Si vous ne pouvez pas souscrire d’emprunt immobilier à cause du remboursement de vos crédits à la consommation actuels, le lissage peut vous apporter la solution. Dans cette configuration la banque permet à l’emprunteur de commencer avec de faibles mensualités immobilières dans un premier temps, pour se rattraper par la suite. Un dispositif pratique, mais qui peut coûter cher.
Définition du lissage et du palier
Le lissage de prêt immobilier permet d’emprunter maintenant, avec de faibles mensualités dans un premier temps. Une fois les crédits à la consommation en cours terminés, la banque augmentera les mensualités. Tout est écrit sur contrat, les taux d’intérêt sont généralement fixes et sans mauvaise surprise pour l’emprunteur.
On parle d’un prêt à palier quand une banque retarde les premières échéances du crédit immobilier afin de permettre au client de finir un autre crédit qu’il a souscrit auprès d’une autre banque.
On parle d’un lissage quand une banque reporte le paiement des mensualités d’un emprunt immobilier afin de permettre au client de finir un crédit qu’il a dans cette même banque.
La différence entre le lissage de crédit et le prêt par paliers est donc la provenance des crédits en cours. Notons toutefois qu’une banque préférera généralement opérer un rachat de crédit, plutôt que d’aider un candidat emprunteur à finir de rembourser ses prêts actuels chez une concurrente.
Pour info : en janvier 2022 les Français ont souscrit 23,6 milliards d’euros de prêts immobiliers et 6,2 milliards d’euros de prêts à la consommation (source : Banque de France parution mars 2022).
Exemple de lissage de crédit immobilier et consommation
Un couple perçoit des revenus imposables nets de 4000 €, sur lesquels ils doivent encore payer leur voiture plus un prêt de trésorerie pour 650 € par mois. Leur taux d’endettement est donc de : 650 € / 4 000 € = 0.162 soit 16.2 %.
Les banques permettent d’aller jusqu’à 35% en comptant l’assurance emprunteur, nous prenons donc 33 % hors assurance pour la facilité de l’exemple. Ils peuvent donc encore ajouter des mensualités correspondant à 16.8% de leur salaire, soit 672 €.
Une capacité de remboursement insuffisante pour une résidence principale dans une agglomération. Ils vont donc demander à leur banque de leur accorder un lissage. Ils ne vont payer que 672 € par mois sur leur nouvel emprunt immobilier, jusqu’à ce qu’ils aient entièrement remboursé leurs crédits à la consommation. Une fois cette date arrivée, les mensualités suivantes sur leur prêt immobilier seront ajustées à la hausse.
Pour info : lorsque la capacité financière d’un ménage est insuffisante pour un nouveau projet, ils disposent de l’option du rachat de crédit avec souscription d’un crédit supplémentaire.
Les avantages du lissage de prêt immobilier et consommation
Vous pouvez acheter un bien immobilier, et commencer à ne le rembourser qu’une fois vos crédits consommation en cours terminés.
Vous pouvez devenir propriétaire sans vous priver.
Si les taux d’intérêt sont avantageux en ce moment, vous pouvez en profiter plutôt que d’attendre plusieurs mois et risquer de les voir remonter.
Si la banque prêteuse vous oblige à domicilier vos revenus chez elle, elle a l’obligation d’effectuer un geste commercial.
Pour info : les taux immobiliers restent proche de leur plus bas niveau historique. La moyenne se situe à 1,09 % pour une durée de 239 mois en février 2022 (source : observatoire CSA/Crédit Logement parution mars 2022).
Les pièges du lissage de crédit immobilier et consommation
Les mensualités du prêt immobilier peuvent être composées uniquement d’intérêts durant le lissage. Pendant cette période, vous ne rembourserez donc pas de capital.
Si les mensualités de la période de lissage incluent des remboursements de capital, la banque peut également glisser des intérêts intercalaires.
La logique voudrait que le taux d’intérêt soit plus élevé que la moyenne durant la période de lissage, puis retourne à la normale par la suite. Dans la réalité les banques en profitent pour appliquer un taux plus élevé tout au long des remboursements.
Au final le lissage de crédit immobilier et consommation coûte plus cher que d’attendre tranquillement d’avoir fini de rembourser vos prêts actuels.
La banque ne vous prêtera que si vous avez une situation professionnelle stable.
Cas où les lissages / paliers peuvent être intéressants
Si vous souhaitez acheter un bien immobilier à rénover et que vous deviez faire 2 emprunts : 1 pour les travaux et 1 pour le bien lui-même. Vous commencez par rembourser le prêt-travaux, et passez ensuite aux mensualités immobilières.
Vous avez encore quelques années de remboursement sur vos crédits à la consommation. Or les taux d’intérêt immobilier sont intéressants en ce moment, et pourraient remonter dans quelques mois.
Notons enfin que lorsque vous achetez avec un PTZ, la banque vous accorde un lissage sur le prêt à taux zéro. Vous remboursez d’abord votre emprunt immobilier, et le PTZ+ par la suite. Le barème de report de mensualités est édité par l’État, pour les ménages aux revenus modestes la période de lissage peut durer 15 ans.
Les banques préfèrent les rachats de crédit
Dans la réalité un ménage n’ayant que quelques mois de remboursement sur ses crédits à la consommation, à plus intérêt à attendre plutôt qu’emprunter maintenant et s’endetter davantage. Quant à ceux à qui il reste plus d’1 an, la banque a d’autres idées.
Au vu du niveau des taux d’emprunt actuels, elles préfèrent leur proposer un rachat de crédit, plutôt que de les aider à rembourser ceux souscrits auprès de la concurrence. Pour cela elle aura tendance à offrir de bonnes conditions, mais surtout quelquefois elle y sera obligée.
Effectivement la loi Lagarde de 2011 impose à tout prêteur d’appliquer un taux immobilier, dès lors que la dette immobilière d’un rachat de crédit représente plus de 60 % de la dette globale. Comme d’habitude tout est une question de calcul, il convient de comparer les coûts de chaque solution proposée avant de signer.