Quel est le revenu minimum pour investir dans l’immobilier ? Tout dépend du taux d’endettement futur, qui conditionnera la capacité d’emprunt du candidat investisseur. Ainsi des revenus de 4000 €/mois suffisent pour acheter un appartement à 100 000 € et le louer, à condition d’avoir moins de 1038 €/mois d’endettent actuel, voici un exemple.
Investir dans l’immobilier avec un salaire net de 4000 €/mois
Une banque n’accordera de prêt immobilier pour investir, que si le taux d’endettement futur, cotisation de l’assurance emprunteur incluse, ne dépasse pas 35 % des revenus nets.
Pour un foyer fiscal percevant 4000 €/mois net, cela signifie que la totalité de ses mensualités et des cotisations aux assurances emprunteurs ne doit pas dépasser 1400 €/mois.
Par 1400 €/mois de mensualités, on entend :
- le crédit immobilier actuel,
- les crédits à la consommation actuels,
- le crédit immobilier convoité.
Si ces conditions sont réunies, il faudra tout de même convaincre une banque de financer un investissement immobilier. Car même si le loyer vient diminuer l’effort mensuel, la banque est obligée de suivre une méthode de calcul bien particulière.
L’effort mensuel compensé par les loyers
Les banques n’ont pas peur du cumul de crédits, dès lors que l’un d’entre eux est destiné à l’investissement locatif. Car le prêteur a conscience qu’un loyer va venir soulager l’effort mensuel de l’investisseur.
Toutefois il est également conscient des charges d’exploitation et d’entretien. Il est courant qu’une banque retire 30 % du montant des loyers espérés, afin de déterminer l’effort personnel du futur propriétaire bailleur.
Prenons l’exemple d’un appartement à 100 000 €, pour lequel le loyer mensuel brut serait de 600 €. Afin de se placer du côté de la sécurité, une banque considérera que les loyers nets seront de 420 €/mois.
Si l’investisseur emprunte sur 20 ans au taux moyen de 3,21 % (moyenne CSA/Crédit Logement avril 2023), ses mensualités avec assurance seront de 594 €. Vu d’ici, une banque pourrait penser que l’effort personnel mensuel sera donc de :
594 € de crédit – 420 € de loyers nets = 174 € d’effort
Mais en réalité, une banque va calculer le taux d’endettement maximum futur de l’investisseur avec la méthode non-différentielle. Pour faire court, le HCSF (Haut-Commissariat à la Stabilité Financière) impose aux banques une méthode de calcul qui minimise l’impact du loyer dans un projet d’investissement locatif.
Voici la formule qu’une banque doit utiliser, le résultat devant être inférieur ou égal à 35 % :
(Vos mensualités actuelles + mensualités du financement locatif) / (revenus locatifs nets + vos revenus imposables)
Dans notre exemple cela donne :
(Vos mensualités actuelles + 594 €) / (420 € + 4000 €) = 0,35
Un petit calcul mathématique montre que « vos mensualités actuelles » ne peuvent pas être supérieures à 1038 €.
Pour info : pour résoudre cette équation à 1 inconnue, on fait :
[[0.35/(loyer + revenus)] – credit ]* -1Ce qui dans notre exemple donne :
[[0,35 * (420 + 4000)] – 594] * -1 = 952 arrondis
En conclusion, des revenus de 4000 € nets par mois suffiraient pour investir dans l’immobilier, à condition que le cumul des mensualités de toutes les dettes actuelles du demandeur, assurance emprunteur incluse, ne dépasse pas 952 €
Pour info : on ne compte pas le capital de départ, car lorsque le projet d’investissement immobilier est bien fait les banques ne demanderont pas d’apport personnel.
Acheter un appartement 100 000 € pour le louer
Les candidats à l’investissement immobilier disposant d’un petit budget peuvent chercher dans 2 directions.
La première consiste à viser les centres-villes des cités universitaires, afin de dénicher une petite surface à louer à un étudiant. On trouvera essentiellement des appartements anciens, avec ou sans rénovation. Mais il existe aussi des résidences pour étudiants, qui permettent des remises d’impôts dans le cadre de la location meublée.
La 2e solution consiste au contraire à viser les espaces périurbains, voire même les petites villes de campagne. Il existe effectivement une importante réserve de clientèle de retraités, qui recherchent des logements abordables et confortables.
Et surtout, l’Agence Nationale de l’Amélioration de l’Habitat (ANAH) peut subventionner des travaux de rénovation si le propriétaire confie la location à un bailleur social.
S’il choisit la première solution, l’investisseur a tout intérêt à se protéger des défauts de paiement de loyer. Au cas où son locataire ne lui verserait plus son dû, il se retrouverait seul à supporter les mensualités. Les banques le savent, et pourraient conditionner l’obtention du prêt immobilier à la présence d’une assurance loyers impayés.
Enfin il ne faut pas oublier la solution des parkings et garages. Le rendement est généralement intéressant, mais le choix de l’emplacement est primordial pour pouvoir louer. Il convient effectivement d’investir dans un parking dans un endroit où la demande est importante.