Plan de financement immobilier : comment convaincre la banque ?

Avant de déposer une offre d’achat pour un appartement ou une maison, vous avez intérêt à réaliser un plan de financement immobilier. En mettant en parallèle vos dépenses et vos revenus, il vous permet de déterminer combien il vous faudra emprunter pour concrétiser votre projet, et si celui-ci est réalisable, en fonction de votre capacité d’emprunt.

Comment réaliser un plan de financement immobilier ?

Le plan de financement comporte d’un côté les dépenses auxquelles vous devrez faire face dans le cadre de votre achat immobilier. Et de l’autre, les revenus que vous pourrez injecter dans l’acquisition. Il est utile pour tous types d’achat : résidence principale, secondaire ou investissement locatif.

Avant de détailler tous les postes de dépenses et les revenus, voici un modèle de plan de financement immobilier :

Cet exemple de plan de financement immobilier ne tient pas compte de tous les critères. On les passe à présent en revue !

Les dépenses à prendre en compte dans le plan de financement immobilier

Premier poste à intégrer dans le plan de financement : les dépenses. Elles sont nombreuses !

Le prix d’achat et le coût des travaux

Vous devez avoir une première idée du prix de vente du bien immobilier, pour déterminer si votre plan de financement immobilier est cohérent.

Si vous achetez sur le secteur de l’ancien, vous aurez sans doute des travaux à réaliser, de rafraîchissement, de rénovation, voire de restauration. Pensez aussi aux travaux de rénovation énergétique, surtout si vous pensez faire un investissement immobilier. En effet, le gel des loyers des passoires thermiques est entré en vigueur, et elles seront progressivement interdites à la location.

Si possible, faites estimer le montant des travaux par des professionnels du bâtiment, et comptez une marge d’erreur !

Les frais d’agence immobilière

Selon Statista, 70 % des acheteurs passent par un agent immobilier pour réaliser leur transaction. Bien évidemment, le professionnel ne travaille pas gratuitement. Sa rémunération est parfois fixe, mais le plus souvent, elle prend la forme d’une commission sur le prix de vente. Le pourcentage est compris entre 3 et 7 % du prix de vente.

La commission de l’agent immobilier est toujours à la charge de l’acquéreur. Soit elle est indiquée à part, soit le prix de cession est augmenté du pourcentage de commission. La rémunération doit donc obligatoirement figurer dans le plan de financement immobilier.

Les frais de courtage immobilier

Pour augmenter vos chances d’obtenir un emprunt, et au meilleur taux, vous avez tout intérêt à faire appel à un courtier immobilier. Celui-ci peut aussi vous aider à dénicher un meilleur taux pour l’assurance de prêt, indispensable à l’octroi d’un prêt immobilier.

Le courtier en financement doit être rémunéré si l’emprunteur obtient son crédit. Là aussi, il peut demander soit des honoraires fixes, soit un pourcentage sur le prix de vente, variable selon l’agence.

Les frais de garantie du crédit immobilier

En plus de l’assurance de prêt, vous devez consentir une garantie à la banque, afin de sécuriser le remboursement de l’emprunt en cas d’insolvabilité. La garantie peut prendre plusieurs formes :

• Un organisme de cautionnement : comme une caution personnelle, il se porte garant du remboursement de votre prêt. Les plus connus sont Crédit Logement et Casden. Les frais de cautionnement tournent autour de 1.2 % du montant de l’acquisition. Si vous ne connaissez aucun incident de remboursement, l’organisme vous restituera une partie des fonds ;
• Une hypothèque : vous apportez un bien immobilier existant ou celui à acheter en garantie du prêt. Elle s’effectue devant notaire. Avec les frais de mainlevée, comptez en moyenne 2 % du prix d’achat ;
• L’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD) : elle offre un droit de priorité à la banque sur le paiement du prix, en cas de saisie et de revente du bien immobilier. Elle revient à 1.5 % du prix d’achat, en moyenne.

Les frais de dossier bancaire

La simple étude de votre dossier d’emprunteur par les établissements prêteurs ne donne pas lieu au paiement de frais. En revanche, si votre demande aboutit, le banquier vous factura la prestation du montage et de l’émission de votre offre de prêt.

La banque se rémunère aussi sur la présentation de votre dossier auprès des organismes de cautionnement. Ajoutez en moyenne 1 % du capital emprunté dans le plan de financement immobilier.

Les frais de notaire

Les frais de notaire comprennent les émoluments du notaire, les impôts et taxes et les frais et débours. Contrairement aux idées reçues, c’est l’État et les collectivités locales qui en empochent la majeure partie : 80 %.

Vous le savez peut-être déjà, mais les frais de notaire sont moins élevés dans le neuf que dans l’ancien, car le droit d’enregistrement est plus faible dans le premier cas. Comptez 7 à 8 % du prix d’achat pour une acquisition dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf.

Le coût de l’emprunt et de l’assurance emprunteur

Que vous souscriviez un prêt amortissable, un prêt in fine ou encore un prêt relais, vous devrez payer des intérêts pour la mise à disposition du capital.  Le montant des intérêts d’emprunt dépend du taux d’intérêt, lequel varie en fonction :

• De la nature du prêt : le taux d’emprunt le plus élevé est celui du prêt relais, suivi par celui du prêt in fine, et enfin du prêt amortissable ;
• De la nature du taux : fixe ou variable ;
• La stabilité de la situation professionnelle ;
• La durée de remboursement du prêt.

L’assurance donne elle aussi lieu au paiement d’une prime, calculée à partir du taux d’assurance. Celui-ci varie en fonction de :

• Votre âge ;
• Votre état de santé ;
• Le fait d’être fumeur ou non ;
• Votre profession (à risque ou non) ;
• Vos hobbies (pratique d’un sport dangereux aussi).

Les revenus à comptabiliser dans le plan de financement

Pour rédiger votre plan de financement immobilier, vous allez à présent remplir tous les postes relatifs à vos revenus.

Les revenus d’activité

Il faut savoir que les revenus que vous percevez sont pris en compte différemment par les organismes de crédit, en fonction de leur nature et de votre situation professionnelle.

Les emprunteurs en CDI ou fonctionnaires voient leurs salaires et traitements comptabilisés à 100 %. Il en va de même pour les pensions de retraite des retraités.

À l’inverse, les emprunteurs en CDD, intérimaires ou travailleurs indépendants, qui disposent d’une situation professionnelle « précaire », voient leurs revenus comptabilisés sur la base d’une moyenne, sur un à 3 ans.

Enfin, vous pouvez inclure les revenus locatifs d’un investissement immobilier, déjà réalisé ou futur. Pas intégralement, mais à hauteur de 70 %, pour tenir compte des risques locatifs (loyers impayés, dégradations immobilières, carence ou vacance locative).

L’apport personnel

Il constitue un poste essentiel de votre plan de financement immobilier. Aucune loi ne rend l’apport personnel obligatoire, mais il est difficile d’emprunter sans apport. Sauf à être investisseur locatif aguerri ou à disposer d’un important reste à vivre une fois vos charges déduites !

L’apport personnel augmente vos chances d’obtenir un prêt, et vous permet aussi de négocier le taux immobilier. Il sert à financer les frais annexes au crédit (frais de notaire, de garantie, de dossier…). Il représente en moyenne 10 % du montant de l’emprunt.

À savoir : vous pouvez récupérer l’épargne amassée sur un plan d’épargne retraite ou d’entreprise pour constituer votre apport, si votre projet concerne la résidence principale.

Les aides et prêts aidés

Vous pouvez obtenir des prêts aidés et coups de pouce de l’État pour financer votre achat immobilier. Il faut donc les ajouter dans le plan de financement. Vérifiez si vous êtes éligible à :

• Un prêt à taux zéro (PTZ) : il complète le financement, et peut être sollicité uniquement pour l’acquisition de la résidence principale. Il est attribué sous conditions de ressources à la date d’émission du prêt. Le montant du PTZ varie en fonction de la zone géographique du bien et du nombre de personnes composant le foyer. Il peut représenter jusqu’à 40 % du coût total de l’opération à financer (achat + travaux + frais de courtage) ;
• Un prêt Action Logement : réservé aux salariés, il est aussi attribué sous condition de ressources, pour l’achat ou la construction de la résidence principale. Son montant s’élève à 40 000 euros.

La plus-value éventuelle d’une revente

Vous revendez un bien pour acheter plus grand ? Peut-être que la plus-value excède le montant du capital restant dû. Dans ce cas, le reliquat devra être intégré au plan de financement.

Comment déterminer sa capacité d’emprunt grâce au plan de financement ?

Une fois en possession de tous les éléments du plan de financement immobilier, vous pouvez calculer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximum que les banques accepteront de vous prêter en tenant compte :

• De vos charges : il s’agit notamment des mensualités de crédit à la consommation ou auto ;
• De vos revenus : ils doivent être comptabilisés comme expliqué ci-dessus ;
• De votre taux d’endettement : il ne doit pas excéder 35 %.

Fort de votre plan de financement immobilier, qui révèle la cohérence entre votre capacité d’emprunt et votre demande de financement, vous pouvez à présent démarcher les banques !

FAQ

C’est quoi un plan de financement immobilier ?
Un plan de financement est un document qui reprend l’ensemble des ressources dont vous disposez pour un achat immobilier et les met en parallèle avec les dépenses que vous devrez supporter en le réalisant. 
Pourquoi détailler le plan de financement dans le compromis de vente ?
La condition suspensive d’obtention d’un prêt vous permet de mentionner dans le compromis les conditions de votre financement. Par exemple, un prêt sur 20 ans à un taux de 2.15 % maximum. Inclure le plan de financement est ainsi utile pour pouvoir vous désister de la vente si aucune banque n’accepte vos conditions de financement. 
Comment convaincre un banquier de financer un projet immobilier ?
Il vous faut établir un plan de financement immobilier détaillé, qui lui prouve que vous avez mûrement réfléchi votre projet immobilier, et que vous pourrez rembourser le prêt immobilier demandé.