Vous vous êtes lancé dans l’investissement locatif en meublé. Sous conditions de revenus, vous pouvez relever du statut de loueur de meublé professionnel (LMP). La fiscalité applicable prévoit la déduction des charges et des amortissements, vous permettant ainsi de réduire le montant des recettes locatives imposables. Le déficit que vous créez s’impute sur votre revenu global, ce qui fait de ce statut l’un des plus performants pour défiscaliser !
Qu’est-ce que le loueur en meublé professionnel LMP ?
Le statut de LMP est celui qui sous lequel vous vous placez lorsque vous réalisez un investissement immobilier en meublé, à titre professionnel. Les loyers que vous percevez en location meublée entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
L’activité en LMP est de nature commerciale. Dès lors, vous ne pouvez pas faire de la location nue, de nature civile, et dont les loyers sont imposés non pas en tant que BIC, mais en tant que revenus fonciers.
Quelle différence entre LMP et LMNP ?
LMNP est un acronyme signifiant loueur en meublé non professionnel. Comme il vous le révèle, il désigne un investisseur immobilier qui exerce l’activité de location meublée à titre non professionnel.
La distinction entre LMP et LMNP est importante, car elle conditionne le traitement des déficits et celui de la plus-value. Le LMNP ne peut pas imputer le déficit sur son revenu global, mais seulement sur la catégorie des BIC de location meublée.
S’agissant de la plus-value, il est assujetti au régime des plus-values des particuliers. Contrairement au LMP, qui lui, relève du régime des plus-values professionnelles, comme on le verra plus loin.
Quand devient-on LMP ?
C’est le montant des recettes locatives qui permet de déterminer si l’investisseur locatif est LMP ou LMNP. Pour devenir LMP, vous devez remplir les deux conditions suivantes :
- Dégager plus de 23 000 euros de recettes locatives par an ;
- Réaliser des revenus locatifs dont le montant excède celui de l’ensemble des revenus d’activité du foyer fiscal de référence.
À l’inverse, vous serez considéré comme un LMNP si vos recettes locatives sont inférieures à 23 000 euros par an et à l’ensemble des revenus d’activité du foyer fiscal.
Pourquoi investir en LMP ?
Le statut LMP est intéressant parce qu’il permet :
- D’appliquer une surcote sur le montant des loyers : par rapport à une location vide, les loyers peuvent être supérieurs de 10 à 30 %. Cet avantage s’explique bien évidemment par la liste des équipements et meubles obligatoires que vous devez installer dans le logement. Et naturellement, avec des loyers surcotés, la rentabilité de l’investissement augmente ;
- De soumettre la location à un bail plus souple : en location vide, vous partez sur un engagement de 3 ans avec le locataire. La durée de location en meublé est seulement de 1 an, voire 9 mois pour les étudiants, et jusqu’à 11 mois dans le cadre d’un bail mobilité. Si vous faites de la location saisonnière, la durée maximum du bail est de 90 jours avec le même locataire. Si vous souhaitez récupérer le logement, le délai de préavis est de 3 mois, contre 6 mois en location nue. Vous pouvez demander un dépôt de garantie représentant 2 mois de loyers, contre 1 mois en location vide.
Mais c’est surtout la particularité fiscale du LMP qui s’avère très avantageuse !
Quelle est la fiscalité du LMP ?
Selon le Code général des impôts, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux pour l’imposition des revenus locatifs : le régime micro-BIC et le régime réel, aussi appelé régime du bénéfice réel. Si vous exercez votre activité en société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), le régime sera autre.
Le LMP au régime micro-BIC
Le régime micro-BIC s’applique si vous choisissez la micro-entreprise pour votre activité de location meublée. Pour rester sous ce statut, votre chiffre d’affaires ne doit pas excéder :
- 72 600 euros pour une location meublée classique ;
- 176 200 euros pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes.
Vous ne pouvez pas déduire vos charges au régime micro-BIC. L’administration fiscale applique un abattement à la place. Celui-ci se monte à :
- 50 % pour un logement meublé classique (contre 30 % en régime micro-foncier pour la location nue) ;
- 71 % pour les meublés de tourisme.
Les loyers nets sont ensuite ajoutés aux autres revenus de votre foyer (salaires, revenus de capitaux mobiliers…). Ils feront l’objet d’une taxation au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale d’imposition.
Outre l’impôt sur le revenu, vous devez payer des prélèvements sociaux sur les recettes nettes, au taux forfaitaire de 17.2 %.
Le LMP au régime réel de l’IR
Le régime du réel s’applique dès lors que vous n’avez pas choisi la micro-entreprise ni une société à l’IS. Il vous permet de déduire vos charges et de pratiquer des amortissements.
Une fois les charges et les amortissements déduits, vous obtenez les recettes nettes. Celles-ci sont taxées à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Les charges déductibles du LMP
En location meublée, vous pouvez intégralement déduire les charges, à condition :
- Qu’elles soient engagées dans l’intérêt direct de l’exploitation ;
- Qu’elles ne soient ni fictives ni excessives ;
- Qu’elles soient comptabilisées dans les charges de l’exercice ;
- Qu’elles puissent être étayées par des justificatifs (factures à conserver).
Voici des exemples de charges déductibles :
- Les intérêts d’emprunt ;
- Les frais de notaire ;
- Les frais relatifs à la création d’une société à l’IR ;
- Les frais d’entretien et de réparation ;
- La taxe foncière ;
- Les primes d’assurance ;
- Les frais de gestion…
Les amortissements en LMP
L’amortissement est un mécanisme comptable qui permet de comptabiliser la perte de valeur (dépréciation) des biens immobiliers et des meubles qui les garnissent.
Vous pouvez amortir :
- L’immeuble (hors terrain) par composant (gros œuvre, électricité, toiture…) et en pourcentage de leur durée de vie. Par exemple, la toiture s’amortit sur 25 ans, à hauteur de 4 % par an ;
- Les meubles garnissant le logement, à 100 %.
Le déficit en LMP
Vous créez un déficit en LMP lorsque les charges sont supérieures aux recettes locatives. Il faut savoir que les amortissements ne peuvent pas avoir pour conséquence d’aggraver un déficit. Ceux que vous ne consommez pas pour ne pas augmenter le déficit peuvent être reportés sans limitation de durée.
Le statut de LMP s’avère très avantageux car le déficit s’impute sur le revenu global de votre foyer (et non pas sur une catégorie de revenus), et ce… Sans limitation de montant !
Si le déficit est supérieur à votre imposition, vous pouvez le reporter sur le revenu global pendant les 6 années suivantes. L’idéal pour faire de la défiscalisation !
Le LMP à l’IS
Vous avez fait le choix de devenir LMP en société à l’IS. Ce n’est donc pas vous qui êtes redevable de l’impôt sur les bénéfices, mais la société. Il existe deux taux d’imposition à l’IS :
- Le taux réduit à 15 %, qui s’applique jusqu’à 38 120 euros ;
- Le taux normal à 25 %, qui s’applique au-delà.
Si vous décidez de vous verser des dividendes, alors il y aura une double imposition. Les loyers ou les plus-values seront d’abord imposés au niveau de la société. Puisque, lorsque vous vous les redistribuez, vous avez le choix entre :
- Le prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat tax) : il comprend 12.8 % d’IR et de 17.2 % de prélèvements sociaux, soit au total 30 % ;
- L’imposition au barème progressif de l’IR, après abattement de 40 %.
La fiscalité des plus-values immobilières en LMP
Le LMP relève du régime des plus-values des professionnels. Il ne bénéficie pas des abattements pour durée de détention dont profite le LMNP. Le régime des plus-values immobilières professionnelles prévoit, lorsque l’activité est exercée depuis au moins 5 ans :
- L’exonération totale de taxation de la plus-value si les recettes de location sont inférieures à 90 000 euros ;
- L’exonération partielle de taxation de la plus-value professionnelle lorsque celles-ci sont comprises entre 90 000 euros et 126 000 euros.
Si vous n’entrez pas dans ces cases, la plus-value sera imposée soit au régime du court terme (moins de 2 ans de détention) ou de long terme (plus de 2 ans de détention), à l’IR ou à l’IS, comme suivant :
- IR plus-value court terme : la plus-value nette est taxée au barème progressif de l’impôt sur le revenu ;
- IR plus-value long terme : la plus-value nette est imposée au PFU de 30 % ;
- IS plus-value court et long terme : application du taux classiques de l’impôt sur les sociétés.
À savoir : le loueur en meublé professionnel ne relève pas de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) pour les biens immobiliers affectés à son activité de LMP.
Quelle statut choisir pour exercer en LMP ?
Vous pouvez exercer l’activité soit à titre individuel, soit en société. Voici les différentes structures juridiques possibles pour votre activité :
- En micro-entreprise ou EURL, le cas le plus adapté ;
- En société (SAS ou SARL) avec l’option de l’IR, pendant 5 ans maximum ;
- En SARL de famille, qui a la spécificité de pouvoir être imposée à l’IR directement dans les mains de ses associés (on parle de transparence fiscale) ;
- En SCI. Mais le LMP étant par définition une activité commerciale, la SCI serait obligatoirement imposée à l’IS et perdrait tous les avantages fiscaux FOURNIS par le régime LMP.
Comment s’inscrire en LMP ?
Les formalités pour devenir LMP varient en fonction de la forme juridique choisie :
- En micro-entreprise, vous remplirez le formulaire de déclaration d’activité et l’enverrez au centre de formalités des entreprises (CFE) compétent. En l’occurrence l’URSSAF pour un meublé classique, la CCI si vous fournissez des services annexes (petit déjeuner, réception…) ;
- En société, vous devez procéder à l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS). Il vous faut envoyer un dossier complet, avec Cerfa de constitution de sociétés, statuts juridiques, annonce légale…
Dans les deux cas, vous recevrez un numéro SIRET, que vous devrez mentionner sur la déclaration de revenus.