Depuis le 1er janvier 2018, l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) a été remplacé par un Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Applicable aux contribuables dont la valeur nette du patrimoine immobilier est supérieure à 1.3 million d’euros, l’impôt sur la fortune immobilière prévoit une taxation à un barème progressif.
Quel sont les biens taxables à l’IFI ?
Contrairement à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), qui portait sur le patrimoine financier et immobilier, l’IFI s’applique uniquement aux biens immobiliers des particuliers. Peu importe que le patrimoine soit détenu directement ou indirectement. L’IFI englobe ainsi :
Les immeubles, maisons, appartements et dépendances, utilisés à titre de résidence principale, secondaire ou mis en investissement locatif ;
- Les terrains non bâtis ;
- Les monuments historiques ;
- Les biens immobiliers en cours de construction au 1er janvier ;
- Les parts de sociétés immobilières (parts de SCPI, SCI…) ;
- Les droits immobiliers comme le droit d’usage et d’habitation en viager et l’usufruit en démembrement de propriété.
À savoir : Est-ce que la résidence principale rentre dans l’IFI ? Oui, mais pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière, il faut tenir compte de l’abattement de 30 % portant sur la résidence principale.
Barème de l’IFI
Au dessus de 1.3 million d’euros de patrimoine, vous êtes redevable de l’IFI selon le barème progressif suivant :
| Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| Entre 800 001 € et 1 300 000 € | 0,50 % |
| Entre 1 300 001 € et 2 570 000 € | 0,70 % |
| Entre 2 570 001 € et 5 000 000 € | 1 % |
| Entre 5 000 001 € et 10 000 000 € | 1,25 % |
| Supérieure à 10 000 000 € | 1,50 % |
A savoir : le seuil du barème pour le calcul de l’impôt est à 800 000 €, mais le seuil pour être assujetti est à 1.3 million d’euros. C’est à dire que dès que vous dépassez les 1.3 million, vous devenez imposable, mais la première tranche est calculée entre 800 000 € et 1 300 000 €
Comme vous le voyez, on peut vite atteindre les premières tranches. Et payer cet impôt tous les ans peut commencer à coûter très cher. Alors voici 10 techniques d’Emprunter Malin pour réduire votre IFI !
Les méthodes pour réduire son IFI
Vous devez mettre en place ces solutions d’optimisation fiscale avant le 1er janvier 2023, date à laquelle la valeur vénale du patrimoine doit être estimée.
1) Réduire son assiette imposable à l’IFI en déduisant des dettes
Le Code général des impôts (CGI) vous autorise à déduire de la valeur des biens les dettes suivantes :
- Les frais d’acquisition du bien immobilier ou des parts sociales (frais de notaire ou frais d’entrée notamment) ;
- Les travaux de réparation et d’entretien ;
- Les dépenses d’amélioration, d’agrandissement, de construction ou de reconstruction ;
- La taxe foncière ;
- Les intérêts d’emprunt d’un prêt in fine.
2) Le démembrement de propriété et la donation temporaire d’usufruit aux enfants
La donation temporaire d’usufruit repose sur le démembrement de propriété. Les parents se réservent la nue-propriété d’un bien immobilier et accordent temporairement l’usufruit à un enfant.
La donation temporaire d’usufruit permet d’alléger son IFI, car le bien n’est plus comptabilisé pour sa valeur en pleine propriété, mais sur la base d’un taux fixe. Celui-ci est fixé à 23 % de la valeur réelle du bien, par tranches de 10 ans non fractionnables.
Par exemple, si vous accordez l’usufruit pendant 15 ans, vous serez redevable de l’IFI sur la base de 46 % de la valeur du bien.
Autre avantage fiscal prévu par le Code des impôts : l’abattement pour lien de parenté de 100 000 euros par enfant et par parent. Vous pouvez ainsi jouer sur cet abattement pour supprimer les droits de donation. Il se recharge tous les 15 ans.
Démembrement de propriété : faire une donation sans payer d’impôts
3) La donation temporaire d’usufruit à une personne morale
Lorsque la personne morale est une fondation ou une association reconnue d’utilité publique, l’État ou encore une collectivité locale, la valeur du bien que vous conservez en nue-propriété n’est pas du tout comptabilisée dans votre patrimoine.
À savoir : la donation doit avoir une durée minimale de 3 ans.
Investir en nue-propriété
Le démembrement du droit de propriété fait ici merveille pour réduire votre IFI. Deux possibilités : l’investissement en nue-propriété temporaire ou viager.
4) Investir en usufruit temporaire avec un bailleur social
Vous allez acheter la nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit est confié à un bailleur social, pendant une durée allant de 10 à 20 ans. Le bailleur sera chargé de la location du bien et en percevra les revenus fonciers. Les loyers que vous auriez dû percevoir vous sont reversés sous la forme d’une décote sur le prix de vente, comprise entre 30 et 40 %.
L’avantage de ce modèle, c’est que le bien n’est pas intégré dans la base taxable à l’IFI. En parallèle, si vous réalisez cet achat immobilier à crédit, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos autres revenus locatifs.
Bien entendu, au remembrement, le bien sera intégré à votre patrimoine immobilier, à sa valeur en pleine propriété. Il s’agit donc d’un levier qui aide à différer l’IFI et qui s’avère utile pour préparer sa retraite.
À savoir : ce montage peut être mis en place avec une association reconnue d’utilité publique, un organisme de recherche ou d’enseignement supérieur…
Lire aussi : comment calculer la plus-value immobilière en 2022 ?
5) L’achat d’une nue-propriété
Le principe de la taxation du patrimoine chez l’usufruitier pour la valeur en pleine propriété ne s’applique pas si vous achetez la nue-propriété à un tiers (personne autre qu’un héritier présomptif). L’IFI est réparti entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, sur la base du barème de l’usufruit.
Le barème est déterminé en fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus il est jeune, moins la nue-propriété a de la valeur :
| Âge du donateur | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| de 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| de 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| de 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| de 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| de 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| de 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| de 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
A savoir : les personnes interposées des héritiers présomptifs (par exemple, un petit-enfant) ne sont pas considérées comme tiers au propriétaire.
6) Vendre des biens pour réduire sa base taxable
Simple et efficace, même si on ne vous conseille pas de vous séparer de vos biens immobiliers : vendre une partie de votre patrimoine pour investir dans des actifs financiers et non immobiliers.
Vous avez très probablement une stratégie patrimoniale qui consiste à les transmettre à vos héritiers, alors cette solution n’est à envisager que si vous avez un gros déséquilibre de votre portefeuille, car elle va entrainer un évènement taxable.
6) Investir dans un groupement forestier
Autre piste pour diminuer l’IFI : l’investissement dans un groupement forestier (GF) . Le montant investi profite d’une exonération à hauteur de 75 % de la valeur nette des actifs forestiers, à condition de produire un certificat de gestion durable des forêts.
À savoir : les droits de mutation à titre gratuit (donation ou succession) profitent également d’un abattement fiscal de 75 %.
7) Devenir Loueur Meublé Professionnel
Les biens professionnels n’entrent pas dans la base imposable de l’IFI. Dès lors, si vous optez pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), vous ne serez plus imposé sur les biens immobiliers nécessaires à votre activité.
Pour disposer de ce statut, encore faut-il que vous remplissiez les deux conditions suivantes :
- Percevoir plus de 23 000 euros de recettes locatives chaque année ;
- Que ces recettes soient supérieures à l’ensemble des autres revenus professionnels de votre foyer fiscal.
Et bien évidemment, que vous fassiez un investissement immobilier en location meublée !
8) Déduire un impôt similaire versé dans un autre pays
Vous êtes résident fiscal en France et détenez des biens immobiliers à l’étranger. Vous êtes imposable à l’IFI en France et à un impôt aux caractéristiques similaires à l’étranger.
Mais la France a des conventions fiscales avec la plupart des pays pour éviter la double taxation. Vous pouvez donc imputer le montant de l’impôt acquitté à l’étranger sur votre IFI, et ainsi, le réduire.
9) Faire un don à une association
Vous pouvez faire une donation à un organisme reconnu d’utilité publique ou d’intérêt général, comme la Fondation de recherche et de lutte contre le cancer. Vous pouvez déduire 75 % du montant du don de votre IFI, dans une limite de 50 000 euros par foyer fiscal chaque année.
10) Diversifier son patrimoine avec des actifs financiers
Enfin, ultime solution pour réduire l’IFI : diversifier son portefeuille avec des actifs financiers, boursiers et même immobiliers, comme :
- Le crowdfunding immobilier : étant assimilé à un prêt obligataire, il échappe à l’IFI ;
- Un plan d’épargne retraite ;
- Les actions et obligations ;
- Les fonds communs de placement ;
- Les OPCVM ;
- Les trackers…
On espère que grâce à nous, vous parviendrez à réduire et même à supprimer l’IFI !
FAQ
Pour aller plus loin dans votre stratégie patrimoniale, anticipez et lisez notre dossier sur les droits de succession.
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