L’heure est à la lutte contre les passoires énergétiques, à la construction de biens immobiliers respectueux de l’environnement, moins énergivores et plus propres. Le gouvernement français s’est d’ailleurs comme mission de rénover 4,8 millions de logements afin qu’ils correspondent davantage aux besoins de la loi Energie et Climat. Une loi dont l’objectif est de permettre à la France d’atteindre la neutralité carbone, d’ici à 2050. Pour cela, le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui a été revu afin de le rendre plus complet, plus performant.
Le DPE avant 2021
Avant le 1er juillet 2021 vous pouviez en tant que propriétaire – vendeur, fournir à votre potentiel acquéreur, un diagnostic de performance énergétique. Ce document permet d’obtenir des informations sur la consommation énergétique d’un logement.
Le DPE se présentait sous la forme de deux étiquettes colorées (l’une pour le côté consommation d’énergie l’autre pour les émissions de gaz à effets de serre) suivies d’une note allant de A à G (A étant la meilleure note possible, confirmant que le logement ne consommait que très peu d’énergie).
La note peut grandement influencer le loyer qu’il est possible de tirer d’un bien locatif. Aujourd’hui, l’état est en train de forcer les propriétaires de plus en plus à faire des dépenses de rénovation. Cela peut grandement influencer sur la rentabilité de votre investissement locatif. D’ailleurs, nous avons un guide pour vous aider à la calculer, lisez le ici :
Comment calculer la vraie rentabilité d’un investissement locatif
Or, dans de nombreux cas, les documents relatifs à la consommation énergétique du précédent propriétaire ou locataire, comme les factures, étaient introuvables. Il était donc impossible d’avoir une idée de la classe énergétique de ce même bien. Ce diagnostic pouvait alors être fourni entièrement vierge.
Cependant, depuis l’été 2021 les DPE vierges sont devenus interdits. L’entreprise ou l’agence en charge du diagnostic ne peut plus se baser sur la méthode de l’analyse de factures.
Désormais le diagnostiqueur doit réaliser un calcul conventionnel de la consommation d’énergie. C’est ce montant théorique qui est désormais inscrit sur le diagnostic que vous pourrez fournir à l’agence immobilière en charge de votre vente ou directement à l’acquéreur.
Quelles sont les informations contenues dans le DPE ?
Le DPE a pour mission de décrire les caractéristiques énergétiques d’un logement. De nombreux aspects sont pris en compte, dont :
- Les équipements liés à la chaudière et aux autres moyens de se chauffer ;
- La capacité à produire de l’eau chaude sanitaire ;
- La capacité globale de refroidissement ainsi que la capacité de ventilation ;
- L’imperméabilité du logement et les risques de déperdition (perte de chaleur ou d’énergie).
Avant 2021, un DPE comportait 2 étiquettes très visuelles :
- L’étiquette énergie : elle disposait de couleurs allant du vert (pour la note A) au rouge (pour la note G). Cette étiquette permettait de se renseigner sur le coefficient d’énergie primaire (CEP). Le CEP correspond à la consommation totale d’énergie primaire d’un bâtiment sur une année. Il prend en compte le chauffage, la production d’eau chaude, l’éclairage, la climatisation et les usages annexes ;
- L’étiquette émission de gaz à effet de serre : d’une couleur violette, elle tire du clair (pour la note A) vers le foncé (pour la note G). Elle permet d’avoir une idée de la quantité de gaz à effets de serre générés par un logement, principalement à cause des pertes en énergie.
Aujourd’hui, les choses ont évolué et c’est une seule étiquette qui apparaît sur le DPE. Un sujet que nous évoquons un peu plus en détail, dans la suite de cet article.
Comment est calculé le DPE ?
Avant 2021, le diagnostic de performance énergétique se calculait de deux façons. Le diagnostiqueur pouvait :
- Déterminer la consommation énergétique « estimée ». Ici, le diagnostiqueur axait son travail sur un calcul normé. Entraient en compte divers paramètres, comme la résistance thermique des isolants et bien d’autres encore ;
- Déterminer la consommation énergétique en se basant sur les factures : la méthode « sur facture » était peu fiable. La consommation d’énergie variait grandement d’un individu à un autre, faussant le résultat final. En outre, les factures pouvaient être compliquées à récupérer. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle des DPE vierges étaient édités. Or, il est devenu obligatoire d’éditer un DPE complet. Cela permet aux acheteurs de budgétiser leurs dépenses chauffages, etc… Cela permet également de déterminer si des travaux de rénovation ou d’optimisation des performances thermiques sont à prévoir.
Quels sont les seuils des classes énergétiques du DPE ?
| Classe énergétique | Seuils du DPE |
|---|---|
| A | Moins de 70 kWh/m²/an et de 6 kg CO2/m²/an |
| B | De 70 à 110 kWh/m²/an et de 6 à 11 kg CO2/m²/an |
| C | De 110 à 180 kWh/m²/an et de 11 à 30 kg CO2/m²/an |
| D | De 180 à 250 kWh/m²/an et de 30 à 50 kg CO2/m²/an |
| E | De 250 à 330 kWh/m²/an et de 50 à 70 kg CO2/m²/an |
| F | De 330 à 420 kWh/m²/an et de 70 à 100 kg CO2/m²/an |
| G | Plus de 420 kWh/m²/an et plus de 100 kg CO2/m²/an |
Tout savoir du nouveau DPE 2022
La nouvelle version du DPE est venue renforcer l’existant afin de permettre au gouvernement français de lutter plus efficacement contre les passoires énergétiques (les logements énergivores).
Le second objectif du nouveau DPE est de rendre le processus d’achat et de revente plus transparent en permettant aux acquéreurs d’avoir une idée chiffrée de la consommation en énergie du logement souhaité et du budget à prévoir.
1. Unification des méthodes de calcul
Le DPE 2022 se calcule d’une nouvelle façon. Le principe du calcul « sur facture » a été abandonné. En effet, une personne ne consomme pas autant qu’une autre. Ainsi, les montants varient, évoluent en fonction des individus, ce modifiant la note finale du DPE.
Le nouveau diagnostic de performance énergétique s’appuie sur les caractéristiques physiques “classiques” d’un logement, comme :
- Le type de fenêtre : simple, double ou triple vitrage, matériaux utilisés, etc… ;
- Le système de chauffage : au gaz, cheminée, qualité des radiateurs, etc… ;
- La qualité de l’isolation et le bâti.
En plus de ces points, le nouveau DPE 2022 prend en compte de nouveaux paramètres comme :
- La consommation énergétique en matière d’éclairage ;
- Les prévisions météo ;
- L’impact de certains phénomènes thermiques, comme l’action des vents forts sur les murs extérieurs du logement.
Cela permet d’avoir une idée plus proche de la réalité concernant la consommation énergétique d’un bien !
2. DPE opposable
Tout comme d’autres diagnostics (présence d’amiante, de plombs, etc), le nouveau DPE 2022 est opposable. Un principe qui implique l’engagement de la responsabilité du propriétaire et du diagnostiqueur face au locataire ou à l’acheteur. Le DPE a donc, en plus d’une valeur informative, une valeur juridique.
Si le locataire ou l’acheteur émet un doute quant aux résultats du DPE, il peut réclamer une contre-expertise. Dans le cas où les deux DPE donnent des résultats différents, alors il est possible d’entamer une action en justice contre le diagnostiqueur ou le propriétaire.
3. Une seule étiquette
En 2022, la présentation du DPE évolue. Désormais, apparaît sur le document le montant théorique des factures énergétiques. Des informations complémentaires figurent aussi, comme :
- Les détails des déperditions thermiques (les pertes de chaleur d’un bâtiment)
- L’état de la ventilation et de l’isolation, afin de s’assurer que les pertes en énergie ne soient pas trop importantes ;
- La présence éventuelle d’une cheminée à foyer ouvert ;
- L’indicateur de confort d’été. Cet indicateur de performance prend en compte la durée et l’intensité de l’inconfort en plein été, lorsque les températures sont au plus haut ;
- Les recommandations de travaux et estimations de coûts pour changer de classe, afin d’être plus performant dans la lutte contre les déperditions énergétiques.
Enfin, les étiquettes du DPE prennent en compte à la fois l’énergie finale, c’est-à-dire l’énergie utilisée par votre maison (gaz, électricité, fioul domestique, bois, etc.) plus toutes les énergies nécessaires pour les extraire, les transporter, les stocker et les produire (les énergies primaires).
Le résultat est ensuite synthétisé sur une seule étiquette (et non plus 2). Attention, c’est la plus mauvaise note des deux paramètres (consommation d’énergie et émission de gaz à effet de serre) qui est prise en compte. Il est donc essentiel d’optimiser l’ensemble des aspects énergétiques de son logement pour ne pas être pénalisé.
4. Durée de validité
La durée de validité du DPE 2022 reste inchangée. Le document est valable 10 ans. Il est cependant recommandé d’en refaire faire un à chaque fois que des travaux de rénovation sont effectués.
5. Annonce et loyer
Depuis le 1er janvier 2022, trois éléments doivent être obligatoirement mis en avant sur une annonce immobilière :
- L’estimation de la facture théorique annuelle ;
- La mention “Logement à consommation énergique excessive” pour les logements notés F ou G ;
- L’étiquette Énergie – Climat.
6. Obligations pour les propriétaires
Ce nouveau DPE s’inscrit dans la mise en place de leviers afin de lutter contre les pertes en énergie. Résultat, en plus du DPE, la loi Climat interdit aux propriétaires d’augmenter les loyers des appartements classés F ou G et ce, à partir du 25 août 2022.
Les propriétaires d’un appartement classé F ou G doivent également (depuis janvier 2022) se soumettre à un audit énergétique. Cet audit permet de déterminer les actions à mettre en place afin de permettre à ce type de bien, de passer à la note supérieure.
Enfin, l’état a prévu d’interdire la location des logements classés G à partir de 2025, et 2028 pour tous les classés F. Dans les faits, il est possible que ces dates soient repoussés, car il parait difficile de moderniser autant de logements aussi rapidement.
Les aides aux propriétaires
Afin d’accompagner les propriétaires dans le renouvellement du parc immobilier, le gouvernement français a annoncé une série de mesures et d’aides financières. Ces aides visent à favoriser le lancement de travaux de rénovation, tout en limitant le coût pour les particuliers. Parmi quelques-unes des primes principales, on retrouve :
- La Prime Énergie ;
- L’éco-prêt ;
- MaPrimeRénov ;
- La TVA à 5,5% ;
- Aides de l’agence nationale de l’habitat (ANAH).
Que prévoir pour la suite ?
Les nombreuses modifications apportées par le DPE 2022 ont un impact sur le prix de l’immobilier. Les biens les moins biens classés, E, F et G voient leurs prix chuter ! Le classement DPE entre désormais en compte dans l’esprit des acheteurs et représente un critère de poids dans la décision finale.
Cela devrait s’accentuer, puisque :
- Dès 2023, les logements mal isolés, avec une consommation énergétique excessive, seront classés comme étant des logements indécents. Tout logement qui dépassera une consommation de 500kWh/m² et par an sera interdit à la location ;
- Les propriétaires de logements F et G seront dans l’obligation de réaliser des travaux de rénovation afin d’obtenir la note de E, avant 2028.