L’investissement locatif consiste à acheter un ou plusieurs biens immobiliers pour les mettre en location et en tirer un revenu complémentaire passif. Pour le réussir, vous devez tenir compte du potentiel de rendement, en vous basant sur le prix d’acquisition, les loyers et ne pas oublier l’impact de la fiscalité.
Il ne faut rien laisser au hasard, de votre stratégie d’investisseur à l’emplacement du bien, en passant par le financement. Voici toutes les étapes pour réaliser un investissement locatif !
1. Définir son budget d’achat pour investir dans l’immobilier
C’est la base. Vous n’allez pas vous lancer tous azimuts dans les visites si vous ne savez pas combien vous pouvez emprunter. Le montant maximum que vous pouvez emprunter s’appelle la capacité d’emprunt. Les banques la déterminent en fonction de plusieurs critères :
- Votre apport personnel : il est devenu assez compliqué d’emprunter sans apport. Pour obtenir un prêt immobilier, vous devez donc disposer d’une épargne à injecter dans votre projet. En général, les établissements prêteurs exigent au moins 10 % du capital emprunté ;
- Votre taux d’endettement : depuis une décision du HCSF de 2022, le taux d’endettement est plafonné à 35 %. Ce qui signifie en d’autres termes que vos charges, comprenant les mensualités du crédit immobilier, ne peuvent pas excéder un gros tiers de vos revenus disponibles. Les organismes de crédit peuvent déroger à cette règle, mais en accordant la priorité aux primo-accédants et à la résidence principale ;
- Vos qualités de gestionnaire : si vous avez été à découvert pendant les trois mois précédant votre demande de prêt, vous avez tout intérêt à différer d’autant votre projet immobilier ;
- Les loyers futurs : les établissements bancaires tiennent compte de votre salaire, mais aussi des revenus locatifs que votre investissement locatif dans l’immobilier va rapporter. Ils comptabilisent 70 % des loyers escomptés, les 30 % restants étant affectés aux risques locatifs (loyers impayés, carence ou vacance locative ;
- Le reste à vivre : c’est l’argent dont vous disposez une fois toutes les charges payées.
2. Choisir son financement pour l’investissement locatif
Il n’est pas recommandé de faire un achat immobilier au comptant. Vous vous priveriez de l’effet de levier du crédit.
Vous avez le choix entre un prêt amortissable et un prêt in fine.
Les mensualités du prêt amortissable se composent d’une fraction de capital restant dû et d’intérêts d’emprunt.
À l’inverse, les mensualités d’emprunt du prêt amortissable se composent uniquement d’intérêts. Vous remboursez le capital en une seule fois, lors de la dernière échéance. Ce type de prêt s’avère intéressant pour les investisseurs fortement fiscalisés, car ils peuvent déduire l’intégralité des mensualités de leurs recettes locatives.
Chacun de ces prêts doit être garanti par :
- Une assurance emprunteur ;
- Une sûreté : organisme de cautionnement, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers pour le prêt amortissable, nantissement pour le prêt in fine.
Pour négocier le taux d’emprunt et le taux de l’assurance de prêt, vous avez tout intérêt à faire appel à un courtier immobilier !
Lire aussi : Caution, hypothèque ou IPPD ?
3. Définir sa stratégie d’investisseur locatif
Vous devez vous poser quelques questions, afin d’affiner vos objectifs d’investisseur. Souhaitez-vous réduire le montant de votre impôt sur le revenu ? Générer une rente à la retraite ? Constituer un patrimoine immobilier à transmettre à vos enfants ? Pensez-vous revendre le bien immobilier au bout de quelques années, pour générer une plus-value ?
Ensuite, il faut choisir entre deux modes d’investissement : en propre ou en société. Si vous optez pour la société, interrogez-vous sur la structure la plus adéquate, en fonction de votre projet.
Par exemple, si vous poursuivez un objectif patrimoine, la création d’une SCI est tout indiquée. À l’IR, si vous souhaitez bénéficier d’une fiscalité transparente, à l’IS si vous préférez faire supporter l’imposition à la société.
Mais d’autres possibilités s’offrent aussi à vous comme la SARL de famille (une SARL à l’IR) ou la SAS immobilière.
4. Déterminer la cible de votre investissement locatif
C’est important, car elle conditionne :
- La catégorie de logements à privilégier : maison ou appartement ;
- L’emplacement : si vous ciblez les étudiants, il est pertinent d’acheter un bien situé à proximité d’un campus ;
- La typologie du logement : pour loger des familles, investir en colocation ou investir dans un coliving, vous devrez choisir un logement de grande taille.
5. Choisir l’emplacement pour un investissement immobilier locatif
La règle d’or en immobilier, c’est l’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement. Il existe des valeurs sûres : les grandes villes en tension foncière, comme Paris. Le problème, c’est que les prix de vente y sont élevés, ce qui nuira nécessairement à la rentabilité de l’investissement locatif.
Mieux vaut donc investir dans des villes attractives, mais où les prix au mètre carré restent accessibles. Vous devrez donc vous pencher sur le marché immobilier local, tant pour les prix de vente que les prix de location.
Ensuite, sélectionnez le quartier et la rue en fonction de leur proximité avec des commodités : commerces, transports en commun et établissements scolaires, par exemple.
6. Choisir entre neuf et ancien
Le marché immobilier neuf est 20 à 30 % plus cher que l’immobilier ancien. Autre écueil : il se situe généralement en périphérie des villes, là où il y a du foncier disponible. De plus, vous ne pourrez pas forcément louer le logement plus cher. En revanche, vous pouvez limiter le montant de l’investissement grâce à un dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel ou la loi Censi-Bouvard.
Comportant plus d’offres, le marché immobilier ancien présente l’avantage d’être moins cher. Toutefois, vous devrez sûrement y réaliser des travaux (attention de bien les inclure dans le financement), notamment pour améliorer la performance énergétique.
En effet, la loi Climat et résilience de 2021 a déjà mis en place le gel des loyers pour les passoires thermiques. Les logements les plus énergivores seront ensuite progressivement interdits à la location. Si vous le pouvez, investissez dans un logement avec un DPE entre A et D.
Y avez-vous pensé ? Vous pouvez acheter pour louer des biens immobiliers, mais aussi investir dans un parking, dans un local commercial, acheter un appartement déjà loué…
7. Sélectionner son mode de location en investissement locatif
Outre le taux de rendement de l’investissement locatif, le mode de location a une incidence sur la fiscalité applicable.
Faire de l’investissement en location meublée
- Avantages de la location meublée : la fiscalité du LMNP (on en parlera plus loin), la possibilité de demander un loyer plus élevé, un bail de location plus souple qu’en location vide. ;
- Inconvénients de la location meublée : un turn-over important des locataires (le bail de location classique est conclu pour 1 an, le bail mobilité pour 10 mois maximum, et le bail étudiant pour 9 mois), le prix du mobilier.
Faire de l’investissement en location nue
- Avantages de la location vide : le déficit foncier (voir paragraphe sur la fiscalité), la stabilité grâce à un bail plus contraignant, un état des lieux simplifié ;
- Inconvénients de la location nue : un loyer plus faible.
Faire de l’investissement en location saisonnière
- Avantages de la location saisonnière : le prix des nuitées, qui peut être élevé si vous faites un investissement en bord de mer ou à la montagne, peu de risques d’impayés ;
- Inconvénients : le cadre juridique complexe, avec des villes qui limitent le nombre de nuitées à 120 ou qui impose un changement de destination.
Lire aussi : La fiscalité de la location saisonnière
8. Se pencher sur la fiscalité de l’investissement immobilier locatif
Les loyers que vous percevez sont bien entendu taxés. À l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale d’imposition, et aux prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %.
Le rendement locatif est largement conditionné par le choix du régime fiscal. En location nue comme en location meublée, vous avez le choix entre le régime micro et le régime réel.
La location nue : objectif déficit foncier
Deux options pour l’imposition des revenus fonciers :
- Le régime micro-foncier : vous bénéficiez d’un abattement de 30 % ;
- Le régime réel : vous déduisez une liste limitative de charges de vos revenus fonciers (intérêts d’emprunt, frais d’agence immobilière, certaines dépenses de travaux…).
Si vos charges sont supérieures à vos revenus, vous créez un déficit foncier. Celui-ci s’impute sur votre revenu global (hormis les intérêts d’emprunt, qui s’impute sur les revenus fonciers), à hauteur de 10 700 euros par an.
Le reliquat de déficit peut être reporté sur le revenu global pendant 6 ans, ou sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
La location meublée : objectif effacer les revenus locatifs
Les revenus d’une location meublée, activité commerciale, constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut s’exercer :
- En régime micro-BIC : vous profitez d’un abattement de 50 % sur les BIC, de 71 % si vous réalisez un investissement en meublé de tourisme ;
- En régime réel : vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges et pratiquer des amortissements sur le bâti (hors terrain) et le mobilier.
Lorsque vos charges sont supérieures à vos revenus, vous créez un déficit. Celui-ci se reporte sur les BIC de location meublée pendant 6 ans.
Et si à terme, vous remplissez les conditions pour devenir loueur en meublé professionnel (LMP), sachez que le traitement du déficit est très avantageux. Vous pouvez l’imputer sur votre revenu global sans limitation de montant, et le reporter, toujours sur le revenu global, pendant 6 ans.
À savoir : vous pouvez déduire la taxe foncière de vos revenus locatifs.
Lire aussi : La fiscalité du LMNP
Les dispositifs de défiscalisation
Ils ont pour nom dispositif Pinel, loi Malraux, loi Girardin et vous proposent le même avantage fiscal : une réduction d’impôt en contrepartie d’une durée de mise en location minimum.
La réduction d’impôt prend la forme d’un pourcentage appliqué sur le montant de l’investissement ou sur le montant des travaux.
Attention toutefois, avec la loi Pinel ancien et neuf ou la loi Denormandie, le loyer est plafonné. De fait le rendement de l’investissement s’en trouve amoindri !
À savoir : le dispositif Loc’Avantage vous propose une réduction d’impôt allant jusqu’à 65 %.
9. Déterminer comment gérer son investissement immobilier
Deux possibilités s’offrent au propriétaire bailleur :
- Gérer soi-même l’investissement : il devra rédiger une annonce immobilier percutante, organiser les visites, rédiger le contrat de location, réaliser les états des lieux d’entrée et de sortie, faire l’appel de loyers et de charges, gérer les réparations… Des tâches chronophages et qui impliquent en outre de résider à proximité du logement ;
- Déléguer la gestion locative à une agence immobilière : oui cela a un coût (un pourcentage appliqué sur le montant des loyers), mais celui-ci est déductible de vos revenus locatifs. Et c’est aussi celui de la simplicité !
À savoir : si vous êtes bailleur d’un appartement en copropriété, vous devez obligatoirement souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO). Vous pouvez aussi souscrire une assurance loyers impayés et dégradations locatives, ou choisir la garantie Visale, pour sécuriser votre investissement.
10. Sélectionner le locataire
La sélection du locataire ne doit rien laissé au hasard. Vous devez donc vous intéresser à sa situation professionnelle (les CDI et fonctionnaires auront votre priorité). Il doit percevoir au moins 3 fois le montant du loyer.
Et pour sécuriser toujours plus votre investissement locatif, vous mettrez en place un acte de cautionnement solidaire. Vous pourrez ainsi actionner le garant dès le premier impayé de loyers.
11. Calculer le rendement de l’investissement immobilier
On le gardait pour la fin, car vous devez connaître toutes les dépenses que vous allez engager, ainsi que le montant de vos impôts. Les vendeurs et agents immobiliers aiment parler de taux de rendement brut. Normal, c’est le plus élevé !
Pour le calcul du rendement brut, appliquez la formule suivante :
Rendement brut : (loyer / prix d’achat) x 100
Ce calcul des plus simplistes ne tient pas compte de vos charges et de votre imposition. C’est ainsi qu’il vaut mieux calculer le rendement net et le rendement net net.
Calcul de rentabilité nette : [(loyer – charges) / prix d’acquisition] x 100
Calcul de rentabilité nette nette : : [(loyer – charges- impôts) / prix d’acquisition] x 100.
Si l’investissement locatif n’est pas fait pour vous, mais que vous souhaitez tout de même investir dans l’immobilier, sachez que vous pouvez souscrire à des parts d’une société civile de placement immobilier (SCPI), de SIIC, investir en crowdfunding ou encore devenir marchand de biens !