Investisseurs immobiliers, vous pouvez acheter votre bien de multiples façons. Il peut s’agir d’un logement considéré comme ancien, d’un logement neuf et même d’un logement en VEFA (Vente en l’État de Futur Achèvement). Une méthode parfois mal perçue (acheter un logement sur plan peut faire peur), mais qui présente divers avantages, que nous vous présentons plus en détail, dans la suite de cet article.
Qu’est ce que la Vente en Etat Futur d’Achèvement ?
VEFA est l’acronyme de « Vente en l’État de Futur Achèvement », un terme utilisé pour définir les achats d’un bien immobilier, sur plan. Ainsi, au moment d’acter la vente en signant le contrat d’achat, le bien ciblé n’est pas encore terminé. Dans certains cas, les travaux pourraient même ne pas avoir encore débuté.
Un accord de vente en VEFA ne peut être signé que sous certaines conditions :
- Doivent être réunis le futur acquéreur, le promoteur immobilier et enfin, la société chargée des travaux ;
- Le promoteur immobilier doit prouver sa capacité à assurer la réalisation totale des travaux, grâce à une garantie financière d’achèvement. Cette garantie couvre les fonds de l’acheteur si l’entreprise de construction fait faillite ou est retirée du projet pour n’importe quelle raison valable.
Les avantages de la VEFA
Les avantages de la vente / de l’achat en VEFA sont nombreux. Voici lesquels !
Des frais de notaire réduits
L’achat d’un bien immobilier en VEFA permet de réduire les frais de notaire. Pour un achat dans l’ancien, ils peuvent atteindre les 7% voire les 9%. En revanche, avec un achat sur plan, les frais de notaire sont de l’ordre de 2 à 3%.
La possibilité de défiscaliser (Pinel)
Un des attraits principaux de la VEFA pour les investisseurs, c’est la défiscalisation immobilière. Au moins jusqu’en 2024, le prolongement de la loi Pinel permet de réaliser des économies d’impôts :
- jusqu’à 21% (pour un achat en 2022), si le bien immobilier est mis en location pour une durée de 12 ans ;
- jusqu’à 17,5% (pour un achat en 2023), si le bien immobilier est mis en location pour une durée de 12 ans ;
- jusqu’à 14% (pour un achat en 2024), si le bien immobilier est mis en location pour une durée de 12 ans.
Une TVA à 5,5%
Si vous investissez en VEFA, vous pouvez éventuellement bénéficier d’une TVA à 5,5%, contre 20% en temps normal.
Seule condition ? Acheter un bien situé dans une zone ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine). Il s’agit de quartiers qui font l’objet de programmes de rénovation urbaine.
En cas de revente, vous êtes exonéré de TVA à condition que la vent ait lieu dans les 5 ans suivant l’achat. Enfin, cette même vente ne doit pas l’être au compte d’une entreprise, mais bien d’un particulier.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Acheter en VEFA permet d’avoir droit au prêt à taux zéro (PTZ). Ce prêt à taux zéro permet de bénéficier d’un emprunt bancaire, sans intérêt. Ici, sa valeur ne peut excéder 40% du montant total de la valeur du bien immobilier acheté.
Un investissement locatif clé en main, sans gestion
En plus de la possibilité d’utiliser l’effet de levier du crédit immobilier (contrairement à l’achat de parts de SCPI), l’achat en VEFA se fait souvent dans une résidence service (maison de retraite), résidence affaires, tourisme, ou résidence étudiante. Elles sont gérées par des sociétés d’exploitation et vous n’avez aucune gestion locative.
Quelles sont les différentes étapes de la VEFA ?
Calculer votre capacité d’emprunt
L’achat en VEFA se fait en plusieurs étapes. La première, c’est de déterminer votre capacité à financer votre projet. On vous recommande d’étudier la faisabilité auprès de votre banque, afin de déterminer votre capacité d’emprunt, dans le but d’avoir la certitude de pouvoir mener à bien votre projet immobilier.
Choisir le type d’investissement qui vous correspond
Quand on achète dans le neuf, on paye plus cher. Mais c’est aussi pour encourager la création de nouveau logement que l’état a mis en place différents programmes de défiscalisation. Attention, rappelez vous qu’aucun avantage fiscal n’est gratuit. Dans le cas des programmes neufs, en échange de payer des biens plus cher que dans l’ancien, vous pourrez bénéficier de programmes comme le Pinel, ou encore le Censi Bouvard.
L’immobilier neuf a donc un intérêt principalement pour les hauts salaires, les ménages qui paient plus de 3000 € par an.
Choix du promoteur immobilier
Sur le territoire national, les projets de constructions immobilières ne manquent pas. C’est pourquoi il est préférable de travailler avec le promoteur immobilier qui correspond le plus à vos attentes, et présente le plus de garanties.
Étudiez les différents projets trouvés, rendez-vous sur le site internet du promoteur, lisez les différentes brochures et la documentation disponible et jetez un œil aux avis laissés par les anciens clients.
Pour plus de sécurité, vous pouvez faire appel à un avocat spécialisé dans l’immobilier. Il s’agit d’une étape essentielle. Bien choisir son promoteur immobilier réduit considérablement les risques de retard, de malfaçons et autres mauvaises surprises.
Bien choisir son programme d’investissement
Choisir son type de bien est l’une des étapes les plus importantes aux yeux de l’investisseur. Afin de vous faciliter la tâche, les promoteurs immobiliers proposent des projections 3D, avec des images d’architectes.
Ces quelques images / vidéos permettent d’avoir un aperçu plus réel de ce qui vous attend. L’idéal pour se projeter. Ainsi, en fonction de votre budget et de votre situation personnelle (en couple, seul, avec ou sans enfant) vous pourrez plus facilement déterminer le lot qui correspond le mieux à vos attentes.
Dans certains cas, des services et options annexes peuvent être sélectionnés. Certains promoteurs proposent par exemple une place de parking, une cave, un balcon voire une terrasse, etc… Naturellement, opter pour ce type de service fait gonfler la note finale.
Mais attention, on vous vend souvent la VEFA comme un produit financier pour payer moins d’impôts. C’est vrai, mais il ne faut pas oublier que ce que vous achetez réellement, c’est un appartement ou une maison. Il faut réfléchir aux mêmes règles que pour un investissement immobilier classique : l’emplacement et la demande locative.
Réfléchissez au potentiel long terme de votre achat, du programme, de la ville, de l’emplacement, et de la tendance de marché. Par exemple, on sait que la demande pour les résidences sénior est en forte hausse.
Signature du contrat de réservation VEFA
Une fois un accord trouvé, il faut signer le contrat de réservation VEFA. Il s’agit d’un terme spécifique, utilisé pour ce type d’achat immobilier, qui a exactement la même valeur, la même fonctionnalité qu’un compromis de vente. Vous devrez, en outre, verser un dépôt de garantie, qui confirme la réservation du bien.
Appel de fonds et premiers paiements
La signature du contrat de réservation VEFA actée, le promoteur procède ensuite à un appel de fonds. Il s’agit pour vous de régler la première partie de la somme due. L’achat sur plan est différent d’un achat classique puisque les sommes à verser suivent un échéancier de paiement.
Le paiement d’un bien VEFA se fait souvent en 4 ou 5 fois. Le promoteur ne peut réclamer n’importe quel montant, puisque ces derniers sont encadrés par l’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation.
Dans la grande majorité des cas, vous devrez effectuer un :
- premier versement correspondant à 30 à 35% du montant total du bien acheté, au moment où les premières fondations sont posées ;
- second versement correspondant à 30 à 40% du montant total du bien acheté, à la mise hors d’eau ;
- troisième versement correspondant à 30 à 35% du montant total du bien acheté, lorsque les travaux sont officiellement terminés ;
- un dernier versement de 5 à 10% du montant total du bien acheté, à la livraison.
La prélivraison du bien acheté en VEFA
Les travaux sur le point d’être terminés et les premiers paiements réalisés, vient le temps de la prélivraison. Cette étape vous permet de découvrir l’immeuble, l’appartement ou la maison que vous allez habiter, pour la toute première fois. Cette visite a souvent lieu 4 à 8 semaines avant la remise finale des clés.
Cette étape est cruciale. Elle vous permet de vous assurer que tout ce qui a été posé sur contrat a été respecté (aussi bien par le promoteur que par le constructeur). C’est également l’occasion pour vous de faire vos premiers retours.
Malfaçons, oublis, manquement, si vous remarquez quelque chose, il faut tout noter sur un document manuscrit. Un procès-verbal à rédiger en compagnie du promoteur immobilier. Il doit alors répondre à toutes vos interrogations, à tous vos retours avant la livraison finale du bien.
Livraison de l’appartement ou la maison
L’étape de la livraison signifie que la phase de construction est officiellement terminée. Votre lot est désormais relié à l’eau, au gaz ainsi qu’à l’électricité. En outre, l’ensemble des services sont fonctionnels (l’ascenseur, les escaliers, les interphones, etc…)
Cette seconde visite est une nouvelle occasion d’effectuer vos retours. En revanche, le document manuscrit doit être envoyé au promoteur en recommandé avec accusé de réception.
En cas de problème grave et dangereux, la justice pourrait annuler le contrat de vente en mettant en avant le fait que le bien soit inutilisable. Assurez-vous donc de tout vérifier, de tout prendre en compte.
Que vérifier à la livraison ?
Au moment de la prélivraison ou de la livraison, vous devez en tant qu’acquéreur, avoir un œil averti sur les travaux réalisés. La première chose à vérifier, c’est l’extérieur de votre immeuble, de votre maison. Vérifiez que la façade est en bon état, l’état du toit, des fenêtres, que les finitions ont bien été réalisées, etc…
En copropriété, la seconde chose à vérifier, ce sont les parties communes. Que ce soit les ascenseurs, les portes de secours, les interphones, assurez-vous là encore que tout soit fonctionnel. Enfin, vérifiez votre bien immobilier !
Que ce soit la taille du logement, l’agencement, l’état des portes, vérifiez que tout corresponde au plan. Pensez également à vérifier si l’électricité, l’eau et le gaz fonctionnent bien. Là encore, vous pouvez être accompagné d’un avocat spécialisé dans le droit immobilier (même si cela a un coût). Cette présence vous permettra d’être sûr de ne rien manquer !
Que faire en cas de problème ?
Mais que faire en cas de problème ? Il faut savoir que, généralement, 3 types de problématiques se présentent aux acheteurs d’un bien vendu en état de futur achèvement :
- Les retards à la livraison ;
- Les vices cachés et les malfaçons découverts avant la livraison ;
- Les vices cachés et les malfaçons découverts après la livraison.
Que faire en cas de retard à la livraison ?
En cas de retard à la livraison, tout dépend des mentions légales présentent dans le contrat de vente en état de futur achèvement. Dans l’immense majorité des cas, aucune sanction n’est prévue pour le promoteur, en cas de retard à la livraison.
Pour autant, vous pouvez demander au notaire chargé de votre contrat, d’incorporer une mention supplémentaire. Cette mention peut faire part d’éventuelles pénalités (comme une sanction financière) en cas de retard ou de retard prolongé à la livraison.
Que faire en cas de découverte de malfaçons avant la livraison ?
Vous avez constaté une malfaçon lors de votre prévisite finale ou lors de la livraison ? Chaque point doit être noté sur un procès-verbal, en présence du promoteur. Ce dernier dispose alors de 2 mois maximum pour agir.
Que faire en cas de découverte de malfaçons après la livraison ?
Une fois les clés reçues, vous avez un mois afin de réaliser l’état des lieux. Profitez de cette période pour absolument tout vérifier. Si vous veniez à tomber sur un problème inattendu, ajoutez-le sur votre document (manuscrit).
L’état des lieux terminés, vous devez envoyer le document à votre promoteur immobilier, par lettre recommandée avec accusé de réception.
À date de réception, le promoteur immobilier dispose d’un an pour corriger le tir et entamer les éventuels travaux correctifs. Dans le cas où ce délai serait dépassé, vous pouvez alors vous tourner vers la justice afin que celle-ci se saisisse du dossier.
Peut-on annuler ou se rétracter d’un VEFA ?
Investir dans l’immobilier sur plan est un pari vers l’avenir. Or, nul ne sait vraiment ce qu’il peut se passer. Que ce soit un accident grave, des problèmes de santé, personnels ou autre, il est possible que vous ayez à prendre la douloureuse décision de vous retirer du projet. Mais comment faire pour annuler son achat ? Est-ce que cela est possible ?
Annulation du contrat dans les 10 jours
La réponse est oui. En effet, à date de la signature du contrat d’achat, vous disposez de 10 jours à compter du lendemain, pour vous rétracter (14 si vous avez été démarché chez vous), sans frais. Pour ce faire, il suffit d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur immobilier.
Ce laps de temps respecté, vous ne perdrez pas d’argent. Pensez toutefois à bien mentionner le remboursement de votre dépôt de garantie dans cette lettre. Cette somme vous sera alors reversée dans un délai de 3 mois à compter de la réception du document.
Annulation du contrat après le délai de 10 jours
Mais comment procéder si le délai des 10 jours venait à être dépassé ? Les choses deviennent naturellement un peu plus difficiles. Là aussi, la demande doit s’effectuer par une lettre manuscrite, envoyée en recommandé avec accusé de réception.
Vous avez alors deux possibilités :
- Si la décision est inhérente à un problème personnel ;
- Si la décision est inhérente à un problème lié au promoteur ou au constructeur, il va falloir être en mesure de le prouver.
Plusieurs cas peuvent justifier une annulation du contrat et le remboursement des sommes engagées, comme :
- Le fait que le promoteur immobilier n’ait pas respecté certaines de ses obligations ;
- Le fait que la valeur de votre bien ait perdu au moins 10% avant de récupérer les clés ;
- Le fait que la mairie ait décidé de suspendre le contrat d’urbanisme, de construction, etc…
Dans le cas où vous souhaitez annuler votre contrat de vente après le délai des 10 jours, vous engagez une partie de vos fonds à hauteur de :
- 5% du montant total du prix de vente du bien (si la livraison est prévue au cours de l’année) ;
- 2% si la vente du logement est finalisée et que la livraison doit être effectuée dans les 2 ans.
Annulation du contrat après livraison
Reste un dernier cas de figure, les problèmes rencontrés après livraison des clés. Comme expliqué ci-dessus, à la remise des clés du logement, le promoteur immobilier a un an pour rectifier le tir et entamer les travaux correctifs. Si ce délai vient à être dépassé, la justice peut alors se saisir du dossier.
Les frais engagés peuvent être très importants et les procédures très longues (plusieurs années). En cas de victoire, cela peut toutefois déboucher sur le remboursement de tout ou une partie de l’argent avancé et des dommages et intérêts en guise de compensation.