Prix décoté, emplacements en cœur de ville, abondance de l’offre : voici autant d’avantages d’investir dans l’ancien. Deux possibilités s’offrent à vous : un investissement immobilier classique, ou un investissement en défiscalisation.
Pourquoi et comment investir dans l’ancien ?
Comment tout investisseur, vous vous posez une question existentielle : dois-je réaliser un investissement locatif dans l’ancien ou un investissement dans le neuf ?
Certes, l’immobilier neuf présente des atouts, comme une performance énergétique aux normes et un attrait certain aux yeux des candidats locataires. Mais un logement neuf, c’est aussi un prix d’achat élevé, qui vient rogner le taux de rendement.
À l’inverse, acheter un bien immobilier ancien revient moins cher, et il peut même vous permettre de réduire vos impôts grâce à la création d’un déficit foncier. On fait le point sur les raisons d’investir dans l’ancien.
L’immobilier ancien, 30 % moins cher que dans le neuf
Vous pouvez acheter un logement ancien à un prix en moyenne inférieur 30 % au secteur du neuf. Pourquoi ? Tout simplement parce que l’offre est plus abondante, et parce qu’il faut le plus souvent réaliser des travaux. Cette décote sur le prix d’achat permet d’optimiser la rentabilité de l’investissement.
Lire aussi : Comment calculer le rendement d’un investissement locatif ?
Emplacement, emplacement, emplacement
Les biens anciens se situent dans le centre-ville, à proximité de toutes les commodités. Vous avez ainsi plus de chances de trouver un locataire pour votre logement que sur le secteur du neuf.
Faute de foncier disponible, celui-ci se développe en périphérie des villes, ce qui implique une certaine mobilité des locataires. S’implanter au cœur des villes permet ainsi de louer plus vite, et de louer plus cher.
Pour le cachet d’un immeuble ancien
La qualité du bâti permet aux logements anciens de bien vieillir dans le temps, contrairement aux immeubles actuels, qu’il faut construire vite et à moindre coût. En outre, des prestations comme une architecture haussmannienne, des moulures aux plafonds, un beau parquet peuvent susciter un réel coup de cœur chez les locataires. Le charme de l’ancien n’en finit pas de séduire !
Défiscaliser grâce aux travaux dans l’ancien
Les travaux peuvent apparaître comme un inconvénient, et pourtant, il n’en est rien ! Vous pouvez par exemple demander un éco-PTZ pour réaliser des travaux améliorant la performance énergétique d’un appartement ancien.
Selon la nature des travaux que vous engagez, rénovation ponctuelle, rénovation globale ou assainissement, le montant du prêt peut aller jusqu’à 50 000 euros. Ce n’est pas rien !
En outre, à condition de bien choisir votre régime fiscal, vous pouvez déduire les dépenses de travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien de vos revenus fonciers, en parallèle d’autres charges.
Si vos charges sont supérieures à vos revenus locatifs, vous créez un déficit foncier. Celui-ci s’impute sur le revenu global, à concurrence de 10 700 euros par an. À l’exception de la fraction de déficit provenant des intérêts d’emprunt, qui se déduit seulement des revenus fonciers.
Et si votre imposition est insuffisante pour absorber le déficit foncier, vous pouvez le reporter pendant 6 ans sur votre revenu global. Ou comment investir dans l’immobilier ancien permet de réduire ses impôts !
Quels sont les inconvénients d’un investissement locatif dans l’ancien ?
Tout n’étant pas parfait dans le monde de l’investissement locatif, on va à présent faire le point sur les inconvénients d’un achat immobilier dans l’ancien.
Des frais de notaire élevés plus élevés que dans le neuf
Les frais de notaire dans l’ancien représentent 7 à 8 % du montant de l’acquisition. Dans le neuf, ils sont moins importants : 2 à 3 %. Faute en est à la taxe sur la publicité foncière, qui s’élève à 5.81 % dans l’ancien, contre 0.715 % dans le neuf.
Par exemple, pour un bien ancien à 200 000 euros, comptez plus de 15 000 euros de frais de notaire.
Le risque de vices cachés
Lorsqu’un logement neuf est livré, vous faites le tour du propriétaire pour contrôler la présence de malfaçons et pouvez émettre des réserves. En parallèle, vous bénéficiez de garantie, comme la décennale.
Dans l’ancien, vous achetez en l’état. Vous n’êtes pas sans recours contre le vendeur en cas de vice caché, mais la procédure s’avère complexe et coûteuse.
Comment investir dans l’ancien ?
Voici les étapes à suivre pour réussir un investissement immobilier dans l’ancien.
Choisir entre location vide et location meublée
Chacun de ces modèles de location comporte des avantages et inconvénients que voici :
- Le turn-over des locataires est plus élevé dans la location meublée que la location nue, ce qui a une incidence sur la rentabilité, si la vacance locative s’éternise ;
- Le bail de location est plus contraignant en location nue qu’en location vide : vous partez sur un engagement de 3 et la durée de préavis du bailleur comme du locataire est plus longue ;
- La fiscalité est plus favorable en location meublée, car vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges, contre une liste limitative de dépenses en location nue. En outre, en meublé, vous pouvez pratiquer des amortissements ;
- Les loyers sont supérieurs de 10 à 30 % en location meublée.
Sélectionner avec soin l’emplacement du bien immobilier
Même si a priori, vous vous positionnez sur un secteur premium, il faut soigner l’emplacement. Il vous permet d’exiger un meilleur loyer, et vous avez plus de chances de réaliser une bonne plus-value à la revente.
L’emplacement doit correspondre à votre cœur de cible : à proximité d’un campus pour les étudiants, notamment.
Comment bien fixer le loyer ?
En règle générale, vous demeurez libre de fixer votre loyer, à part dans les villes en tension foncière. Certaines imposent de respecter l’encadrement des loyers, comme Paris.
La fixation du loyer ne doit rien laisser au hasard. Trop faible, il nuit à votre rentabilité, trop élevé, il induit le risque de ne pas trouver preneur ! Des simulateurs de loyers peuvent vous aider à le calculer.
Choisir le bon régime fiscal pour augmenter sa rentabilité
Deux types de régimes fiscaux s’offrent à vous : les régimes micro et le régime réel. Il faut tenir compte de la nature des recettes locatives : revenus fonciers en location nue, BIC en location meublée.
Le régime micro-foncier (location nue) et le régime micro-BIC (location meublée) ne permettent pas de déduire les charges. Ils vous proposent à la place un abattement de respectivement 30 et 50 %. Voire 71 % pour le meublé de tourisme !
Le régime du réel vous permet de :
- Déduire l’intégralité de vos charges et de pratiquer des amortissements en location meublée. Le déficit que vous créez est reportable pendant 10 ans dans la catégorie des BIC de location meublée uniquement ;
- Déduire une liste limitative de charges en location vide, comme les intérêts d’emprunt, primes d’assurance, dépenses de travaux. À la clé, un déficit foncier, qui, on l’a vu, peut être déduit et reporté sur le revenu global.
Pour bien choisir, tenez compte du montant des charges et de votre stratégie d’investisseur. Si vous souhaitez réduire le montant des recettes locatives, la location meublée est tout indiquée. À l’inverse, pour effacer votre imposition, vous avez intérêt à choisir la location nue.
Déléger la gestion locative à une agence ?
Louer un bien immobilier ancien n’est pas de tout repos. Outre les tâches classiques que doit engager un propriétaire pour trouver et sélectionner un locataire, les pannes et autres désordres sont souvent plus fréquents dans l’ancien.
Une solution à adopter pour vous affranchir de ces contraintes ou si vous n’habitez pas à proximité est la gestion locative déléguée à une agence immobilière. Les frais font partie des dépenses déductibles en vide comme en meublé.
Faut-il souscrire une assurance loyer impayé ?
Hantise des propriétaires, les loyers impayés représentent seulement 2 à 3 % des locations. C’est peu, mais suffisant pour anéantir le rendement de l’investissement locatif. Deux possibilités s’offrent à vous :
- Souscrire une garantie loyer impayé et dégradations immobilières, dont les primes sont déductibles des revenus locatifs ;
- Souscrire la garantie Visale, qui est gratuite.
Comment défiscaliser avec de l’ancien ?
Vous souhaitez profiter d’une réduction d’impôt pour augmenter la rentabilité de votre investissement dans l’ancien ? Voici les dispositifs de défiscalisation qui vous permettront d’atteindre votre objectif.
Faire un investissement immobilier dans l’ancien avec la loi Pinel ancien
La loi Pinel ancien vous offre une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de location, comme suivant :
- 12 % pour une location obligatoire de 6 ans ;
- 18 % sur 9 ans ;
- 21 % sur 12 ans.
Le Code général des impôts limite l’investissement à 300 000 euros par personne et par an, et à 5 500 euros du mètre carré.
La réduction d’impôt est appliquée sur le montant de votre impôt sur le revenu. Si vous n’êtes pas fiscalisé, elle sera perdue !
Vous devez acheter un bien immobilier dans une zone Pinel, et y réaliser des travaux de réhabilitation. Ou acquérir un logement indécent que vous rendez décent. Il faut en outre pouvoir respecter le critère de performance énergétique. D’autres conditions doivent être remplies comme :
- Louer le bien immobilier en location vide ;
- A titre de résidence principale ;
- À un locataire dont le revenu fiscal de référence n’excède pas le plafonnement des ressources ;
- En respectant le plafond des loyers, variable en fonction de la zone.
Défiscaliser dans l’ancien avec la loi Denormandie
Le dispositif de défiscalisation Denormandie fonctionne de manière identique au dispositif Pinel ancien. Les différences portent sur :
- Les villes éligibles, qui sont plus nombreuses en Denormandie ;
- La nature des travaux à engager et leur montant : ils doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération en Denormandie ;
- Le type de logement : vous pouvez seulement investir dans un appartement ancien en immeuble collectif en la loi Pinel. La maison individuelle est éligible seulement au dispositif Denormandie ;
- Vous devez impérativement respecter un niveau de performance énergétique en Pinel, pas en Denormandie.
Faire de la défiscalisation Malraux
La loi Malraux est plus généreuse que les autres dispositifs de défiscalisation, car l’avantage fiscal n’est pas comptabilisé dans le plafond des niches fiscales. Vous devez acheter un immeuble dégradé et le rénover entièrement.
En contrepartie d’un engagement de location d’au moins 9 ans, vous bénéficiez d’une réduction représentant 22 ou 30 % du montant des travaux. Avec une limite de 400 000 euros sur 4 ans, ce qui représente un intérêt non négligeable pour les investisseurs fortement fiscalisés !