Les ménages aux revenus moyens sont bien présents sur le marché de l’immobilier. Si toutes les conditions sont réunies, même ceux dont les ressources se limitent à 3000 €/mois peuvent devenir propriétaire. Avec un taux d’endettement maximum de 33 % (hors assurance emprunteur), ils pourraient théoriquement payer des mensualités de 990 €, ce qui leur permettrait d’emprunter un maximum de 258 000 €.
Quel pouvoir d’achat immobilier pour 3000 € de revenus/mois ?
Les banques estiment qu’un foyer fiscal peut rembourser des mensualités correspondant à 35 % de ses revenus imposables nets, en comptant la cotisation de l’assurance emprunteur. Pour la simplicité de l’exemple, nous prenons un taux d’endettement maximum de 33 % hors assurance.
Le résultat obtenu correspond au prix du logement qu’il peut acquérir, à condition de réunir l’apport personnel.
Ainsi des primo accédants déclarant 3000 €/mois, pourraient se permettre des mensualités de 990 €. Selon l’observatoire CSA/Crédit Logement, en février 2022 les taux d’emprunt moyens étaient de :
- 0,93 % sur 15 ans,
- 1,03 % sur 20 ans,
- 1,17 % sur 25 ans.
En se basant sur ces chiffres, un prêt primo-accédant pour un ménage gagnant 3000 €/mois pourrait ainsi monter à :
- 257 400 € sur 25 ans,
- 214 600 € sur 20 ans,
- 166 260 € sur 15 ans.
Ces montants suffiraient à acheter un petit appartement au sein de grandes villes ou une maison plus loin dans l’agglomération, à condition de pouvoir payer les frais d’achat de leur poche.
Pour info : au coût du crédit il convient d’ajouter celui de l’assurance emprunteur, qui varie selon la formule choisie.
Quel logement peut-on acheter avec cette somme ?
Les estimations ci-dessous se basent sur les prix moyens calculés par le baromètre LPI pour l’ancien (parution février 2022), et l’observatoire de la Fédération des Promoteurs Immobiliers pour le neuf (parution mars 2022).
Un prêt immobilier de 258 000 € suffirait pour acheter un appartement ancien de 65 m² sur Rennes Métropole. En revanche on devra se contenter d’une pièce de 34 m² sur la métropole du grand Paris, ce qui représente un studio ou un tout petit T2. C’est sur la métropole du Grand Nancy que l’on se logera plus grand, avec 112 m².
Un budget de 258 000 € permettra d’acheter un appartement neuf de 52 m² sur l’Agglomération Urbaine de Lyon. En revanche le choix d’un appartement ancien sur la Métropole de Lyon fera gagner 5 m².
C’est que les prix peuvent grimper de 40 % entre un appartement neuf et ancien. Ainsi un prêt immobilier de 258 000 € ne permettra d’acheter qu’un appartement neuf de 69 m² sur Grenoble Métropole. Mais si l’accédant choisit d’acheter de l’ancien, il enfilera ses pantoufles dans 91 m² au pied des alpes.
Malgré cette différence, beaucoup de primo accédants choisissent d’acheter du neuf avec lequel il est plus facile d’obtenir les 40 % de crédit gratuit du PTZ.
Le prêt primo accédant, c’est pour qui ?
La première condition sine qua non à l’obtention d’un crédit immobilier, est la stabilité professionnelle. Si même un jeune couple gagnant moins de 3 SMIC peut devenir propriétaire, cela sous-entend que chacun soit en CDI ou fonctionnaire titularisé.
En supplément, la composition de la famille est importante car elle servira à calculer le reste à vivre. La bonne nouvelle pour les familles nombreuses est que les allocations et pensions sont comptabilisées dans la capacité de remboursement, selon l’âge des enfants.
Enfin et surtout, le prêt primo accédant ne sera accordé que si les emprunteurs sont en mesure de régler les frais d’achat par eux-mêmes. Les banques n’accordent pas de prêt immobilier à 100 % dans l’accession. Il faut compter au bas mot 8 % pour les logements anciens et 4 % pour les logements neufs.
Ainsi une épargne de 8000 € sera nécessaire pour acheter un appartement neuf à 200 000 €. Dans l’ancien on obtiendra certes plus grand, mais il faudra apporter 20 000 € sur la table. Un capital de départ nécessaire, mais pourtant difficile à réunir pour les ménages aux revenus modestes.
Qu’ils se rassurent, ils peuvent se tourner vers un dispositif créé sur mesure pour eux : le prêt d’accession sociale. Les frais de dossier et les frais de notaire sont réduits, ce qui diminue le montant de l’apport personnel. En supplément, lorsqu’un prêt à taux zéro de l’État vient compléter le dispositif, les banques peuvent être plus souples sur l’apport personnel.