Si vous avez l’entière propriété de votre bien immobilier, vous avez la possibilité de le passer en SCI (société civile immobilière). C’est un excellent moyen d’en simplifier la gestion et d’anticiper sur la transmission de ce bien à vos éventuels héritiers. Voyons dans cet article comment passer un bien propre en SCI, quels en sont les avantages et frais qui en découlent.
Comment faire pour passer un bien que je possède en nom propre dans une SCI ?
Commençons par rappeler ce qu’est une SCI et comment elle fonctionne.
Comment fonctionne une SCI ?
Une société civile immobilière est une structure juridique d’au moins deux personnes. Chacune a le statut d’associé, afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Lorsqu’on crée une société civile immobilière (SCI), il faut constituer son capital. Ce dernier peut être en numéraire (argent) ou en nature. Il s’agit alors de biens immobiliers. En échange de leur apport les associés reçoivent des parts sociales. Le but de la SCI est de gérer en commun un patrimoine immobilier pour le pérenniser. Vous pouvez intégrer tous types de biens à votre SCI : habitation principale, résidences secondaires, immeubles de bureaux, places de parking, locaux commerciaux…
Passer un bien propre en SCI
Il est possible de passer un bien propre dans une SCI lors de sa création ou bien plus tard. Il s’agit dans ce cas d’une augmentation du capital. Le capital de la SCI va augmenter en fonction de la valeur du bien qui est apporté. De nouvelles parts sociales seront alors distribuées aux associés. A partir de ce moment-là, c’est la SCI qui devient propriétaire du bien et l’associé qui a soumis le bien doit le mettre à disposition de la SCI. Il cède tous ses droits (nue-propriété et jouissance) à la SCI.
L’associé qui apporte le bien est considéré comme un vendeur et il sera donc tenu responsable pour des vices cachés par exemple.
Est-ce que je peux revendre mon bien immobilier à ma propre SCI ?
Oui il est possible pour un associé de revendre un de ses biens immobiliers propres à une SCI dont il fait partie. Cela permet d’obtenir des liquidités tout en conservant le contrôle sur son bien. La SCI va alors emprunter la somme d’argent équivalente à la valeur du bien pour procéder à l’achat.
Quelles sont les formalités pour passer un bien propre en SCI ?
Attention, la procédure de passer un bien immobilier en SCI est conséquente, notamment si vous le faites après la création de la SCI. Vous devrez alors vous acquitter de frais supplémentaires pour la modification des statuts. Voici les différentes étapes à suivre pour passer un bien propre en SCI :
1 – Evaluer l’apport
C’est aux associés d’évaluer la valeur des biens immobiliers qui entrent au capital de leur SCI. La validation par un commissaire aux apports n’est pas obligatoire. Il faut toutefois être vigilant sur cette estimation afin de ne pas léser l’associé qui apporte le bien. Il ne faut pas non plus surévaluer le bien, sous peine de faussement augmenter la valeur du capital.
Il est recommandé de tout de même faire appel à un commissaire aux apports afin d’avoir la valeur la plus juste. Il faut également faire appel à un notaire qui délivrera un acte authentique stipulant l’apport en nature et la valeur du bien.
2 – Purger le droit de préemption
Les communes disposent toutes d’un droit de préemption sur les biens immobiliers de leur territoire. Elles peuvent ainsi acheter en priorité certains biens si c’est justifié par l’intérêt public. Comme avant une vente de bien traditionnelle, il faut donc s’assurer avant le passage en SCI que le bien visé n’est pas concerné par une telle procédure. Pour cela, une déclaration d’intention d’aliéner est envoyée à la mairie. Sans réponse passé deux mois, vous pouvez considérer que la commune ne fera pas usage de son droit de préemption
3 – Faire une publication foncière
La création d’une SCI nécessite d’informer les tiers. Cela doit se faire publiquement dans un journal spécialisé dans un délai d’un mois après la création. La publication doit comprendre les éléments suivants :
- Les éléments d’identification de la SCI (dénomination, adresse du siège…);
- L’identité du gérant ;
- Le tribunal du greffe de commerce dont la SCI dépend ;
- Les conditions dans lesquelles les parts de la SCI peuvent être vendues.
Le gérant de la SCI a la responsabilité de faire la publicité foncière. Anciennement appelé « Bureau de conservations des hypothèques », ce service enregistre tous les actes concernant le cadastre : achats, ventes, transmissions, donations, hypothèques…
Actuellement le coût de cette publication s’élève à 185€ en France métropolitaine.
4 – Payer la plus-value
La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien. Si le bien qui entre dans la SCI est une résidence principale, alors la plus-value est exonérée de taxes. Sinon, une taxation pouvant aller jusqu’à 36,2% d’impôt sur la plus-value s’applique (19 % au titre de l’impôt sur le revenu, et 17.2 % au titre des prélèvements sociaux). Des exonérations sont possibles à partir de la 6ème année de détention du bien.
Pour en savoir plus sur la plus value et les exonérations possibles, lisez notre dossier :
5 – S’acquitter du droit d’enregistrement
Si votre SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), vous devrez vous acquitter d’un droit d’enregistrement de 5%.
Pour une SCI soumise à l’impôt sur les revenus, il n’y a pas de droits d’enregistrement si l’apport est fait à titre pur et simple (bien immobilier contre remise de parts sociales). Si l’associé reçoit une rémunération en plus des parts, alors le droit d’enregistrement de 5% s’applique également.
Quels sont les avantages à passer un bien propre en SCI ?
Il y a plusieurs avantages à faire passer un bien propre en SCI.
Faciliter la gestion des biens immobiliers
La SCI permet d’éviter les contraintes de la propriété en indivision. L’indivision est une structure plutôt rigide où les décisions doivent être prises à l’unanimité ou à la majorité des deux tiers. Dans le cas de la SCI, c’est le gérant désigné ou l’ensemble des associés qui vont prendre les décisions en fonction des règles définies dans les statuts.
Simplifier la transmission du patrimoine
La SCI permet de bénéficier de conditions très avantageuses en cas de succession. En effet, grâce au système des donations et des abattements qui s’ensuivent, les héritiers n’ont pas ou peu de frais de succession à régler.
Obtenir des liquidités
Si vous passez un bien propre en SCI, vous le revendez à la SCI et touchez donc la somme équivalente à la valeur du bien. La société contracte un emprunt qu’elle peut rembourser grâce aux loyers perçus.
Combien coûte le passage d’un bien propre en SCI ?
Passer votre bien propre en SCI présente des coûts qui ne sont pas minimes. L’opération s’apparente plus ou moins à une vente de biens immobiliers et les démarches sont à peu près similaires.
Paiement de la plus-value immobilière
Au moment de l’apport d’un bien immobilier au sein d’une SCI, on va calculer la plus-value vous serez imposé selon les règles classiques de la plus value immobilière (cliquez ici pour utiliser notre simulateur).
Paiement ou exonération des droits d’enregistrement
Dans le cas général, des droits d’enregistrement de 5 % s’appliquent de manière forfaitaire. Mais il est possible de bénéficier d’abattements si vous entrez dans les conditions particulières.
- L’apport d’un bien immobilier faisant office de résidence principale permet d’obtenir une exonération.
Pour les apports de biens immobiliers à usage professionnel ou d’habitation :
- si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), vous bénéficiez d’une exonération, quelle que soit la qualité de l’apporteur,
- si l’associé apporteur est une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) et que la SCI est également soumise à l’impôt sur les sociétés, vous bénéficiez là aussi d’une exonération.
Pour les apports de terrains à bâtir ou d’immeubles neufs, il y a exonération des droits d’enregistrement. Pour rappel, est considéré comme un bien neuf un bien immobilier qui n’a pas encore été exploité, ni habité et dont la construction date de moins de 5 ans.
Il est également possible de profiter d’une exonération des droits d’enregistrement si une entreprise individuelle passe un bien immobilier en SCI et que l’apporteur s’engage à conserver au moins 3 ans les parts sociales remises contre l’apport. De plus, le bien immobilier doit être affecté à l’exploitation et apporté en même temps que les autres éléments du fonds professionnel.
Quel est le montant des frais de notaire pour une SCI ?
Il est recommandé de faire appel à un notaire pour rédiger les statuts d’une nouvelle SCI. Cela vous permet d’avoir des statuts et un objet social précisément adaptés à votre situation et à vos objectifs.
Les frais de notaire vont se décomposer selon les éléments suivants :
- Rédaction des statuts par le notaire,
- Enregistrement des statuts au greffe du tribunal de commerce,
- Publication d’une annonce dans le journal d’annonces légales,
- Frais d’enregistrement au centre des formalités des entreprises (CFE),
- Acte authentique d’apport du bien immobilier.
Les frais de notaire vont représenter la plus grande partie des frais à débourser lors du passage d’un bien propre en SCI.
Même si vous rédigez vos statuts en sous seing privé, c’est à dire sans la présence d’un notaire assermenté, vous devrez tout de même vous acquitter de l’acte authentique qui doit lui se faire obligatoire devant notaire.
En cas d’apport après la création de la SCI, cela peut se faire en sous seing privé, mais un notaire devra quand même intervenir pour calculer le montant de l’impôt dû sur la plus-value réalisée lors de l’apport du bien. Votre sous seing privé sera alors ajouté aux minutes du notaire sur cette opération. Vous ne pouvez donc pas vous passer du notaire sur ce type de procédure.