Vous envisagez un investissement locatif en location nue ? Bonne idée, elle peut vous permettre de réduire, voire d’effacer votre impôt sur le revenu. Comment ? Grâce au déficit foncier ! Le Code général des impôts prévoit la déductibilité de certaines charges et travaux des revenus fonciers, et partant, de créer un déficit foncier. Selon la nature des dépenses, celui-ci s’impute et se reporte sur le revenu global ou les revenus fonciers. Explications !
Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?
Pour générer un déficit foncier, encore faut-il avoir choisi le régime fiscal du réel, et non celui du micro-foncier. On se fend d’un petit récapitulatif sur la fiscalité de l’investissement immobilier, utile pour comprendre la suite !
En location vide, l’investisseur dispose de deux régimes fiscaux :
- Le régime réel : il s’applique de plein droit lorsque les recettes locatives excèdent 15 000 euros, ou sur option pour un montant inférieur. Comme son nom l’indique, il permet de déduire les charges pour leur montant réel. Si les charges sont supérieures aux revenus fonciers, alors vous créez un déficit foncier. Celui-ci peut s’imputer sur le revenu global et donc, diminuer votre imposition. Le revenu global est celui sur lequel porte l’impôt sur le revenu, et il comprend toutes les autres catégories de revenus (revenus fonciers, salaires et traitements, revenus de capitaux mobiliers, BIC…) ;
- Le régime micro-foncier : il s’applique de plein droit jusqu’à 15 000 euros de revenus locatifs bruts annuels. Il ne permet pas de déduire les charges, et donc, de créer du déficit foncier. L’administration fiscale applique un abattement de 30 % pour déterminer le montant des revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les revenus fonciers nets sont ensuite ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal de référence, puis taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans la tranche marginale d’imposition du bailleur, et aux prélèvements sociaux de 17.2 %.
À savoir : l’option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans.
Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?
En location nue, la déductibilité des charges est encadrée. Le CGI prévoit ainsi une liste limitative de charges déductibles :
- Les intérêts d’emprunt du prêt d’investissement locatif et les frais de dossier d’emprunt : ce sont les seuls à constituer une charge financière. La distinction entre charges financières et charges non financières est importante pour l’imputation et le report du déficit foncier ;
- Les provisions pour charges de copropriété ;
- La taxe foncière ;
- Les frais de gestion et d’administration du bien : par exemple, si vous avez confié la gestion locative à une agence immobilière, la dépense peut être déduite ;
- Les primes d’assurance : garantie des loyers impayés, assurance propriétaire non occupant… ;
- L’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire ;
- Les charges locatives que vous n’avez pas pu récupérer sur le locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ.
Quels travaux entrent dans le déficit foncier ?
Le fisc opère une différence entre les travaux, en fonction de leur nature. Tous ne participent pas à la création d’un déficit foncier ! Il existe ainsi :
- Les travaux d’entretien et de réparation : ces dépenses de travaux ont pour but de remettre ou de maintenir le logement en état, sans modification de l’immeuble ;
- Les travaux d’amélioration : elles apportent un élément de confort ou un nouvel équipement, sans attenter à la structure de l’immeuble ;
- Les travaux de construction et d’agrandissement : ils modifient le gros œuvre.
Seuls les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien sont déductibles.
À savoir : le mécanisme du déficit foncier fonctionne également pour les associés des SCI à l’IR et pour les détenteurs de parts de SCPI . Il existe d’ailleurs des SCPI déficit foncier !
Quel est le montant maximum de déficit foncier par année fiscale ?
Le déficit foncier est une niche fiscale, qui permet de défiscaliser ses revenus. À ce titre, il est plafonné. Vous pouvez déduire chaque année une limite de 10 700 euros de déficit foncier de vos revenus. Ce plafond est porté à 15 300 euros dans le cadre d’un investissement immobilier en loi Périssol et dispositif Cosse.
Il existe toutefois une exception au plafonnement du déficit foncier, pour les immeubles spéciaux. Entrent dans cette catégorie les investissements en loi Monuments Historiques. Sous conditions, le déficit foncier s’impute sur le revenu global sans limitation de montant.
Alors, que se passe-t-il en cas d’excédent de déficit foncier pour un bien immobilier ordinaire ? Lorsque celui-ci est supérieur à votre imposition ou à 10 700 euros ? Il est reportable sur les années suivantes, pendant 6 ans sur le revenu global, ou pendant 10 ans sur la catégorie des revenus fonciers.
Comment reporter les déficits fonciers antérieurs ?
Il faut distinguer les règles de report pour les immeubles ordinaires et les immeubles spéciaux.
Le report des déficits fonciers antérieurs des immeubles ordinaires
Le report du déficit foncier varie en fonction de son montant et de la nature des charges, selon si elles sont financières ou non financières. Plusieurs cas de figure peuvent se présenter :
- Le déficit foncier provient de charges non financières et est supérieur à 10 700 euros : l’excédent de déficit foncier est reportable sur la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans. Mécaniquement, si le montant de cette catégorie diminuer, vous ferez baisser votre impôt sur le revenu ;
- Le déficit foncier provient de charges non financières, est inférieur à 10 700 euros, mais supérieur à votre imposition : vous créez alors un déficit global, c’est-à-dire un déficit foncier qui se reporte sur le revenu global, pendant 6 ans ;
- Le déficit foncier provient pour partie ou intégralement des charges financières : l’excédent de déficit lié aux intérêts d’emprunt se reporte uniquement sur la catégorie des revenus fonciers, pendant les 10 années suivantes.
Le report des déficits fonciers antérieurs des immeubles spéciaux
On distingue les Monuments Historiques et les immeubles en loi Malraux.
Le report des déficits fonciers en loi Monuments Historique (H4)
Le traitement du déficit foncier varie selon si l’immeuble procure des recettes et s’il est ou non occupé par le propriétaire :
- Le propriétaire ne perçoit pas de loyers, n’ouvre pas le monument au public, ou le fait gratuitement : le déficit foncier provenant des travaux de réparation et d’entretien s’impute intégralement sur le déficit global. Les autres dépenses sont déductibles à 100 % du revenu global si l’immeuble est ouvert à la visite, 50 % dans le cas contraire. Le déficit foncier ne peut pas être reporté ;
- L’immeuble procure des loyers ou des droits de visite et n’est pas occupé par le propriétaire : le déficit foncier s’applique sur le revenu global sans limitation de montant, et est reportable pendant 6 ans sur le revenu global ;
- L’immeuble procure des recettes et est occupé en partie par le propriétaire : le déficit foncier s’impute sur le revenu global sans limitation de montant. Il est reportable sur le revenu global pendant 6 ans.
Le report des déficits fonciers en loi Malraux (H4)
Les charges qui n’ouvrent pas droit à la réduction d’impôt peuvent être déduites des revenus fonciers. Le déficit foncier ainsi créé est reportable pendant 10 ans sur la catégorie des revenus fonciers.
Comment se calcule le déficit foncier ?
Le calcul deficit foncier se fait à partir des revenus fonciers bruts. Vous allez ensuite déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers bruts, (on parle de compensation) puis imputer les autres charges. Le déficit foncier est ensuite réparti entre la catégorie des revenus fonciers et le revenu global.
Déficit foncier : exemple de calcul
Vous louez un appartement et percevez 15 000 euros de revenus bruts.
Les intérêts d’emprunt s’élèvent à 18 000 euros.
Les autres charges s’élèvent à 20 000 euros.
- Compensation revenu brut et intérêt d’emprunt : 18 000 – 15 000 = 3 000 euros
- Total du déficit : 23 000 euros
- Part du déficit foncier imputable sur le revenu global : 10 700 euros maximum
- Excédent de déficit foncier : 20 000 – 10 700 euros = 9 300 euros
Comme le déficit initial est supérieur à 10 700 euros, il se reporte, avec les intérêts d’emprunt, sur la catégorie des revenus fonciers des 10 années suivantes.
Déficit foncier et règle des 3 ans : c’est quoi ?
Pour conserver l’avantage fiscal formé par l’imputation du déficit foncier sur le revenu global, vous devez garder l’appartement ou la maison en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant son imputation.
Par exemple, si vous avez généré un déficit global en 2022, vous devez louer le bien jusqu’au 31 décembre 2025. Sous peine de remise en cause par l’administration fiscale !
Le déficit foncier est-il cumulable avec des dispositifs de défiscalisation ?
Oui ! Par exemple, avec la loi Pinel ancien, le dispositif Denormandie et la loi Malraux. Les dépenses qui n’ont pas ouvert droit à la réduction d’impôt s’imputent et se reportent ainsi sur les revenus fonciers ou sur le revenu global, dans les conditions de droit commun.
Peut-on faire du déficit foncier en location meublée ?
La location nue est considérée comme une activité civile, qui génère des revenus fonciers. À l’inverse, la location meublée est une activité commerciale, qui génère des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Au régime réel, le loueur en meuble professionnel (LMP) ou le loueur en meublé non professionnel (LMNP) peuvent déduire l’intégralité de leurs charges d’exploitation (et non pas une liste limitative) et pratiquer des amortissements.
Lorsque leurs charges sont supérieures à leurs revenus locatifs, ils ne créent pas un déficit foncier, mais un déficit tout court. Le traitement des déficits varie selon le statut du loueur : professionnel ou non professionnel.
À savoir : les amortissements ne peuvent pas avoir pour conséquence d’aggraver le déficit. Ils peuvent être reportés sans limitation de montant.
Comment s’impute un déficit en LMNP ?
Le LMNP ne peut pas déduire le déficit l’année où il est constaté. Il peut le reporter sur la catégorie des BIC de location meublée uniquement, pendant les 10 années suivantes.
Lire aussi : La fiscalité du LMNP
Comment s’impute un déficit en LMP ?
Le régime fiscal du LMP est extrêmement favorable. Il peut en effet déduire le déficit de son revenu global sans limitation de montant, dès l’année où il le réalise. Il peut ensuite le reporter, toujours sur le revenu global, pendant les 6 années suivantes.