Le club deal est une forme d’investissement de plus en plus tendance en ce moment. C’est une pratique innovante pour les investisseurs immobiliers. En quoi consiste-t-il réellement et quel est le modèle économique qu’il propose ? Quelles sont les procédures à suivre pour faire partie d’un club deal ?
Nous allons aborder tous les points indispensables pour comprendre le fonctionnement de ce système et les avantages qu’il procure.
Définition d’un club deal immobilier
Un club deal immobilier sert à désigner un groupement d’investisseurs dans l’immobilier non coté. Les participants sont tirés sur le volet et sont au nombre de 20 ou 30 tout au plus. Cette opération permet d’accéder à des biens immobiliers qui sont généralement réservés aux institutionnels et peu accessibles aux particuliers.
Il réunit des investisseurs privés et leur donne accès à un investissement de prestige pouvant concerner, entre autres, des immeubles premium ou des hôtels de prestige. Le club deal immobilier a pour vocation de mutualiser les capitaux de ces investisseurs privilégiés pour le financement d’un investissement immobilier.
L’opération peut porter sur une VEFA ou vente en état futur d’achèvement ou sur une acquisition immobilière. La transaction peut alors concerner différents types d’actifs : des campings, des villages vacances, des habitations, des commerces…
Fonctionnement d’un club deal immobilier
Le club deal est une solution qui présente des similitudes avec le private equity. C’est-à-dire qu’ils présentent les mêmes caractéristiques principales : une importante estimation pour la rentabilité, des risques importants ainsi qu’une date d’entrée et de sortie de projet prescrite. A l’origine d’un club deal, il y a d’abord eu les acteurs tels que les gestionnaires de patrimoine et les banquiers.
Les piliers du club deal immobilier
Cette opération porte principalement sur la création de valeur. Elle entrevoit des placements allant sur le long terme. Le projet à réaliser est sélectionné au préalable. Par la suite, il y a la sélection des investisseurs pour qu’ils deviennent actionnaires. Ils forment alors une structure juridique qui est, la plupart du temps, une société par actions simplifiée.
Chacun devient alors un gestionnaire et un propriétaire de l’actif désiré.
L’acquisition d’un bien immobilier
L’acquisition est généralement financée grâce aux capitaux des actionnaires. Cependant, il est également possible de les compléter avec un emprunt contracté au nom de la SAS. L’argent rassemblé est ensuite bloqué à la période indiquée (la date d’entrée et de sortie).
Au moment de la distribution des capitaux s’effectue ensuite en fonction du type de club deal choisi. Dans le cas de la gestion d’un bien, les revenus s’obtiennent principalement sous la forme de loyers. S’il s’agit d’une capitalisation, c’est la plus-value obtenue qui définit le rendement de chaque associé.
La particularité du club deal immobilier
Plusieurs points caractérisent le club deal immobilier. Il est bon de connaître sa particularité pour définir votre éligibilité. Ainsi :
- le nombre d’investisseurs est limité suivant la plateforme choisie
- le club deal est un cercle assez restreint principalement dédié aux investisseurs ayant un capital minimum de 100 000 euros et aux investisseurs professionnels
- les personnes physiques et les personnes morales payant l’IS peuvent proposer leur candidature à un projet de club deal
- l’investissement peut durer entre 5 et 15 ans
- la levée de fonds, le ticket moyen ou le tour de table reste élitiste et important (souvent supérieur à 250 000 euros, mais peut aussi faire 100 000 euros)
- l’effet de levier peut être utilisé comme moyen de financement
Modes d’investissement dans un club deal
La procédure à suivre est relativement simple pour chaque investisseur souhaitant faire partie du cercle relativement restreint du club deal immobilier.
Choisir son mode d’investissement
L’investissement dans le club deal débute avec la sélection de l’opération qui vous convient. Concernant la partie administrative, chaque épargnant peut choisir entre deux modèles d’investissements :
- l’acquisition d’actifs via le registre nominatif de la société qui gère le club deal, ce choix vous épargne les droits de garde et les frais de tenue de compte
- l’acquisition d’un actif à travers un compte-titre spécifique
Un investisseur peut aussi loger ses titres dans une enveloppe de détention telle que la PEA PME ou la PEA. Cette action s’effectue tout de même sous certaines conditions. Normalement, les actifs non cotés n’entrent pas dans un plan d’épargne destiné à l’investissement en bourse.
Parmi les conditions à respecter, il y a le fait que le contribuable n’a droit qu’à un seul PEA. A part cela, les versements sont également plafonnés.
Choisir son cycle d’investissement
La durée d’un club deal est déterminée au moment de sa souscription. Une fois que la société gérante est créée, une levée de fonds est réalisée auprès des co-investisseurs. Par la suite, un transfert de fonds est organisé. Après l’acquisition du sous-jacent, celui-ci est distribué sous forme de titres. Il y a deux types de cycle d’investissement :
- la capitalisation impliquant l’obtention d’un rendement une fois que l’opération arrive à terme, les plus-values sont dégagées au moment lors de la revente des actifs
- la distribution régulière de revenus suite à la perception d’un loyer
Le cycle proposé lors d’un club deal dépend principalement de la nature des biens immobiliers : prix d’achat, emplacement, rareté, qualité…
Rendement potentiel d’un club deal immobilier
Le club deal immobilier propose un rendement intéressant. Il peut même être plus attractif par rapport à d’autres produits d’investissement immobilier destiné au grand public tels que l’OPCI et la SCPI. Bien qu’il soit variable d’un projet à l’autre, vous avez tout de même la possibilité d’obtenir un rendement allant de 7 à plus de 10 %.
Pour rappel un rendement élevé s’obtient toujours en contrepartie d’une importante prise de risque donc une éventuelle perte du capital. À côté, il faut aussi compter la valeur des frais qui est relativement faible et comprise entre 0 et 5 %. Ce pourcentage est utilisé pour rémunérer la société de gestion et son travail d’analyse.
Les avantages d’investir dans un club deal immobilier
Ce procédé est de plus en plus en vogue en ce moment, car les avantages qu’il procure sont nombreux.
La diversification de ses avoirs
Pour un investisseur, il est important de diversifier son patrimoine en plaçant son argent sur diverses classes d’actifs. Cette technique est efficace pour limiter au maximum la perte en capital. Cette opération s’inscrit dans une démarche patrimoniale globale qui s’analyse au cas par cas. Le cycle d’investissement de cette opération est parfaitement maîtrisé du fait de la limitation du nombre d’investisseurs et de la collecte.
Une perspective de rendement plus élevée
L’investissement en club deal est devenu une alternative attractive face à la lourdeur fiscale et l’érosion des fonds en euro dans l’immobilier locatif. Avec un taux de rentabilité annuelle globale allant de 6 à 10 %,
Une maîtrise de sa fiscalité
Généralement, un investissement en club deal permet de :
- obtenir une exonération par rapport à l’impôt sur la fortune immobilière ou IFI
- accéder à une éventuelle exonération sur les plus-values provenant du titre de l’impôt sur le revenu, particulièrement si la structure est éligible au PEA PME ou PEA
- recevoir un partage régulier en exonération d’imposition
L’absence de frais de souscription
contrairement aux SCPI, il n’y a pas de frais de souscription dans un club deal. Alors que les frais des SCPI tournent autour de 8 à 12%. Ce n’est pas le cas pour les clubs deals immobiliers. L’investisseur a une visibilité sur l’actif et un poids décisionnaire dans sa gestion.
L’accès à des produits haut de gamme
Cette opération vous permet notamment d’avoir accès à différents produits haut de gamme habituellement réservés à des clients exclusifs. Plus de 90 % des biens proposés sont de l’immobilier de bureaux.
La plupart du temps, vous investissez donc aux côtés des acteurs institutionnels de renom. Dans certains cas, vous serez même l’acteur d’un ou de plusieurs projets immobiliers avec un fort potentiel. C’est le cas pour l’acquisition d’un bien situé dans un endroit en plein essor qui donne l’accès à un financement intégré et éviter ainsi les démarches de crédit. Ce mode opératoire permet d’obtenir un rendement annuel de 8 %.
Les méthodes pour optimiser sa fiscalité en club deal
Normalement, la question de la fiscalité est un point impliquant une réponse sur mesure suivant la problématique à traiter. Néanmoins, il est possible de loger ses actions et parts dans un PEA ou un PEA PME afin de profiter d’une exonération totale de ses dividendes et actifs de cessions à partir de l’impôt sur le revenu à compter de la cinquième année.
Bien que la solution soit intéressante, il faut tout de même faire attention à certains points. Entre autres, il est possible de :
- choisir le statut de SAS ou SARL pour sa société de club deal
- éviter que le plafond de son PEA PME soit atteint
Liste des clubs deals Immobilier
Les club deals immobilier, à mi chemin entre l’investissement locatif classique et la SCPI sont une alternative. Les plus petits clubs deals sont accessibles à partir de 10 000€. À plusieurs, la capacité d’investissement est multiplié, ainsi que la capacité de négociation.
Voici une liste non exhaustive des clubs deals immobilier proposés actuellement :
Investir Ensemble développé par Qwantim
L’équipe de Qwantim a développé 4 clubs deals ayant chacun une stratégie différente. Vous pouvez les consulter directement sur leur site. Les investisseurs deviennent alors associés d’une SCI. Ce club deal immobilier a déjà 10 ans d’expérience avec plus de 40 millions d’euros investis.
Kirpi.io lancé par le mouvement Fire en France
Victor Lora, qui a lancé le mouvement Fire en France, a lancé une sorte de club deal immobilier où il rassemble tous les particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier pour le faire tous ensemble, acheter des plus gros biens (souvent des immeubles de rapports) et faire bénéficier des rentabilités de plus 10% aux investisseurs.
L’approche est intéressante car vous ne faites strictement rien en tant qu’investisseur. Par contre, l’expertise du choix des biens et de la gestion est à surveiller.
Ils ont une newsletter que vous pouvez suivre ici.
Fundr.immo
Ils communiquent sur une plateforme de partage de loyers, mais dans la forme, on s’apparente bien à un club deal immobilier. Géré par Sébastien Morin, il est possible d’investir à partir de 500€, sans frais de souscription.
Je n’ai pas analysé le modèle en détails mais il y a surement des frais, sûrement que l’intégralité des loyers n’est pas versé. À étudier
Vadora II avec ActivImmo
L’objectif pour la société de gestion est un gain à terme, une capitalisation plutôt qu’un rendement généré. C’est le deuxième club deal lancé par la société de gestion Aldéran.
Un TRI net de 10%, environ 15 actifs dans le tourisme, acheté par la société de gestion pendant le covid à décôte, avec une volonté de revendre de 4 à 6 ans. L’investissement n’est pas à l’IFI, pas de fiscalité pendant 4 à 5 ans et possibilité d’investir en PEA – PME. Aldéran a saisi des points d’entrée particulièrement intéressant pour se positionner sur le secteur de l’immobilier touristique, ils ont travaillé sur toute l’année 2021 pour le sortir fin 2022.
Si vous avez pas mal de liquidités en PEA et que vous ne savez où investir, cela peut être intéressant.
Le gros inconvénient pour ce placement est le ticket d’entrée puisque qu’il est de 100 000€.
Nos conseils pour réussir son club deal immobilier
Pour une personne débutant dans le club deal immobilier, il est préconisé d’opter pour un investissement plus ou moins court. De cette façon, vous pouvez faire tourner vos fonds assez rapidement. Sinon, la réservation d’une part limitée de ses placements via un club deal immobilier est également intéressante.
Étant donné qu’il s’agit d’une opération avec des risques réels, il n’y a aucune garantie du capital. En réservant tout au plus 25 % de part sur les produits structurés, vous optimisez la protection de votre placement. Par-dessus tout, il ne faut pas hésiter à se faire accompagner et à solliciter l’aide d’un expert en patrimoine. Il vous aidera à prendre les bonnes décisions suivant votre profil de risque ainsi que votre patrimoine global.
Althos présente justement le club deal immobilier sur BFM dans cette vidéo :