Les taux immobiliers sont légèrement remontés en février, la moyenne se situe toutefois très proche de son plus bas niveaux jamais atteint (moyennes parues en mars 2022). Les banques continuent de soutenir le marché du logement, il est théoriquement possible d’emprunter 200 000 € avec des revenus de moins de 2500 €/mois. Mais les mensualités varient en fonction de la durée des remboursements, du profil de l’emprunteur et de l’assurance crédit. Et surtout, le pouvoir d’achat immobilier va du simple au double en fonction de l’unité urbaine.
Mensualités d’un prêt immobilier de 200 000 €, hors frais
Les simulations ci-dessous ont été effectuées avec le dernier taux immobilier moyen calculé par l’observatoire CSA/Crédit Logement, paru en mars 2022. La flèche indique la variation par rapport à la précédente mise à jour.
| 15 ans | 20 ans | 25 ans | |
| Min | 1170 € | 903 € | 752 € |
| Max | 1214 € | 945 € | 792 € |
Le taux immobilier moyen du mois dernier se situe à 1,07 % sur une durée de 242 mensualités. Mais il ne s’agit que d’une moyenne, dans la pratique les fourchettes varient de 0,69 % à 1,42 % selon la durée de l’emprunt et la qualité de l’emprunteur.
Avec une fourchette de taux de 0,69 % à 1,19 %, sur 15 ans les mensualités d’un prêt immobilier de 200 000 € pourraient ainsi s’étendre de 1170 € à 1214 €. Les ménages qui disposent d’un important apport personnel ainsi que d’un faible taux d’endettement futur, bénéficieront des meilleures échéances. Mais il est encore possible d’en abaisser le montant en rallongeant la durée.
Aux conditions actuelles, un plan de remboursement sur 20 ans pourrait s’obtenir entre 0,81 % et 1,28 %. L’emprunteur aurait ainsi des mensualités de 903 € à 945 €.
Si les acheteurs choisissent un prêt sur 25 ans, ils pourraient rencontrer des taux de 0,98 % à 1,42 %. Ces conditions pourraient leur permettre des échéances de 752 € à 792 €.
Prime d’assurance d’un prêt immobilier à 200 000 €
Un emprunteur a le droit de changer d’assurance crédit tous les ans. Cette faculté lui est donnée quelque soit la date à laquelle le contrat a été signé. Si l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire, la banque peut en imposer une, ce qui revient au même. Et il faut bien reconnaître qu’il s’agit d’une sécurité, autant pour le prêteur que pour la famille acheteuse.
La banque en propose toujours une, généralement plus chère que les formules des assureurs indépendants. Pourquoi : parce que la banque a tendance à calculer ses cotisations sur le capital initial, tandis que les assureurs spécialisés l’appliquent sur le capital restant dû.
Pour cet exemple nous utilisons le taux de 0,36 %. Pour bénéficier d’une prise en charge de la quote-part des mensualités du sinistré, il en coûtera ainsi 60 €/mois auprès d’une banque, indépendamment de la durée des remboursements. Auprès d’une délégation d’assurance, donc externe à la banque, la cotisation mensuelle pourrait tourner autour des 30 €/mois.
En synthétisant les chiffres du marché, on en conclut que les mensualités d’un prêt immobilier de 200 000 €, assurance incluse, pourraient aller de 782 € à 1274 €.
Quels revenus pour obtenir un prêt immobilier de 200 000 € ?
Les conditions sine qua non pour obtenir un crédit immobilier, sont la stabilité de l’emploi et la bonne tenue des comptes bancaires. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) demande aux banques d’accorder des prêts immobiliers si le taux d’endettement futur du demandeur ne dépasse pas 35 %, ce qui inclut la cotisation de l’assurance emprunteur.
Ainsi des mensualités de 782 € seront accessibles à un foyer fiscal percevant 2235 €/mois net. Les banquiers étudieront un plan de financement pour des mensualités de 1274 € dès lors que les demandeurs perçoivent au moins 3640 €/mois.
Mais dans la réalité il y a les frais d’achat, qui peuvent aller de 5 % à plus de 10 %. Dans l’ancien ils sont principalement composés par les droits de mutation qui s’élèvent à 4,5 % du prix du bien immobilier. Pour pouvoir obtenir le prêt convoité, les candidats acheteurs devront généralement régler les frais d’achat de leur propre épargne. C’est ce que l’on appelle l’apport personnel.
Quelle surface peut-on acheter avec 200 000 € ?
Un prêt immobilier de 200 000 € pourrait ne pas suffire pour acheter une maison neuve, à moins de rajouter le reste de sa poche. D’après les chiffres du commissariat général au développement durable, le prix moyen d’une maison neuve est de 339 440 € au 4e trimestre 2021.
En revanche ces mêmes chiffres nous apprennent qu’avec des appartements neufs autour de 4514 €/m², un crédit immobilier de 200 000 € serait suffisant pour un 44 m².
Selon les chiffres des notaires le montant médian d’un logement en France métropolitaine, Corse incluse, est de 2400 €/m². Ce chiffre représentant une médiane, la moitié des transactions s’est effectuée au-dessus, et l’autre moitié en dessous.
En théorie il serait donc possible d’acheter 83 m² avec un prêt immobilier de 200 000 €. Mais entre la théorie à la réalité il y a un fossé, car de grands écarts existent entre les unités urbaines.
| Métropoles | Surface d’appartement |
| Lyon | 44 m² |
| Montpellier | 54 m² |
| Grand Paris | 26 m² |
| Nice | 42 m² |
| Brest | 86 m² |
Surface achetable d’un appartement ancien avec 200 000 €, frais d’achat non inclus. Calcul effectué selon le prix immobilier moyen des métropoles par L’Observatoire Des Prix de l’Immobilier (LPI) sur 1 an, à la fin janvier 2022. La flèche représente l’évolution par rapport à la dernière mise à jour.
Sur la Métropole de Lyon, l’observatoire LPI constate un prix moyen de 4507 €/m² pour un appartement ancien. Sur Montpellier Méditerranée Métropole, l’une des destinations des candidats au déménagement, un appartement change de propriétaire pour 3665 €/m².
Sans surprise, sur la Métropole du Grand Paris c’est plus cher. Il faudra compter 7477 €/m² de moyenne pour un appartement ancien. Mais ne comptez pas vivre dans paris intra-muros pour ce prix.
Quittons maintenant les limites du raisonnable pour nous diriger vers la Métropole Nice Côte d’Azur. Sous le soleil de la méditerranée, un appartement ancien s’achète en moyenne 4717 €/m².
Dans ce contexte certains préféreront s’exiler tout au bout de la Bretagne, à Brest Métropole. Ils y trouveront une activité économique garantie par la présence de la Marine Nationale, et des appartements anciens à 2303 €/m² de moyenne.