Comment transformer un local commercial en habitation ?
Cet atelier d’artiste vous a tapé dans l’œil, vous aimeriez bien en faire votre résidence principale. Vous vous demandez donc comment transformer un local commercial en habitation. Il vous faudra réaliser certaines démarches pour réaliser le changement de destination et demander l’autorisation de la copropriété le cas échéant. On fait le point !
Local d’habitation, local commercial, local mixte : quelles différences ?
Chaque bien immobilier dispose d’une finalité pour laquelle il a été construit, telle qu’elle est mentionnée dans le permis de construire. C’est ce que l’on appelle sa destination. Le Code de l’urbanisme en distingue 5, elles-mêmes subdivisées en sous-destinations, comme suivant :
- Habitation : hébergement et logement ;
- Activités de services et commerce : commerce de détail, cinéma, hôtel, artisanat… ;
- Exploitation agricole et forestière ;
- Services publics et équipements d’intérêts collectifs ;
- Autres activités des secteurs secondaires et tertiaires : bureaux, industrie, entrepôt…
Un local possède aussi un usage. À la différence de la destination, l’usage correspond à l’utilisation que le propriétaire fait du local, en fonction des deux catégories prévues par le Code de construction et de l’habitation : occupation professionnelle ou habitation.
Ainsi, le local à usage d’habitation est affecté au logement des particuliers, qu’ils soient locataires, propriétaires, bailleurs ou encore occupants à titre gratuit.
Le local à usage commercial est celui qui est affecté à une activité commerciale à titre professionnel. Il relève du régime du bail commercial. Il existe aussi des locaux professionnels, dans lesquels s’exercent les activités de nature civile, comme les professions libérales.
Le local à usage mixte est celui qui se destine à l’activité professionnelle et à l’usage résidentiel.
Changement d’usage, changement de destination : c’est quoi ?
Le changement d’usage consiste à faire basculer un local d’habitation vers un local commerciale ou professionnel. En clair, il ne concerne pas notre projet immobilier, qui se situe en sens inverse. Pour information, il ne nécessite aucune démarche dès lors que vous habitez dans le local, y exercez votre activité et ne recevez ni marchandises, ni clientèle.
Pour transformer un local en habitation, vous devez procéder à un changement de destination. Vous allez ainsi modifier l’affectation du bien immobilier, en respectant un certain formalisme.
Quelles autorisations pour un changement de destination local / habitation ?
Vous devez réaliser des démarches administratives pour la transformation d’un local en habitation. Les règles d’urbanisme doivent autoriser le changement de destination. Si le local se situe dans une copropriété, vous devez également vous référer au règlement de propriété pour déterminer si celui-ci ne l’interdit pas.
Selon le type de travaux que vous allez entreprendre, vous devez déposer une déclaration préalable de travaux ou demander un permis de construire. Enfin, vous devez informer le bureau du cadastre du changement de destination, car celui-ci entraîne des conséquences fiscales.
Consulter le plan local d’urbanisme pour le changement de destination
Plus connu sous son acronyme PLU, le plan local d’urbanisme est un document qui élabore le projet d’aménagement d’une commune ou d’un groupement de commune, et les règles d’utilisation des sols. Ainsi, le règlement du PLU prévoit entre autres :
- L’usage des biens immobiliers : résidentiel ou professionnel ;
- Les règles relatives à l’aspect extérieur des constructions ;
- La fixation du coefficient d’occupation des sols dans une zone urbaine…
Afin de protéger le commerce de proximité, le PLU peut interdire la transformation d’un local situé au rez-de-chaussée en logement à usage d’habitation. Vous devez donc le consulter en mairie !
Consulter le règlement de copropriété
Lorsqu’un immeuble est détenu par plusieurs propriétaires, il est soumis au régime de la copropriété. Le document qui fixe les droits et obligations de chacun, l’organisation et les règles de fonctionnement de l’immeuble s’appelle le règlement de copropriété.
Le règlement de propriétaire s’impose aux copropriétaires. Il appartient au syndic de copropriété d’en faire respecter les dispositions. Il en va de sa responsabilité !
Ce document prévoit la destination de l’immeuble, qui peut être :
- A usage exclusif d’habitation (on parle de clause d’habitation bourgeoise) ;
- À usage professionnel ;
- À usage mixte.
Le règlement de copropriété peut donc interdire la transformation du local en habitation. Toutefois, vous pouvez demander le changement de destination à l’assemblée générale des copropriétaires. Pour que la transformation puisse avoir lieu, votre demande doit être acceptée à l’unanimité des copropriétaires.
À savoir : si le local se situe dans une ville de plus de 200 000 habitants ou dans les départements 92, 93 et 94, vous devez demander une autorisation préalable à la commune.
Déposer une déclaration préalable de travaux ou demander un permis de construire
Vous devez déposer une déclaration préalable de travaux lorsque les travaux de transformation n’attentent pas à la structure du bâti et à l’apparence extérieur de l’immeuble. Sinon, vous devez faire une demande de permis de construire.
Le dépôt de la déclaration préalable de travaux
Vous devez déjà avoir acheté le local ou demander l’accord du propriétaire pour effectuer une déclaration préalable de travaux (DP). Vous remplirez un formulaire, qui comporte différentes parties et documents annexes. Vous devez obligatoirement joindre le plan de situation du terrain à l’intérieur de la commune.
Pièces complémentaires
Voici la liste des pièces complémentaires qui peuvent être nécessaires :
- Le plan de masse : il est obligatoire si vous modifiez le volume du local ;
- Le plan en coupe du terrain, si celui-ci est modifié par les travaux ;
- Le plan de façades et des toitures si vous souhaitez par exemple créer une porte.
Vous devez aussi remplir un formulaire pour la fiscalité, car vous aurez peut-être à payer la taxe d’aménagement, notamment si vous transformez un local agricole en habitation.
Procédure de dépôt
Vous ferez le dépôt de votre demande en ligne ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), envoyée à votre mairie. Celle-ci dispose d’un délai d’un mois pour instruire votre dossier, 2 mois si vous êtes en secteur protégé. Elle peut aussi décider d’allonger le délai d’instruction d’un ou de 2 mois.
Si la mairie ne répond à votre demande, elle est considérée comme acceptée. Sinon, elle peut décider :
- D’accepter votre demande, mais en soumettant la réalisation des travaux à certaines prescriptions particulières ;
- Refuser la demande : vous disposez alors de 2 mois pour faire un recours gracieux. Si lui aussi échoue, vous saisirez le tribunal administratif dans un délai de 2 mois, par LRAR.
À savoir : si le local se situe aux abords d’un monument historique, dans un secteur protégé ou encore une réserve naturelle, vous devrez envoyer plusieurs exemplaires de votre dossier à la mairie.
Affichage de la DP sur le terrain
Dès que le délai d’étude de votre demande est dépassé, ou lorsqu’elle est acceptée, vous devez installer un panneau d’affichage de la DP.
À savoir : vous devez réaliser les travaux dans un délai de 3 ans, sous peine de refaire une demande de DP.
Demande de permis de construire
Il est nécessaire lorsque les travaux modifient la façade ou la structure porteuse de l’immeuble. Vous adresserez alors une demande de permis de construire à la mairie, en 4 exemplaires. Soit en ligne, soit en dépôt direct, soit par LRAR.
La mairie dispose d’un délai de 3 mois pour instruire votre demande, que le local se situe en zone urbaine normale ou à proximité d’un site remarquable. Il vous sera accordé si vous respectez les règles du PLU. En cas de refus, vous pouvez demander à la mairie de se pencher à nouveau sur votre dossier dans un délai de 2 mois.
À noter aussi que le silence vaut acceptation, et que la mairie peut sursoir à statuer pendant… 2 ans !
La durée de validité du permis de construire est de 3 ans. Cela ne signifie pas que les travaux doivent se faire en 3 ans, mais qu’ils doivent commencer dans les 3 ans.
Le permis de construire doit être affiché sur le terrain.
Informer le bureau du cadastre
Vous devez informer le bureau du cadastre, car la transformation du local en habitation entraîne un changement de fiscalité. L’ancien propriétaire payait la contribution économique territoriale (CET). Celle-ci sera supprimée, et vous paierez à la place une taxe d’habitation.
Ces deux impôts ne sont pas calculés de la même manière. Comme la taxe foncière, la taxe d’habitation est calculée d’après la valeur locative cadastrale.
Concrètement, vous devez remplir ce formulaire Cerfa, et l’envoyer au bureau du cadastre en LRAR, dans les trois mois suivant la transformations.
Quelles sont les normes à respecter pour transformer un local en logement ?
Le logement doit répondre à des normes d’habitabilité, que l’on appelle critères de décence. Ainsi, il doit être d’une superficie d’au moins 9m2, et d’un volume d’au moins 20 m3. Il doit assurer la santé et la sécurité des habitants et des biens.
Le logement doit ainsi :
- Être raccordé au réseau électrique, lequel doit, comme les installations de gaz, être aux normes ;
- Etre relié à un système d’évacuation des eaux usés et disposer de l’eau potable courante ;
- Posséder un système de renouvellement de l’air et comporter des fenêtres.
Pourquoi transformer un local commercial en habitation ?
Le local commercial se situe le plus souvent en rez-de-chaussée des immeubles. Ce genre d’emplacement permet de bénéficier d’une décote sur le prix de vente, qui peut atteindre les 40 %. L’idéal pour doper la rentabilité d’un investissement locatif ! En contrepartie, vous devrez composer avec une sécurité et une luminosité moins que les logements en étage.
Sinon, les locaux commerciaux peuvent vous permettre de créer un logement atypique. Verrières des ateliers d’artistes, poutres apparentes des granges, belle hauteur sous plafond : autant d’éléments que l’on aime avoir chez soi !
Et pour finir, quel est le coût de la transformation d’un local en habitation ? Difficile de vous apporter une réponse toute trouvée, car le prix dépendra de nombreux critères comme la nécessité de procéder à des raccordements, de créer une salle de bain ou une cuisine, de modifier la façade… En moyenne, on estime le prix de la transformation à 1 500 euros du mètre carré.
Dernière dépense à prévoir : les honoraires d’un architecte. Vous êtes en effet obligé de faire appel à ce professionnel du bâtiment dès lors que le projet est supérieur à 150m2 !