Les fonds d’investissement immobilier font partie des placements favoris des Français depuis quelque temps. Ce placement collectif permet entre autres d’investir dans des actions, des obligations et des titres pour en tirer des bénéfices. Cette pratique s’est considérablement démocratisée dernièrement.
Toutefois, elle reste encore un peu floue pour de nombreux investisseurs, surtout les particuliers qui souhaitent accroître leurs sources de revenus.
Les types de fonds d’investissement immobilier
Un fonds d’investissement immobilier regroupe un placement commun provenant de l’épargne de différents investisseurs au sein d’une société spécialisée dans l’investissement immobilier. Il en existe différentes sortes et chacun possède leurs caractéristiques et particularités.
La SCPI
Une SCI ou Société Civile de Placement Immobilier traduit un fonds d’investissement immobilier utilisé pour investir dans l’immobilier à travers une société civile et un accès au capital ouvert au public. Elle peut être classée en trois grandes catégories qui se subdivisent à leur tour en différentes catégories. Il y a :
- la SCPI de rendement avec la gestion d’un parc locatif et une spécialisation dans un secteur de l’immobilier locatif (bureaux, locale commerciale) avec une distribution régulière du rendement sous la forme d’un revenu foncier
- la SCPI de plus-values pour une valorisation à long terme d’un parc immobilier, sans distribution régulière de revenus
- la SCPI fiscale avec des avantages fiscaux et un cycle d’investissement limité dans le temps.
Le FCPI
Un FCPI ou Fonds Commun de Placement dans l’Innovation se compose de 70 % de titres de société avec un caractère innovant. Celle-ci est considérée comme innovante lorsqu’elle est, entre autres, soumise à l’Impôt sur les Sociétés, affiche moins de 2 000 salariés et est majoritairement détenue par des personnes physiques.
Son principe de fonctionnement est relativement simple. Les épargnes des investisseurs sont collectées afin d’être utilisées pour l’achat de parts dans des PME dans le but de les accompagner dans leur développement. Par la suite, le gestionnaire cède ses parts au sein de ces dernières afin de rembourser les investisseurs.
Pour un souscripteur, son épargne est bloquée dans un placement de fonds commun pour être ensuite reçue de manière progressive. Les gestionnaires d’un FCPI ont la possibilité d’investir tout au plus 30 % de l’actif sans avoir à respecter les contraintes inhérentes aux PME innovantes.
Cette partie libre peut concerner un investissement dans des titres en direct, des valeurs immobilières ou des placements monétaires.
L’OPCI
Un OPCI ou Organisme de Placement Collectif en Immobilier consiste à valoriser un actif et à distribuer des revenus issus de la gestion d’un patrimoine à des porteurs de titres sans qu’ils en soient les propriétaires directs ou indirects grâce à des parts. Ce fonds immobilier est agréé par l’AMF ou l’Autorité des Marchés Financiers.
Il se différencie d’une SCPI à cause de son objectif. En effet, il tient à la fois des actifs financiers sous-jacents dans l’immobilier et de l’immobilier physique. Ce mode d’investissement repose sur la valorisation à long terme d’un capital via une gestion dynamique de tous les actifs qui le composent.
L’OPCI est un excellent choix pour les investisseurs voulant valoriser et diversifier un capital de manière durable. Cependant, il s’adresse à tous les investisseurs, qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale.
Une SIIC
Il s’agit d’une abréviation pour indiquer les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées. Elles offrent en location des immeubles qu’elles acquièrent ou font construire. Elles les entretiennent et valorisent dans le but de générer des loyers et des plus-values nettes qui sont partagés aux actionnaires sous forme de dividendes.
Contrairement aux OPIC et aux SPCI, elles sont cotées sur le marché boursier. La cotation continue qui en résulte permet aux investisseurs d’accéder à une liquidité maximale. En revanche, il faut tenir compte de l’instabilité à court terme de la valeur des parts proposées à travers le fonds. Ces derniers peuvent rapidement perdre de leur valeur suivant les situations spéculatives à l’œuvre.
Les OPIC restent tout de même un bon choix pour un investissement à court terme.
Le Club deal immobilier
Le Club deal immobilier est un style d’investissement de plus en plus tendance. C’est une alternative innovante pour les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier. C’est une pratique à mi-chemin entre un investissement en SCPI ou OPCI et l’investissement immobilier en nom propre. Il a pour objectif de former un groupe d’investisseurs pour la réalisation d’un investissement immobilier à travers une société foncière.
La différence notable entre ce modèle de fonds d’investissement immobilier et les autres placements collectifs réside dans le nombre d’investisseurs possibles et la transparence de la démarche. En effet, les investisseurs connaissent la raison et la manière dont leurs argents sont utilisés.
Chaque immeuble faisant l’objet d’un placement est parfaitement identifié afin que les rendements et les risques soient mieux contrôlés. Un investissement rentable s’estime toujours à travers la connaissance de son niveau de risque.
Cette méthode permet de réaliser un fonds d’investissement immobilier sur mesure. Le Club deal immobilier réunit près d’une quinzaine d’investisseurs qui vont se mettre d’accord sur différents points constitutifs de l’investissement locatif. Par exemple, il est possible de :
- choisir la durée de son investissement
- définir le type de bien immobilier dans lequel investir
- se mettre d’accord sur le niveau de rentabilité recherché
- discuter du risque de chaque investissement
- se mettre d’accord sur la stratégie d’investissement à adopter telle que la réalisation de travaux ou la division du bien en plusieurs lots
- choisir le régime fiscal et les avantages fiscaux à privilégier.
Pourquoi investir en fonds immobilier ?
Un fonds immobilier est particulièrement intéressant pour les personnes qui souhaitent investir dans un placement stable et rentable sur le court, le moyen et le long terme. Voici plusieurs avantages pour lesquels il est intéressant de se pencher sur cette pratique.
Son degré de rentabilité
Généralement, la structuration des fonds de placement immobiliers permet de restituer les bénéfices à chaque investisseur bien avant qu’ils ne soient réalisés au niveau du promoteur immobilier. Cette structuration des fonds est particulièrement pratique pour maintenir les intérêts entre les investisseurs et ce dernier.
Sa flexibilité
L’investissement dans un fonds immobilier offre plus de souplesse et de contrôle par rapport à son investissement. Toutes les conditions à remplir sont mentionnées à l’avance et permettent aux porteurs de capitaux d’investir en fonction de leurs possibilités et de leurs objectifs.
Son efficacité fiscale
La structure d’un fonds immobilier s’étale généralement au-delà d’une année. Aussi, si un actif faisant partie d’un fonds ne trouve pas preneur dans ce délai, il est associé à des taux de plus-values sur le long terme. En plus de cela, les investisseurs peuvent profiter d’un amortissement indirect.
Son offre diversifiée
Il est possible d’investir dans un fonds immobilier à travers la participation à différents types de projets immobiliers. Par exemple, il est possible d’investir dans les parcs immobiliers, dans des appartements, des biens neufs ou d’occasion… à travers toute la France. Il y a également la possibilité de faire un placement dans des locaux à usage professionnel.
La fiscalité sur les fonds immobiliers
Les fonds en immobilier ne sont pas assujettis à un impôt sur les sociétés. Les taxes appliquées sur les porteurs de parts se font en toute transparence. Selon l’origine du fonds, ils peuvent alternativement être imposés avec des revenus fonciers.
A part cela, tous les revenus distribués dans le cadre d’un fonds immobilier sont aussi imposables aux règles appliquées sur les bénéfices industriels et commerciaux ou BIC. Les porteurs qui ne s’intéressent pas aux locations meublées professionnelles ou LMP peuvent bénéficier des plus-values immobilières applicables aux particuliers.
Exemples de plateformes pour investir en fonds immobilier
Aujourd’hui, le fonds immobilier est devenu l’un des choix favoris des Français pour diversifier leurs placements et accroître leurs revenus. Parmi les plateformes sur lesquelles il est possible d’accéder à cette forme d’investissement, il y a Louve Invest qui permet notamment d’accéder à différents projets en SCPI.
Autrement, il y a Beanstock qui propose différents projets dans le secteur de l’immobilier locatif. Entre autres, elle se met aux services de chaque porteur de capitaux pour leur trouver le bien idéal afin qu’il puisse en tirer un maximum de profit.
Sinon, il y a aussi d’autres plateformes telles que FundImmo pour les personnes qui s’intéressent au crowdfunding immobilier. Celle-ci repose sur la réunion d’un pécule destiné à acquérir un bien immobilier. Le mode de rémunération des porteurs de capitaux varie d’une plateforme à une autre.
Parfois, ils touchent les bénéfices avec la valeur de leur apport après la concrétisation du projet, mais il arrive également qu’ils soient rémunérés bien avant cela.
Comparaison fonds immobilier et investissement en immobilier locatif
Contrairement à un investissement en immobilier locatif, un placement en fonds immobilier implique la délégation de la gestion de son projet immobilier. Cette prestation de service n’est pas gratuite, elle s’obtient moyennant des frais variables en fonction de la plateforme concernée.
Dans les deux cas, l’investisseur profite d’un revenu ; d’une plus-value ou d’un rendement sur le court, le moyen et le long terme suivant le type de contrat qu’il a choisi.
Les rendements possibles en fonds d’investissement immobilier
Les rendements obtenus à partir d’un fonds d’investissement immobilier peuvent grimper jusqu’à 6 %.
Généralement, ce taux est plus ou moins le même auprès de toutes les plateformes qui proposent ce modèle de placement. Toutefois, certains sites proposent des taux de réussite et de rendements plus intéressants que d’autres. La performance que dégage un fonds d’investissement immobilier influence aussi le rendement de celui-ci.