Ayant gagné le surnom de « Perle de l’Adriatique », la Croatie est une destination séduisante avec à la fois un patrimoine culturel dynamique et des paysages côtiers à couper le souffle. De plus en plus d’acheteurs potentiels visent à découvrir ce pays qui occupe une position géographique singulière, à la croisée de l’Europe centrale et de la Méditerranée. Cependant, pour ceux qui veulent réussir leur investissement immobilier en Croatie, il faudrait certainement envisager certains aspects importants. Ce marché gagne en popularité à l’échelle mondiale et se présente comme une opportunité avantageuse pour les investisseurs en raison de son abondance de caractéristiques distinctives. Examinons maintenant les caractéristiques uniques qui distinguent le marché immobilier croate des autres.
Pourquoi investir dans l’immobilier en Croatie ?
En Croatie, investir dans l’immobilier est devenu rentable après 2013, lorsque le pays s’est remis de la crise de 2008. La plupart des acheteurs n’ont pas la nationalité locale : en 2021, la part des transactions avec participation de capitaux étrangers était de 75 %. La plupart des investisseurs viennent d’Allemagne, d’Autriche et de la Slovénie voisine. L’apparition de la pandémie a considérablement réduit le flux de touristes, ce qui a affecté la dynamique de l’offre et de la demande.
Cependant, déjà en 2021, le secteur du tourisme s’est intensifié, c’est pourquoi le nombre de transactions immobilières a augmenté de 50 % par rapport à l’année précédente. En 2022, la dynamique positive s’est poursuivie, même si les prix ont légèrement augmenté. En même temps, il est assez difficile d’évaluer la demande réelle, puisque cet indicateur repose sur le volume limité de l’immobilier croate. Parmi les raisons qui favorisent l’investissement dans l’immobilier en Croatie, on peut citer :
- La modernité des infrastructures de transport ;
- La situation géographique avantageuse du pays ;
- Le coût de vie plus accessible par rapport à d’autres pays de l’Union Européenne ;
- Le visa Digital Nomad qui séduit les expatriés ;
- La bonne qualité de vie ;
- Le secteur touristique très développé ;
- Le climat d’affaires propice.
La Croatie jouit d’un réseau routier et ferroviaire exceptionnellement bien entretenu, avec une attention particulière portée à ses autoroutes. De plus, sa position le long de la mer Adriatique lui confère un réseau de ports maritimes internationaux de grande envergure. En termes de connectivité numérique, la Croatie bénéficie d’une couverture internet en très haut débit, notamment grâce à la fibre optique.
La Croatie, un pays abordable
La Croatie demeure un pays globalement plus abordable que des destinations telles que la France ou l’Allemagne. Par exemple, la location d’un appartement à Zagreb, la capitale croate, revient environ trois fois moins cher qu’à Paris. De plus, le coût de la vie locale dans la capitale croate est inférieur d’environ 35% à celui de Paris, ce qui favorise le tourisme local.
Le visa Digital Nomad pour les expatriés
La Croatie a instauré un programme dédié aux professionnels de l’informatique, le visa Digital Nomad, qui offre un permis de résidence permettant aux expatriés de résider en Croatie tout en travaillant à distance. Ce programme est en vigueur depuis le 1er janvier 2021. Cette initiative attire un nombre considérable d’expatriés, ce qui a pour effet de stimuler la demande en matière de location.
Le tourisme, un secteur porteur en Croatie
Le tourisme représente une part importante du PIB national croate, contribuant à plus de 20%. La Croatie possède des atouts touristiques majeurs. Tout d’abord, le pays est bordé par la mer Adriatique, offrant ainsi des centaines de kilomètres de littoral. De plus, sa situation au cœur de l’Europe continentale permet aux touristes en provenance de pays tels que la Pologne et l’Allemagne de jouir pleinement de son littoral.
Avantages fiscaux en Croatie : Un incitatif pour les investisseurs
Que ce soit dans l’optique d’investir en Croatie pour diversifier et accroître votre patrimoine, d’acquérir une résidence secondaire ou de viser un rendement locatif attractif, le cadre fiscal se révèle particulièrement avantageux. En Croatie, il n’y a ni taxe foncière, ni droits de succession pour les enfants et les conjoints survivants, et aucune taxe d’habitation à considérer.
Cependant, bien que la taxe foncière et la taxe d’habitation soient inexistantes, l’acquisition d’une résidence secondaire engendre toutefois une autre taxe. Son montant varie entre 0,50 € et 2 € par m2 et par an, selon la région, et s’applique si le bien est acheté en complément de votre résidence principale. En ce qui concerne l’impôt lors de l’achat, le taux s’élève à 3% du montant de la transaction. Il a été réduit en 2018, passant de 4% à son taux actuel.
Quels biens acheter en Croatie pour investir dans l’immobilier ?
En effet, il est observé que les Croates sont principalement des propriétaires occupants, avec un taux de 90%. Ainsi, les locations ne sont pas une option accessible à tous les ménages et sont généralement orientées vers les étudiants, qu’ils soient locaux ou étrangers. Si l’acquisition d’un appartement à Zagreb ou dans une grande ville du pays est envisagée, il est conseillé de s’adresser à cette population. Dans ce contexte, il est recommandé de privilégier les petites surfaces.
Une autre possibilité intéressante consiste à explorer la riviera de l’Adriatique, où les prix sont considérablement plus abordables que sur la Côte d’Azur, en France. Dans cette perspective, il serait opportun de proposer le bien en location saisonnière. Pour choisir l’emplacement idéal pour une location de vacances, il convient de noter que le littoral offre un vaste choix de possibilités.
Quelles villes choisir pour investir en Croatie ?
Si vous disposez des moyens nécessaires, Dubrovnik et ses environs sont à cibler. Les nombreuses liaisons aériennes entre la France et la Croatie génèrent un flux constant de touristes nationaux, offrant ainsi un environnement propice aux échanges dans la langue de Molière. Une autre option à considérer est Split, située en Dalmatie, qui bénéficie d’une forte renommée auprès des touristes français. La Dalmatie est la province la plus célèbre de Croatie.
Pour ceux qui préfèrent des emplacements plus au nord, Zadar (avec ses liaisons avec des compagnies low-cost), Rijeka et Pula sont des choix qui méritent une attention particulière. Si l’idée d’acquérir sur une île vous séduit, Hvar, l’une des plus grandes îles de Croatie, représente une option particulièrement attrayante.
La Croatie est célèbre pour ses parcs nationaux. Ainsi, il est conseillé de chercher un bien à proximité de l’un des cinq parcs côtiers (Brijuni, Mljet, Kornati, Krka et le Parc national de Sjeverni Velebit). Cela garantira une attractivité considérable sur plusieurs mois de l’année.
Comment investir dans l’immobilier en Croatie ?
Il faut savoir qu’un citoyen de l’Union Européenne bénéficie du droit d’acheter une propriété immobilière en Croatie. Pour un étranger non membre de l’UE, l’acquisition d’une propriété en Croatie est soumise à certaines conditions. Pour acquérir une propriété en Croatie, il faudrait entamer la première étape consistant à rechercher le bien en question. Il est essentiel de réaliser une visite locale pour se familiariser avec le quartier recherché.
Il est recommandé de définir clairement la zone de recherche et de contacter des agences immobilières locales. Pour faciliter vos recherches, plusieurs sites croates spécialisés dans les annonces immobilières sont disponibles, comme le site de petites annonces Njuskalo.hr, par exemple.
Une fois que vous avez identifié la perle rare, il est temps de faire une offre au vendeur. Il est impératif de vous faire assister par un avocat spécialisé en droit immobilier. Ce professionnel sera essentiel pour la rédaction des documents juridiques, notamment le contrat, et pour s’assurer qu’il n’y a pas de litiges ou d’affaires de restitution de propriétés confisquées liées à la propriété.
Il est également recommandé de comparer les prix de votre propriété avec ceux de biens similaires afin de déterminer un prix juste. Si le vendeur accepte votre offre, il convient de signer un contrat précontractuel, qui sera rédigé par votre avocat.
Certifier votre contrat précontractuel par un notaire
Un acompte équivalent à 10% du prix d’achat sera requis. En cas de changement d’avis de la part du client et de renonciation à l’acquisition, l’acompte sera alors irrémédiablement perdu. Cependant, si le vendeur de la propriété décide de se rétracter, il sera tenu de vous verser un montant équivalent au double de l’acompte initial.
Une approbation préalable du ministère de la Justice est requise
Une acquisition immobilière en Croatie requiert l’approbation préalable du ministère de la Justice. Une fois cette autorisation obtenue, votre avocat sera en mesure de rédiger le contrat complet et d’initier le processus d’enregistrement de l’achat auprès du registre foncier.
Le client procèdera, par la suite, à la conclusion de la transaction en réglant le solde restant et en acquittant la taxe de transfert de propriété immobilière. L’investisseur pourra ensuite recevoir les clés de sa nouvelle propriété et en profiter pleinement.
Lors d’une acquisition immobilière dans les grandes villes croates, il est nécessaire de prévoir un minimum de 1400 euros par mètre carré, voire bien plus pour les métropoles comme Dubrovnik ou Zagreb (pouvant atteindre jusqu’à 4000 euros par mètre carré).
Immergé entre la grande mer Adriatique et une richesse culturelle, l’investissement immobilier en Croatie imprègne à juste titre les merveilles naturelles et artificielles. Les investisseurs avertis qui recherchent les opportunités attractives et les perspectives de rentabilité qu’offre ce marché bénéficieront de ses avantages fiscaux et de sa diversité immobilière.
Cependant, le succès des entreprises dépend de la consultation et de l’expertise de professionnels locaux compétents en raison des particularités juridiques et fiscales régionales. Avec une compréhension nuancée du marché et un plan stratégique, on peut constituer un portefeuille d’investissement gratifiant et lucratif dans le spectre immobilier croate.