La fiscalité de la location meublée permet à l’investisseur de récupérer la TVA, s’il s’inscrit au régime du LMNP (Loueur Meublé Non professionnel). Il pourra ainsi se faire rembourser 16 % du prix de vente d’un bien immobilier neuf, si plusieurs conditions sont réunies. Mais il devra également verser de la TVA sur les loyers qu’il perçoit. Voici comment, combien, ainsi que les obligations liées aux dispositifs.
Pourquoi un LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) paye-t-il de la TVA ?
L’État prélève un pourcentage sur chaque centime d’euro qui circule entre particuliers et professionnels, c’est la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée). Lorsqu’un ménage achète un bien immobilier à un autre ménage, il n’y a pas de TVA car la transaction se fait entre 2 particuliers.
En revanche un bien immobilier neuf n’a par définition jamais été vendu, il s’achète donc directement au professionnel, c’est-à-dire au promoteur. Le prix de vente inclus alors une TVA de 20 %, que le promoteur devra reverser au service des impôts.
Exemple : pour percevoir 150 000 € sur la vente d’un appartement neuf, il devra le proposer à 180 000 € car la TVA s’applique sur le prix de vente hors taxe.
Par la suite, les nouveaux propriétaires vont confier l’exploitation de leur location meublée à un professionnel. Ce dernier va leur verser un loyer trimestriel, incluant une TVA.
S’ils investissent dans un EHPAD (Établissement Hospitalier pour Personnes Âgées Dépendantes), le montant de la TVA sur les loyers perçus sera de 5,5 %.
Pour les ensembles de tourisme, logements étudiants, résidences seniors et autres, la TVA sur les loyers versés par l’exploitant est de 10 %.
Exemple : l’exploitant d’un appartement à la montagne verse 1500 € de loyer tous les trimestres. La TVA LMNP sur les meublés de tourisme étant de 10 %, les propriétaires versent 150 € aux impôts et conservent le reste.
La particularité du régime fiscal LMNP est la possibilité de s’inscrire à la TVA. Les propriétaires ont ainsi le droit de récupérer la TVA qu’ils payent, et le devoir d’en payer sur leurs rentrées d’argent.
1e étape : s’inscrire en tant que LMNP
Remplissez le formulaire P0i de déclaration d’activité non salariée, pour vous déclarer en tant que loueur meublé. Envoyez-le au greffe du tribunal de commerce dont dépend le logement convoité. Vous serez labellisé loueur professionnel ou non-professionnel, selon les revenus espérés.
Si le montant des loyers bruts perçus en 1 an n’excède pas 23 000 € et 50 % de vos revenus, vous êtes considéré comme loueur meublé non professionnel (LMNP). Vous pouvez alors bénéficier des avantages fiscaux du statut de LMNP.
Si ces plafonds sont dépassés, vous êtes Loueur Meublé Professionnel (LMP) et devez vous inscrire au registre du commerce et des sociétés.
Le fait de posséder l’un ou l’autre de ces 2 statuts fiscaux, vous permet de continuer votre activité professionnelle. On peut être LMP ou LMNP tout en étant salarié, agent de la fonction publique ou TNS.
Lisez notre dossier complet sur le statut LMPN (Loueur Meublé Non Professionnel) ici.
2e étape : demandez à récupérer la TVA
1- Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception à votre centre des impôts. Cette lettre doit préciser que vous vous engagez à confier l’exploitation de votre investissement locatif meublé à un professionnel, pendant au moins 9 ans. Ajoutez que vous demandez à être inscrit à la TVA, vous pouvez vous inspirer de ce modèle de lettre.
2- Un peu de patience, vous allez recevoir votre numéro de TVA adressé par votre centre des impôts. Une fois le logement livré, vous devez remplir votre demande de remboursement de TVA LMNP sous les 15 jours suivant la remise des clés. Trouver le bon formulaire peut-être un challenge, il est préférable de demander conseil à votre centre des impôts.
3- Encore un peu de patience, d’ici à 6 mois vous recevrez un virement du Trésor Public à votre nom, que vous pourrez utiliser immédiatement. Son montant représentera à peu près 16 % du prix de vente.
Exemple : un promoteur souhaite récupérer 150 000 € sur le logement meublé qu’il vous vend. Il ajoute donc 20 % de TVA soit 30 000 €, et vous le vend 180 000 €. Une fois le remboursement de TVA validé par votre centre des impôts, vous recevez 30 000 € soit 16,67 % du montant que vous avez versé au promoteur.
4- Par la suite, vous pourrez récupérer la TVA sur toutes les dépenses engagées dans l’exploitation de votre location meublée. Mais vous devrez également en payer sur tous vos revenus locatifs. Si à ce stade de la lecture l’opération vous semble administrativement compliquée, demandez l’aide d’un comptable.
Condition indispensable pour récupérer la TVA LMNP
Les conditions requises sont les mêmes que pour bénéficier de la remise d’impôt en loi Censi-Bouvard. Cet investissement locatif s’accompagne donc presque toujours d’un remboursement de TVA.
Vous allez pouvoir récupérer environ 16 % du prix d’achat du logement, si toutes les conditions suivantes sont réunies :
- Vous avez un numéro de TVA.
- La société exploitante fait apparaître la TVA sur les loyers qu’elle vous verse.
- Vous reversez cette TVA à l’État (si vous ne savez pas le faire, rapprochez-vous d’un comptable).
- Le logement est acquis neuf.
- La société exploitante propose des services de blanchisserie, accueil, petit déjeuner et entretien.
- Vous avez signé un bail d’au moins 9 ans avec cette société exploitante.
Pour info : au 2e trimestre 2021 il s’est vendu 900 résidences de service au détail, c’est-à-dire à des investisseurs particuliers. D’avril à juin les ventes ont ainsi chuté de -10 % par rapport à l’année dernière. Source : Fédération des Promoteurs Immobiliers parution septembre 2021.
Comment utiliser le remboursement de la TVA LMNP ?
Vous êtes libre d’utiliser votre remboursement de TVA comme vous l’entendez.
Vous pouvez par exemple réinjecter le montant dans votre prêt afin d’abaisser la durée des remboursements ou le montant des mensualités. Toutefois, la banque prêteuse pourra considérer cela comme un remboursement partiel anticipé, et vous imposer des pénalités.
Pour mieux optimiser votre opération, vous pouvez réinvestir cette somme perçue. Parmi quelques idées accessibles pour moins de 10 000 € :
Attention : si vous revendez le bien immobilier concerné avant 20 ans vous devrez rembourser le Trésor Public au prorata des années de non-détention.
Par exemple, admettons que vous achetiez une résidence de tourisme pour une valeur de 200 000 €. Puis vous recevez le remboursement de la TVA LMNP pour un montant de 32 000 €. Si vous revendez au bout de 12 ans, vous devrez rembourser à l’État 12 800 € (32 000 € /20 × 8 ans de non-détention = 12 800 €).