Loi Denormandie : fiscalité, conditions, exemples et villes éligibles

Se constituer un patrimoine immobilier tout en profitant d’une réduction d’impôt : c’est possible grâce à la loi Denormandie ! Offrant un avantage fiscal similaire à celui de la loi Pinel, il s’en distingue en permettant d’investir sur le secteur de l’ancien. L’investisseur doit réaliser des travaux et respecter bon nombre d’autres conditions pour conserver sa réduction d’impôt.

Qu’est-ce que le dispositif de défiscalisation Denormandie ?

La loi Pinel vise à soutenir la production de programmes dans le neuf, pour répondre au déficit structurel de logements locatifs. Mais en parallèle, 3 millions de logements sont vacants, et 450 000, en état de vétusté, alors même que les besoins locatifs progressent d’année en année.

Alors, pour encourager la rénovation des logements anciens et vacants, le ministre du Logement et de la Ville Julien Denormandie propose une incitation fiscale aux propriétaires bailleurs. Elle est entrée en vigueur en 2019 et court jusqu’au 31 décembre 2023.

Quel est l’avantage fiscal du dispositif Denormandie ?

L’avantage fiscal de la loi Denormandie consiste en une réduction d’impôt, dont le montant dépend de la durée d’engagement de location. Comme les investisseurs se positionnent sur le secteur de l’ancien, ils peuvent réaliser d’autres travaux pour créer un déficit foncier, cumulable avec la réduction.

Réduction d’impôt, déduction d’impôt ou crédit d’impôt ?

Attention à ne pas confondre réduction d’impôt, déduction d’impôt et crédit d’impôt !

• La réduction d’impôt s’applique directement sur le montant de l’impôt sur le revenu dû par le contribuable. Si celui-ci n’est pas fiscalisé, la réduction ne lui servira à rien !
• La déduction fiscale quant à elle s’impute sur une catégorie de revenus (par exemple, les salaires et traitements) ou sur le revenu brut global.
• Enfin, le crédit d’impôt est comme la réduction la soustraction d’une somme d’argent de l’imposition. Mais le crédit présente une différence majeure : il peut être remboursé si l’investisseur n’est pas imposable, ou si son montant est supérieur à celui de l’impôt dû.

Taux de réduction d’impôt Denormandie

En l’occurrence, la réduction d’impôt Denormandie prend la forme d’un taux applicable sur le montant de l’impôt.

Le montant du taux de réduction varie d’une part en fonction de la durée de la location obligatoire, d’autre part, de la zone géographique où est réalisé l’investissement immobilier : France métropolitaine ou outre-mer.

Loi Denormandie : taux de la réduction d'impôt selon la durée de l'engagement de location

Plafonnement de la réduction d’impôt en loi Denormandie

La réduction d’impôt du dispositif Denormandie est doublement limitée :

• À 300 000 euros de prix de revient du bien par an et par personne ;
• À 5 500 euros par mètre carré de surface habitable.

Le prix de revient s’entend du coût d’acquisition du logement majoré des frais de notaire, droits d’enregistrement, commissions versées au intermédiaires et dépenses de travaux d’amélioration.

À savoir : la réduction d’impôt est incluse dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros par an en métropole, 18 000 euros pour les investissements dans les DOM-TOM.

Lire aussi : Fiscalité : comment payer moins d’impôt sur la fortune immobilière ?

La possibilité d’optimiser l’investissement Denormandie au déficit foncier

Le régime fiscal du réel permet à l’investisseur de déduire certaines charges de ses revenus fonciers. En location nue, le Code général des impôts autorise la déduction des dépenses de travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, la taxe foncière, les frais de gestion locative, intérêts d’emprunt…

Lorsque les charges sont supérieures aux revenus fonciers, vous créez un déficit foncier. Celui-ci s’impute sur votre revenu global jusqu’à 10 700 euros, hors intérêts d’emprunt. Ces derniers s’imputent uniquement sur la catégorie des revenus fonciers.

Si le déficit foncier est supérieur au montant de votre imposition, il est reportable :

• Sur la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans, pour la fraction de déficit foncier supérieure à 10 700 euros ou provenant des intérêts d’emprunt ;
• Sur le revenu global pendant 6 ans, pour la fraction de déficit inférieure à 10 700 euros et ne provenant pas des intérêts d’emprunt.

Le déficit foncier est donc un levier utile pour baisser son impôt sur le revenu.

Comme s’articule-t-il avec la loi Denormandie ? Il n’est pas possible de déduire les travaux engagés au titre de la loi Denormandie des revenus fonciers, pour créer un déficit.

Toutefois, les travaux d’une autre nature ou qui excèdent le montant de travaux obligatoires (voir conditions de travaux ci-dessous) peuvent être déduits des revenus fonciers.

À savoir : les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles.

Exemple de calcul de réduction d’impôt Denormandie

Exemple 1

Vous achetez un bien immobilier à Clermont-Ferrand à un prix d’achat de 300 000 euros.
Sa superficie est de 40m2 de surface habitable.
Le prix de revient par mètre carré de surface habitable est de 300 000 / 40 = 7 500 euros.
Rappelez-vous, le prix de revient est limité à 5 500 euros du mètre carré.
Là, on est au-dessus, avec 7 500 euros du mètre carré.
L’avantage fiscal sera donc plafonné à : 5 500 euros x 40 = 220 000 euros, sur lequel s’appliquera le taux de réduction d’impôt.
Mettons que vous investissez sur 9 ans, soit un taux de réduction d’impôt de 18 %. Réduction d’impôt : 18 % x 220 000 = 39 600 euros.

Exemple 2

Vous investissez dans un appartement parisien dont le prix de vente est de 550 000 euros.
Sa superficie est de 70m2.
Le prix de revient par mètre carré de surface habitable est de 550 000 / 70 = 7 857 euros.
En appliquant le plafond de prix de revient, l’avantage fiscal est limité à : 5 500 x 70 = 385 000 euros.
Comme l’investissement locatif en Denormandie est limité à 300 000 euros, votre avantage fiscal sera de 300 000 euros, sur lequel il faudra appliquer le taux de réduction.
Mettons que vous investissez sur 12 ans, soit un taux de réduction d’impôt de 21 %. Réduction d’impôt : 18 % x 220 000 = 63 000 euros.

Quelles conditions pour défiscaliser en loi Denormandie ?

La réduction d’impôt Denormandie vous est accordée en contrepartie de nombreuses conditions. Il convient de respecter chacune d’elle, sous peine de reprise de la réduction par l’administration fiscale.

Les conditions liées à l’investissement immobilier

Vous devez investir dans un logement ancien en engageant des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Autre possibilité : transformer un local en logement.

Trois catégories de travaux ouvrent droit à la réduction d’impôt :

• Les travaux améliorant la performance énergétique d’un appartement en copropriété d’au moins 20 %. S’il s’agit d’une maison individuelle, la performance énergétique doit augmenter de 30 %. Il faut confier les travaux à une entreprise disposant du label RGE (reconnu garant de l’environnement) ;
• La création d’une surface habitable nouvelle, qu’il s’agisse d’une pièce ou d’une dépendance comme un garage ou un balcon ;
• Au moins 2 types de travaux parmi ceux-ci : l’isolation des combles, le changement de chaudière, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des murs, et l’isolation des fenêtres.

Les travaux doivent être achevés le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du bien immobilier.

Le logement doit en outre se situer dans :

Un quartier ancien dégradé ;

• Une commune labellisée Cœur de ville (il en existe 222) ;
• Une commune ayant passé une convention d’opération de revitalisation du territoire.

Au total, 245 villes sont éligibles à la loi Denormandie. En métropole, chacune d’elle se situe en zone Pinel A bis, A, B1 ou B2.

Les conditions liées au locataire

Il est possible de louer le bien à un membre de votre famille, à condition que celui-ci n’appartienne pas à votre foyer fiscal.

Sinon, il faut savoir que la loi Denormandie cible les locataires du secteur intermédiaire. C’est-à-dire ceux qui disposent de ressources modestes mais néanmoins supérieures à celles ouvrant droit à un logement social.

Vous devez donc respecter un plafond de ressources. Le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas excéder le plafonnement, dont le montant varie en fonction du nombre d’occupants et de la zone Pinel.

Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2020) selon la zone géographique - Bail conclu en 2022

Les conditions liées à la location

Vous devez signer un contrat de bail au plus tard dans l’année suivant l’achèvement des travaux ou de l’acquisition du logement, si elle est postérieure.

Vous devez le bien en location vide, à titre de résidence principale du locataire.

Contrairement à l’immense majorité des propriétaires, vous ne pouvez pas fixer librement le montant du loyer. Vous devez respecter le plafonnement des loyers, qui varie en fonction de la zone géographique du bien.

Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus selon la géographie

Le calcul du loyer en Denormandie prend en compte un coefficient multiplicateur, qui pondère le loyer en fonction de la surface du logement. Voici la formule à appliquer pour le coefficient : 0,7 + 19 / S, S étant la surface utile du logement.

Exemple de calcul du loyer en loi Denormandie

Le loyer correspond à : la surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de la zone.
Vous décidez d’investir en loi Denormandie dans un appartement de 60m2.
Il est situé en zone A, soit 13.09 euros du mètre carré pour le loyer.

(0.7 + 19 / 60) = 0.7 + 0.296875 = 1.02 en arrondissant.

Loyer maximum : 60 x 1.02 x 13.09 = 801.10 euros.

Quels sont les avantages et inconvénients d’une défiscalisation en loi Denormandie ?

Maintenant que vous savez tout sur le fonctionnement de la loi Denormandie, on fait la synthèse des avantages et des inconvénients.

Les avantages d’investir en loi Denormandie

• L’avantage fiscal, qui peut être de 36 000, 54 000 ou 63 000 euros ;
• L’achat et la revente se font tous deux sur le secteur de l’ancien. C’est un gros avantage par rapport à la loi Pinel, où l’on achète dans le neuf et revend dans l’ancien, ce qui se traduit souvent par une moins-value ;
• La possibilité de bénéficier de l’effet de levier du prêt immobilier pour l’investissement locatif ;
• Des revenus supplémentaires réguliers, qui permettent de financer la mensualité d’emprunt.

Les inconvénients d’investir en loi Denormandie

• Le plafonnement des loyers : le loyer est souvent très inférieur à celui du marché immobilier classique. Avant d’investir en Denormandie, il faut donc vérifier que la réduction d’impôt compense la perte de loyers ;
• Le risques d’impayés liés au locataire à revenus modestes ;
• L’obligation de respecter de nombreuses conditions, sous peine de remise en cause de l’avantage fiscal par le fisc.

Dans quelles villes investir en loi Denormandie en 2022 ?

222 villes font partie de la convention « Cœur de Ville », et 23 autres ont lancé une Opération de Revitalisation de leur Territoire (ORT), ce qui porte le total de villes éligibles à 245. Voici la liste complète.

Liste des villes éligibles au dispositif Denormandie