Envie de devenir propriétaire, mais vous n’avez pas d’apport ? Une des solutions envisageables pourrait être la location-vente. Également appelée location-accession, prêt social location-accession (PSLA) ou location avec d’option d’achat, cette procédure permet de d’accéder à la propriété de manière graduelle en louant le bien que l’on souhaité acquérir.
Après avoir lu cet article, vous saurez tout ce qu’il faut savoir sur la location-vente, quel est son coût, et quels sont ses avantages et ses inconvénients.
Qu’est ce qu’une location-vente ?
La location-vente, ou location-accession est un dispositif qui permet de devenir propriétaire de manière progressive. Au lieu de devenir immédiatement propriétaire du bien que vous souhaitez acheter, il vous sera possible de l’occuper et de verser une redevance au propriétaire.
Cette somme permet de constituer une épargne pour pouvoir, à terme, acheter le bien en question. Ce type d’opération peut être mis en place pour l’acquisition d’une maison ou d’un appartement.
A savoir : Comme la location-vente ne nécessite aucun apport personnel, c’est une bonne solution si vous n’avez pas d’épargne de départ.
Auparavant réservée aux logements neufs, la location avec option d’achat peut maintenant se faire également pour un logement ancien. En revanche, il ne peut concerner que les biens nécessitant des travaux de réhabilitation importants.
Le coût des travaux doit s’élever à au moins 25% du montant total. De plus, les travaux doivent viser une amélioration de la performance énergétique du logement à acquérir.
Comment fonctionne la location-vente ?
Une location-vente fonctionne d’une manière similaire à celle d’un leasing. Après validation du contrat devant notaire, s’ensuit la période de location, également appelée période de jouissance, au cours de laquelle le locataire va verser une redevance chaque mois au propriétaire.
La redevance se décompose comme suit :
- Un loyer ;
- Un montant à déduire du prix de vente.
Si jamais il n’y a pas de levée d’option d’achat ou que le contrat est résilié, alors la somme provisionnée sur le prix de vente est restituée. La période qui suit s’appelle la période d’acquisition : l’acquéreur/le locataire peut alors lever l’option d’achat et acheter le bien.
Il faut alors vérifier que le montant des redevances payées par le locataire est équivalent au prix d’achat fixé dans le contrat de départ. Si ce n’est pas le cas, il faut alors avancer les fonds manquants pour pouvoir acheter le bien.
Quelle est la durée d’une location-vente ?
La durée d’une location-vente est fixée dans le contrat. En moyenne les contrats de location-accession sont établis pour deux ans, mais la durée peut varier entre un an et cinq ans pour les ventes longues.
Quelles sont les obligations dans la location-vente ?
Le locataire-accédant est soumis à diverses obligations dans le cadre d’une location-vente. Il doit ainsi s’occuper du paiement des charges d’entretien et des charges communes si le bien à acquérir est situé dans un immeuble.
A côté de cela, comme il est tout de même considéré comme propriétaire, le locataire-accédant est tenu de payer la taxe foncière et de participer aux assemblées générales pour les co-propriétaires. Quant au vendeur, il est tenu de s’acquitter des coûts d’entretien et de réparation du bien durant toute la phase de location.
Le contrat de location vente : ce qui doit y figurer
Le contrat d’une location-vente est une pièce maîtresse pour la procédure. Ce contrat doit être rédigé et signé par les protagonistes devant notaire. Il sera ensuite publié au bureau des hypothèques. Les informations suivantes doivent y figurer :
- la nature du bien (maison ou appartement), ses caractéristiques techniques et ses accessoires (cave, parking…) ;
- Le prix de vente (fixe ou révisable) ;
- La date d’entrée dans les lieux, la durée des phases de location et d’acquisition (temps imparti pour lever l’option d’achat) ;
- Les conditions suspensives (en cas de non-obtention du crédit immobilier) ;
- Le montant de la redevance à verser chaque mois ou chaque trimestre par le locataire-accédant : ce montant est fixé en fonction de la capacité de paiement de l’acquéreur) ;
- Les conditions de paiement de la redevance : modalités de versement et de calcul sur le prix de vente lors de la phase d’acquisition ;
- Les conditions de résiliation du contrat ;
- Le type de garantie pour le remboursement (au cas où l’option d’achat n’est pas levée) ;
- Le montant des charges dues par le locataire-accédant ;
- Les assurances contractées pour la protection du bien.
A savoir : le contrat d’une location-vente peut être annulé si les charges ne sont pas payées par le propriétaire.
Qui a le droit à la location-accession ?
Comme vous avez pu le comprendre le prêt social location-accession cible les ménages aux revenus modestes, qu’ils soient primo-accédants ou non.
Quelles sont les conditions d’accession au prêt social location-accession (PSLA) ?
Voici les conditions de ressources établies en 2022 pour obtenir un prêt social location-accession (PSLA) (source : Ministère de la Transition Ecologique) :
|
Nombre de personnes dans le foyer |
Zone A |
Zones B et C |
|
1 personne |
33 400 € |
25 318 € |
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2 personnes |
46 759 € |
33 761 € |
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3 personnes |
53 444 € |
39 052 € |
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4 personnes |
60 788 € |
43 273 € |
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5 personnes |
69 340 € |
47 482 € |
Pour connaître la zone dont dépend votre logement, vous pouvez consulter le site officiel de l’administration française. Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier, le prêt à l’accession sociale peut aussi aider les ménages présentant moins de revenus.
Quels sont les frais pour une location-vente ?
La location-vente est une opération qui va entraîner des frais, pour l’acquéreur, comme pour le vendeur.
Quels sont les frais de notaire pour une location-vente ?
Dans le cadre de la constitution d’une location-vente, un contrat doit être rédigé et validé devant notaire. Les mêmes règles que pour une transaction immobilière s’appliquent. Pour tout savoir sur les frais de notaires, lisez notre dossier ici.
A ce titre, l’acquéreur va devoir régler des frais de notaire qui se composent des éléments suivants :
- Enregistrement du contrat de location-vente ;
- Frais liés au transfert de propriété ;
- Émoluments du notaire.
Si la bien date de moins de 5 ans, les frais de notaire seront réduits.
Quels sont les avantages d’une location vente ?
Les avantages pour l’acheteur
L’achat d’un bien immobilier en location-vente offre divers avantages au locataire accédant :
- Accès progressif à la propriété ;
- Flexibilité de lever l’option ou de renoncer à l’achat ;
- Constitution d’une épargne pour le locataire-accédant pendant la phase de location ;
- TVA réduite à la vente : 5,5% au lieu de 19,6% ;
- Exonération de la taxe foncière pendant 15 ans ;
- Prix au m2 plafonné.
Le PSLA se révèle être un dispositif des plus intéressants pour les ménages aux revenus plus faibles, sans apport, mais tout de même désireux d’accéder à la propriété d’un bien immobilier. L’opération présente plusieurs niveaux de garantie pour l’acquéreur, surtout si elle est effectuée via un organisme agréé comme un promoteur ou une société de HLM.
En effet, le locataire a la possibilité de changer d’avis sur le bien immobilier. Le PSLA fournit donc un bon moyen de tester un logement que l’on souhaite acquérir en conditions réelles pendant la durée de location. Si le bien ne convient plus, l’acquéreur peut se voir proposer d’autres options par l’organisme partenaire.
Les avantages pour le vendeur
En vendant un bien immobilier sous le dispositif de la location-vente, un vendeur a la possibilité de percevoir des revenus avant de pouvoir vendre effectivement le bien. De plus, jusqu’à la vente du bien, la taxe foncière et les charges de copropriété ne sont plus à payer.
Quels sont les inconvénients de la location-vente ?
Les inconvénients pour l’acheteur
Même si la location-vente est très intéressante pour un acheteur qui n’a pas d’apport, il peut y avoir des inconvénients. Il faut notamment attendre la fin de la phase de location pour pouvoir espérer devenir propriétaire du bien. Quand s’ouvre la période d’acquisition, il faut également avoir les fonds suffisants pour pouvoir acquérir le bien.
La période de location étant longue (définie dans le contrat de départ), la situation financière du locataire acquéreur peut évoluer et il peut se trouver dans l’incapacité de compléter la somme requise pour l’achat du bien.
Les inconvénients pour le vendeur
Malgré ses avantages, la location-vente présente tout de même quelques désagréments pour le vendeur. Non seulement il ne peut pas occuper le logement pendant la phase de location, mais en plus il ne perçoit pas directement l’entièreté des revenus de la vente. Cela peut être compliqué si vous avez besoin des fonds pour racheter un autre bien.
En cas de changement d’avis pour le vendeur après la signature du contrat, il faut verser une indemnité équivalente à 3% de la valeur du bien. Si c’est le locataire qui change d’avis et ne souhaite plus acheter le bien, le vendeur peut demander une indemnité d’1% de la valeur du bien. De plus, toutes redevances perçues pendant la période de location (indemnités d’occupation) doivent être déclarées en tant que revenus fonciers.