Le prêt viager hypothécaire est un crédit à la consommation avec lequel l’emprunteur ne paye pas de mensualités. À son décès le prêteur récupère son bien immobilier, le vend et verse le reliquat aux héritiers. Si la vente ne permet pas de couvrir la dette, la banque ne peut pas réclamer la différence aux descendants.
Le principe du prêt viager hypothécaire
Dans un prêt viager hypothécaire, une banque prête à un propriétaire une somme d’argent dépassant rarement 75 % de la valeur marchande de son bien immobilier. Il peut s’agir :
- D’une résidence principale,
- d’une résidence secondaire,
- d’un logement mis en location.
Il ne PEUT PAS s’agir :
- D’un local commercial,
- d’un local à usage mixte.
Une fois la somme d’argent reçue, l’emprunteur est libre de l’utiliser comme il le souhaite, sans justificatifs de dépenses comme pour un prêt personnel. Lorsqu’un propriétaire obtient un prêt viager hypothécaire, il peut continuer d’occuper le bien hypothéqué.
Pendant le restant de sa vie, il ne paye rien :
- Pas de remboursement de capital,
- pas de paiement intérêts,
- pas de cotisation d’assurance emprunteur.
À son décès la banque récupère le bien immobilier et le met en vente. À partir de là, 2 situations peuvent se présenter :
- Le fruit de la vente est supérieur à la dette (capital + intérêts) : dans ce cas la banque doit reverser la différence aux héritiers.
- Le fruit de la vente est inférieur à la dette (capital + intérêts) : dans ce cas la banque n’a pas le droit de demander la différence aux héritiers.
Les avantages du prêt viager hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire s’adresse particulièrement aux personnes âgées, retraités avec une petite pension. Étant donné qu’il n’y a pas de mensualités à payer, cette formule leur offre un mode de financement accessible.
Aucun questionnaire médical ne doit être demandé, les propriétaires présentant des complications de santé peuvent donc emprunter.
Les descendants de l’emprunteur sont protégés, car la banque ne peut pas se retourner contre eux au cas où la dette accumulée dépasse la valeur du bien immobilier hypothéqué.
L’emprunteur peut racheter un prêt viager hypothécaire à n’importe quel moment, avec des indemnités de remboursement anticipé encadrées par la loi.
Ses héritiers peuvent conserver le bien immobilier. Dans ce cas ils doivent verser le montant de la dette restante à la banque. Ce choix sera à leur avantage si le montant de la dette est inférieur au prix du bien immobilier.
Inconvénients du prêt viager hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire empêche l’emprunteur de transmettre un patrimoine à ses descendants.
L’emprunteur ne disposera pas d’une somme d’argent égale à la valeur du logement. Les établissements financiers accorderont un prêt généralement de 15 % à 75 % de la valeur marchande. Et encore, cette valeur est estimée par leurs propres services.
Durant toute la durée du contrat, l’emprunteur propriétaire est responsable de la maintenance des lieux. Les frais d’entretien sont donc toujours à sa charge.
Les taxes foncières et taxes d’habitation sont également à sa charge, car il est techniquement toujours propriétaire.
Au décès de l’emprunteur, le prêteur vend donc le bien immobilier. Il est censé verser le reliquat aux descendants, mais rien ne l’empêche de vendre au rabais pour se rembourser plus vite.
Autres solutions pour les personnes âgées ayant besoin d’argent
Une personne âgée devant rénover son logement mais n’en ayant pas les moyens, a tout intérêt à consulter les aides de l’ANAH. Il s’agit d’aides et non pas de prêts, les ménages aux revenus modestes n’ont donc pas à rembourser.
L’une des solutions les plus courantes pour les seniors propriétaires, est la vente immobilière en viager. Le vendeur peut choisir de rester dans les lieux, c’est ce que l’on appelle un viager occupé, ou de quitter les lieux c’est ce que l’on appelle un viager vide.
Exemple : à la date de mise à jour de cet article le 31 janvier 2022, nous trouvons une maison de 5 pièces et 150 m² proche de Montauban (82). La propriétaire est une dame de 78 ans, qui souhaite vendre en viager occupé pour un bouquet de 105 075 €. L’acheteur lui versera également une rente de 553 €/mois. Son bien immobilier a été estimé à 295 000 €.
Une personne âgée peut mettre son logement en location, plutôt que d’avoir recours au prêt viager hypothécaire. Le loyer peut l’aider à payer un établissement d’accueil comme une maison de retraite ou un EHPAD. Et si le bien immobilier a besoin d’être rénové, il est possible d’obtenir des aides de l’Anah contre mise en location à loyers plafonnés. L’immeuble reste ainsi dans la famille et pourra être transmis aux descendants.