Dans un investissement locatif les loyers impayés sont rares, mais le risque est bien présent. Heureusement il existe des solutions que le propriétaire bailleur peut mettre en place avant la remise des clés. Il y en a au moins 5, certaines sont des dispositifs d’État, d’autres sont entièrement gratuites, les voici.
1- Souscrire la garantie Visale
La meilleure protection contre les loyers impayés est certainement la garantie Visale, gérée par Action Logement. Sa première qualité est d’être entièrement gratuite.
La garantie Visale paye au propriétaire bailleur jusqu’à 36 mensualités de loyer et charges impayés. Son indemnisation mensuelle maximum peut atteindre 1500 €/mois à Paris et 1300 €/mois dans le reste de la France et des régions d’outre-mer.
Le propriétaire bailleur peut ainsi louer à des étudiants et alternants de 30 ans ou moins, mais également à des salariés et demandeurs d’emploi de plus de 30 ans sous certaines conditions. L’inscription se fait en ligne en quelques minutes, en cliquant ici.
Attention, un propriétaire bailleur titulaire d’une garantie Visale ne peut pas demander de caution à son locataire.
Voir notre dossier complet sur la garantie Visale
2- Exiger une caution solidaire
La caution solidaire et la plus ancienne des solutions contre les loyers impayés. Dans cette configuration le propriétaire bailleur demande à son locataire d’apporter une ou plusieurs personnes, qui acceptent de régler les loyers impayés à sa place.
Il est préférable de choisir la caution solidaire plutôt que la caution simple. Effectivement le propriétaire bailleur peut s’adresser à la caution solidaire sans même s’adresser au locataire défaillant. Dans la caution simple, il doit d’abord entamer des démarches de recouvrement auprès du locataire avant de pouvoir faire intervenir les cautions.
Il est également préférable d’exiger la présence de plusieurs cautions, car une seule personne pourrait être en difficulté. Elle se retrouverait donc elle-même incapable et pourrait s’adresser au tribunal d’instance pour échapper à ses obligations. Pas besoin de passer chez un notaire ou un avocat, il suffit de télécharger le modèle de caution solidaire sur le site du service public.
Pour info : le propriétaire bailleur a le droit de placer le montant de la caution sur une épargne bancaire. Selon la Banque de France, les comptes à terme supérieurs à 2 ans rapportaient en moyenne 0,80 % à la fin octobre 2021. Les livrets à taux réglementés distribuaient 0,50 % en moyenne.
3- Prendre un dépôt de garantie
En location non-meublée, le propriétaire bailleur peut exiger un dépôt de garantie correspondant à 1 mois de loyer hors charges, afin de se couvrir contre les loyers impayés.
Si le locataire n’en a pas les moyens, il peut emprunter le montant de son dépôt de garantie à Action logement, via le dispositif Avance Loca-Pass.
S’il se trouve en situation de grande difficulté financière, il pourra bénéficier d’une subvention correspondant au dépôt de garantie, voire même au 1er loyer, via le Fonds de Solidarité pour le Logement.
Lorsque le locataire quitte le logement, le propriétaire doit justifier les retenues sur le dépôt de garantie. En cas de loyer impayé il peut présenter sa lettre de réclamation. Il peut également retenir des sommes nécessaires à la remise en état des lieux, en produisant des justificatifs.
4- Louer son logement au travers de la location solidaire
Le principe de la location solidaire est de loin la solution la plus sûre pour éviter les loyers impayés. Dans cette configuration le propriétaire bailleur signe un contrat de location avec une association. C’est elle qui lui verse son loyer, et non pas le locataire.
En cas de défaut de paiement de ce dernier, c’est l’association qui perd de l’argent, le propriétaire bailleur est entièrement payé. Même chose en cas de défaut de paiement des charges ou de dégradation du logement.
La plupart des solutions de location solidaire incluent l’obligation faite au propriétaire bailleur de pratiquer des loyers plafonnés, à l’exemple du dispositif Pinel. En échange il peut recevoir jusqu’à 85 % d’abattement sur les revenus locatifs, sous certaines conditions. De quoi rétablir l’équilibre entre l’action solidaire et le retour sur investissement.
Pour info : il existe de nombreuses structures, consultez la liste des associations agréées pour la location solidaire.
5- Souscrire une assurance loyers impayés
L’assurance loyers impayée peut se souscrire sous 2 formes :
- Le contrat individuel, la cotisation va de 2,5 % à 4,5 % des loyers + charges.
- Le contrat de groupe, par exemple souscrit via une agence immobilière, les cotisations vont de 1,5 % à 3 % des loyers + charges.
En pratique les cotisations peuvent se déduire des revenus fonciers imposables, si le loueur a choisi le régime du réel simplifié.
Avant de choisir une assurance loyers impayée, il convient de comparer plusieurs points :
- La franchise de temps : au bout de combien de loyers impayés l’assurance se déclenche-t-elle ?
- La franchise de montant : la police prévoit-t-elle de rembourser 100 % des loyers impayés ?
- Combien de sinistres sont couverts ? Le contrat prévoit-il un nombre maximum de mensualités impayées dans une année ?
- Quelles sont les modalités de déclenchement ? Une simple lettre recommandée au locataire défaillant restée sans réponse suffit-elle ? Ou faut-il attendre la fin d’une procédure judiciaire ?
Pour info : un bailleur qui a déjà souscrit une assurance privée contre les loyers impayés, ne peut pas demander de caution à son locataire, sauf si ce dernier est étudiant ou apprenti.