Pour parler de la surface d’un bien immobilier, on utilise souvent le terme ” surface loi Carrez”, mais qu’indique-t-elle exactement ?
En réalité, la loi Carrez réfère à la loi améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété. Elle encadre la surface privative des biens immobiliers en copropriété.
Mise en vigueur en 1996, la loi Carrez ne s’applique pas à tous les types de biens immobiliers.
Qu’est-ce que la loi Carrez ?
En son temps, la loi Carrez a révolutionné les méthodes de calcul de la surface privative qui doit être déclarée par les propriétaires des biens immobiliers, faisant partie d’une copropriété, lors de la vente. Cette valeur doit figurer dans les hypothèques, le règlement de copropriété ainsi que tous les actes inhérents à la transmission des biens.
En d’autres termes, avec la loi Carrez, il est impossible d’indiquer de fausses valeurs lors de la vente d’un bien immobilier en copropriété.
Selon les règlementations, il est inutile de faire appel à un professionnel pour le calcul de la surface, bien que cela soit plutôt recommandé, puisque de lourdes sanctions sont prévues en cas d’omission ou d’erreur.
Comme on vient de le préciser plus haut, la loi Carrez ne s’applique pas à tous les types de biens. Voici la liste des logements exclus :
- les lots vendus en VEFA ;
- les bâtiments et les maisons individuels ;
- les lots inférieurs à 8 m² ;
- les terrains à bâtir ;
- les caves, les garages et les parkings ;
La hauteur sous plafond et la surface privative selon la loi Carrez
Selon la loi Carrez, la surface privative est définie comme suit : la surface de plancher est la somme de toutes les surfaces réparties sur tous les niveaux construits au sein d’un bien immobilier, qu’ils soient couverts ou clos, à condition que la hauteur sous plafond soit supérieure à 1,80 m (cette hauteur doit être mesurée à partir des plinthes).
Ainsi, les sous-sols, les combles, les mezzanines ainsi que toutes les autres pièces qui ne correspondent pas à cette loi, ne sont pas considérés, malgré qu’ils peuvent être exploitables pour diverses utilités :
- chambre d’enfant ;
- rangement ;
- Bureau, etc.
Bon à savoir : les surfaces sous combles, qui ne sont pas concernées par la loi Carrez, ne doivent pas être prises en considération lors du calcul des tantièmes, peu importe si elles sont aménagées ou pas. Ce sont des parties qui ne sont pas comprises dans le calcul des charges. C’est donc, une belle opportunité pour faire de bonnes économies.
Quel est l’impact de la loi Carrez sur l’acquisition des biens immobiliers ?
Ainsi les biens immobiliers qui sont concernés par la loi Carrez, sont les biens faisant plus de 8 m². Elle impose aux vendeurs de déclarer la surface privative exacte, sans omissions, lors des transactions immobilières.
Si cette donnée ne figure pas dans l’acte de vente, l’acheteur a la possibilité d’annuler la vente (à condition que la signature de l’acte de vente ait moins d’un mois).
Si la donnée est fausse, l’acquéreur peut demander une réduction de prix, au cours de l’année qui suit la signature de l’acte de vente. Donc, même si ce n’est pas obligatoire, il est toujours recommandé de faire appel à un professionnel pour le calcul de cette donnée.
Quelle hauteur sous plafond pour les logements en location ?
Les logements mis en location ne sont pas concernés par la loi Carrez. Ainsi, le propriétaire bailleur peut ne pas indiquer la surface Loi Carrez pour son locataire. En revanche, les biens immobiliers loués, servant de résidence principale, doivent respecter certaines règles. Le décret n° 2002-120 encadre ces critères et impose que chaque logement doit avoir une pièce principale d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2.2 m² (cette hauteur doit être la même pour toutes les autres pièces habitables). Les pièces ou les parties du logement qui ne correspondent pas à ces critères, ne seront donc, pas considérées ni dans l’annonce, ni dans le calcul de la surface habitable.
Note : pour assurer la location des biens qui ne correspondent pas tout à fait à cette annonce, il est possible de prendre en considération les biens dont la hauteur sous plafond ne fait que 2 m
(au lieu de 2.2 mètres).
Quelle est la hauteur sous plafond d’une construction neuve selon la loi Carrez ?
Lors de la construction d’une maison neuve, la loi n’impose aucune hauteur sous plafond. Par contre, pour être éligible à la location ou la vente, notamment en copropriété, il est indispensable de respecter l’ensemble des critères cités plus haut, notamment pour les pièces principales.
Comment être sûr que son métrage respecte bien les critères de la loi Carrez ?
La loi Carrez donne la liberté aux propriétaires de faire eux-mêmes, leurs propres calculs. Par contre, ce n’est pas si évident que cela, d’évaluer avec exactitude, le m² d’un grenier ou d’une pièce mansardée, tout en considérant la hauteur sous plafond. Ceci est d’autant plus vrai pour les pièces contenant des poutres basses ou des mezzanines.
Le calcul nécessite de l’application et de la rigueur, surtout que les parties du logement, comportant d’importantes œuvres, sont exclues.
Comme on l’a déjà précisé, les erreurs de calcul entraînent des amendes plutôt lourdes. La marge d’erreur est inférieure à 5 %. Au-delà, l’acheteur pourra faire un recours en justice. Un diagnostiqueur professionnel s’impose alors pour éviter ce genre de problèmes. Ce dernier est un expert géomètre qui se spécialise dans les mesures inhérentes à la loi Carrez, et réussira à faire les bons calculs, peu importe le type du bien.
La hauteur sous plafond intervient également dans le calcul de la surface habitable dite : loi Boutin. Cette dernière intervient dans les cas de mise en location et exclut également, les parties de la maison, dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1.80 m. Attention : la hauteur sous plafond Loi Carrez ne suffit pas pour que le bien soit considéré comme habitable. Il doit également avoir une pièce d’au moins 2.2 m de hauteur pour un volume total de 20m3.