Acheter avant d’avoir vendu, c’est possible grâce au crédit relais. Le principe est simple : une banque vous avance entre 60 % et 80 % du prix de votre bien immobilier actuel. Puis elle vous prête la différence nécessaire pour acheter votre nouveau logement. Un procédé qui vous permet de déménager rapidement, mais qui comporte des pièges.
1- Négliger les intérêts intercalaires du crédit relais immobilier
Les intérêts intercalaires représentent le coût le plus important d’un crédit relais immobilier. Rappelons le principe : la banque vous accorde une ligne de relais correspondant à ce qu’elle estime que vous retirerez de la vente actuelle de votre logement.
Puis, elle vous accorde une ligne de prêt supplémentaire nécessaire pour l’achat de votre nouveau logement.
Cependant, afin de vous éviter de cumuler trop de mensualités, vous ne rembourserez le capital que sur la ligne supplémentaire. En revanche vous payez des intérêts intercalaires jusqu’à ce que votre logement soit vendu.
Ainsi, plus il vous faut de temps pour vendre votre logement actuel, plus vous paierez d’intérêts intercalaires.
Pour info : au 2e trimestre 2022 le taux maximum applicable (taux d’usure Banque de France) sur les prêts immobiliers de moins de 10 ans est 2,51 %.
2- Surestimer le marché immobilier
Plus vous mettez de temps à vendre votre logement actuel, plus l’opération coûte cher. Posez-vous donc la question de savoir si vous avez des chances de vendre votre bien immobilier. S’il s’agit d’un appartement situé dans une grande métropole où la demande est supérieure à l’offre, la question ne se pose sans doute pas.
En revanche s’il s’agit d’une maison ancienne à la sortie d’un village de campagne où la dernière boulangerie a fermé depuis longtemps, vous avez tout intérêt à y réfléchir à deux fois. Le prêt relais immobilier n’est intéressant que si votre logement se trouve au sein d’un marché dynamique.
Pour info : dans l’Aisne (02) Pôle Emploi comptait 59 580 demandeurs d’emploi en février 2022 pour 533 000 habitants, soit un rapport de 11,17 %. Dans les Alpes Maritimes (06) Pôle Emploi recensait 113 730 demandeurs d’emploi pour 1 086 000 habitants, soit un rapport de 10,40 %. Il pourrait être plus facile de vendre un logement dans les Alpes Maritimes que dans l’Aisne.
3- Choisir un délai de remboursement trop court
La plupart des banques vous laisseront 2 ans pour rembourser la ligne de crédit relais. Cela signifie que vous avez 2 ans pour vendre votre logement actuel. Attention toutefois, certains contrats de prêt pourraient inclure une durée beaucoup moins longue, par exemple 1 an.
Dès la fin du crédit relais immobilier, vous devez rembourser tout ce que la banque vous a prêté. Si à cette date vous n’avez pas vendu votre ancien logement, vous allez vous retrouver avec un cumul de mensualités. Pour votre sécurité, veillez à ce que la durée du contrat ne soit pas inférieure à 2 ans.
4- Sous-estimer votre capacité de remboursement
Commencez par calculer si vos revenus sont suffisants pour supporter les mensualités de 2 lignes de crédit (le relais et la complémentaire).
Si vous en êtes effectivement capable, vous pourriez avoir intérêt à choisir un plan de financement sans intérêts intercalaires, avec amortissement direct du capital. De cette manière si votre logement actuel ne se vend pas, vos efforts financiers serviront à rembourser le capital.
Ce sera donc de l’argent placé, pas de l’argent perdu à destination des caisses de la banque.
5- Ne pas faire jouer la concurrence
Quelque soit la formule de crédit relais immobilier choisie, l’emprunteur termine toujours sur les mêmes mensualités. Le choix doit donc dépendre du coût total du projet. Or le coût varie du simple au double d’une banque à une autre.
Pour bien comparer ces offres, appuyez-vous sur l’avis d’un agent immobilier ou d’un notaire, afin d’estimer combien de temps vous pourriez mettre pour vendre votre bien immobilier actuel.
Puis, demandez à plusieurs banques une estimation sur le montant des intérêts intercalaires si vous vendez votre ancien logement au bout de la période escomptée. Il est même recommandé de faire une simulation de crise, par exemple en doublant le temps de vente nécessaire estimé.
Exemple : un agent immobilier ou un notaire estime qu’il vous faudra 1 mois pour vendre votre logement actuel. Sachant qu’il se passe en général 3 mois entre la signature du compromis de vente et l’encaissement du paiement, il vous faudra donc 4 mois avant de solder votre ligne de prêt relais. Demandez à plusieurs banques de vous donner deux estimations de coût: l’une si vous mettez 4 mois et l’autre si vous mettez 8 mois pour vendre votre bien immobilier.