (https://www.cic-iberbanco.com/fr/index.html) permet d’investir au Portugal et en Espagne.
⚠️ Attention au risque de change si c’est en dehors de la zone euro.
Possible de faire un combo entre un prêt conso pour financer des apports et ensuite de le faire racheter par un organisme.
La méthode pour choisir où investir à l’étranger
Vous pouvez regarder l’indice de sous-évaluation et sur-évaluation. C’est une méthode classique qui consiste à regarder le prix au mètre carré par rapport au revenu médian. L’idée est d’arbitrer sur des marchés les plus sous-évalués.
Vous pouvez utiliser le site Global Property Guide, une mine d’or qui donne énormément d’informations sur le rendement locatif ville par ville.
Un autre site utile est AirDNA. Le site affiche les meilleurs rendements des villes en France et d’autres pays étrangers par rapport à l’offre et la demande sur Airbnb.
Vous pouvez avoir accès dans chaque ville au taux d’occupation moyen pour faire vos calculs de rentabilité locative à l’étranger.
Il est important de regarder les régimes notariaux locaux et les procédures. Ainsi que les normes et pouvoir se rétracter en cas de refus de prêt ou au bout de X jours.