Le loyer moyen serait de 695 € en France, selon l’enquête annuelle du site Locservice.fr. Dans l’esprit d’une banque, cela signifie que les locataires sont capables de payer une mensualité de 695 € sur un prêt immobilier. En tenant compte de l’assurance emprunteur ils disposeraient d’une capacité d’emprunt proche de 180 000 €, et pourraient devenir propriétaire dans toutes les régions de France.
Emprunter 180 000 € sur 25 ans avec 695 €/mois plus assurance ?
D’après l’observatoire LocServices édition 2022, le locataire français paye en moyenne 601 € en province soit 13,55 €/m². Sur la petite couronne parisienne le budget monte à 955 € mais descend à 803 € en grande couronne. En tout, le loyer moyen s’établit à 695 € pour 42 m² en France.
Dès lors qu’un particulier arrive à payer son loyer sans incident et sans défaut, une banque considère qu’il serait capable de payer le même montant en mensualités.
Aux conditions actuelles, un taux fixe sur 25 ans s’obtient autour de 1,17 % (source : Observatoire CSA/Credit Logement parution mars 2022). En utilisant un simulateur de capacité d’emprunt, on voit que des mensualités de 695 € équivaudraient à un prêt immobilier de 180 000 €. On peut considérer que cette somme correspond effectivement au pouvoir d’achat du demandeur, à partir du moment où il dispose d’un apport personnel, au moins suffisant pour couvrir les frais d’achat.
Ces frais sont constitués des droits de mutation, des émoluments du notaire, des frais de garantie et de dossiers. Ils représentent environ 8 % à 10 % du prix du bien convoité dans l’ancien, et environ 4 % dans le neuf. Dans la pratique la plupart des banques accepte de financer 100 % du prix du bien immobilier.
Enfin, à la mensualité de 695 € il convient d’ajouter une prime d’assurance emprunteur de 0,4 % (par exemple), encore que les jeunes non-fumeurs peuvent assurer leurs crédits pour moins cher, et l’on obtient des échéances de 755 € (arrondi).
Quel bien immobilier peut-on acheter pour 180 000 € ?
Avec un paiement mensuel de 755 €, assurance incluse, on peut devenir propriétaire en périphérie de grandes métropoles, même en achetant un appartement neuf. En consultant l’observatoire trimestriel de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (parution mars 2022), on obtient :
- 48 m² sur Brest Métropole,
- 38 m² sur Nantes métropole,
- 48 m² sur Grenoble métropole,
- 31 m² sur Nice Côte d’Azur métropole.
Mais il est possible d’obtenir une surface plus importante en choisissant l’immobilier ancien. En se basant sur les chiffres de l’observatoire LPI-SeLoger (parution février 2022), on constate qu’un budget de 181 000 € permet d’emménager dans un appartement de :
- 87 m² sur la métropole européenne de Lille,
- 71 m² sur la métropole Rouen Normandie,
- 47 m² sur l’euro métropole de Strasbourg,
- 48 m² sur Toulouse métropole.
Pour info : même en période de hausse globale des prix de l’immobilier, certaines communes de France affichent des baisses. Emprunter Malin effectue une analyse trimestrielle des villes où les prix des maisons et des appartements reculent.
Comment devenir propriétaire quand on est locataire ?
Le fait de viser un prêt immobilier dont la mensualité est égale aux loyers que l’on paye, est un argument de poids pour une banque. Comme on l’a vu, cette dernière sait que le candidat acheteur sera en mesure de payer cette somme tous les mois. Mais cela ne lui suffit pas.
La condition sine qua non est de posséder un contrat de travail stable. Les candidats à la propriété immobilière doivent également disposer de suffisamment d’épargne pour régler les frais d’achat. Mais ces frais peuvent être élevés, particulièrement dans l’ancien. Pour ces ménages qui n’ont pas suffisamment épargné, l’aide des parents peut être d’un grand secours.
Une autre solution pour les jeunes ménages sans trop de moyens, consiste à choisir leur logement parmi les programmes des promoteurs. Effectivement il n’y a pas de droits de mutation sur les logements neufs, car ils n’ont jamais eu de propriétaire. Au final, l’apport nécessaire peut-être 2 fois moins élevé dans le neuf que dans l’ancien.