Lorsqu’un couple de propriétaires se sépare, celui des 2 qui conserve le bien immobilier paye des droits de mutation réduits. Par ailleurs, en cas de rachat de soulte le taux ne s’applique pas sur la totalité de la valeur du bien immobilier. En supplément le calcul varie selon que le couple était marié (ou pacsé) ou en concubinage, voici un exemple de calcul.
Droits de mutation : 2,5 % du montant de la soulte
Lors d’un achat immobilier classique, les frais de publicité, droits de mutation et émoluments du notaire sont à la charge de l’acquéreur. Les plus importants sont les droits de mutation, qui représentent 4,5 % du prix du logement concerné. Une obligation qui représente déjà un problème pour les jeunes couples de primo accédants.
Cependant un rachat de soulte entre dans les dispositions de l’article 750 du Code général des impôts. Cet article de loi rappelle le principe de la licitation, c’est-à-dire une vente aux enchères au profil de l’un des membres de l’indivision, du conjoint, des ascendants, descendants ou ayants droits.
Et justement dans le cadre d’une licitation, le taux de la taxe sur la publicité foncière (ou droits d’enregistrement ou droits de mutation) est de :
- 2,5 % en cas de divorce ou fin de PACS,
- 5,8 % en cas de fin de concubinage.
Un taux de taxation fortement réduit donc, mais ce n’est pas tout. Car le taux des droits de mutation s’applique sur la valeur du bien immobilier, moins la dette.
Exemple de frais de notaire dans un rachat de soulte après divorce
L’exemple ci-dessous se base sur celui donné par Me Pierre Lemée notaire à Pont-l’Evêque.
Prenons un couple qui possède une maison estimée à 300 000 €, de laquelle chacun possède une moitié. Admettons qu’il reste 150 000 € à rembourser sur le prêt immobilier. La valeur patrimoniale de la maison est donc de 150 000 €, celui des 2 qui souhaite la conserver devra verser 75 000 € à l’autre.
Ce montant de 75 000 € représente la soulte, celui qui conserve le bien immobilier devra la racheter à l’autre. La base du montant des droits de mutation se calculera ainsi (exemple simplifié) :
300 000 € (valeur du bien immobilier) – 150 000 € (dette restante) = 150 000 €
Le calcul des droits de mutation se fera ainsi :
- 2,5 % * 150 000 € = 3750 € en cas de divorce.
- 5,8 % * 150 000 € = 8700 € en cas de fin de concubinage.
Pour autant l’opération de rachat de soulte coûtera plus cher. Car celui des 2 qui souhaite conserver le bien immobilier devra financer :
- La soulte,
- les droits de mutation,
- la dette immobilière restante,
- les émoluments du notaire,
- autres dépenses, souvent des frais de dossier.
Une opération financée à 100 % par les banques
Toutes les banques ont un département spécialisé dans le financement des soultes. L’opération n’est pas bien risquée pour les prêteurs, car ils vont financer une somme inférieure à la valeur du bien immobilier concerné. Ils courent donc peu de risques de voir la valeur de l’hypothèque descendre sous celle de leur créance.
Pour info : malgré la crise sanitaire et économique, les prix des appartements anciens ont progressé l’année dernière dans la quasi-totalité des villes de plus de 100 000 habitants. Pour sa parution d’octobre 2021, le baromètre LPI constate que les prix de vente des appartements d’Angers ont bondi de +17 %. Pendant ce temps, ceux de Chelles (77) gagnaient 6,8 %.
La plupart des banques financera donc un rachat de soulte sans apport personnel. Celui des 2 qui souhaitent conserver le bien immobilier pourra donc emprunter le montant total du financement, tous frais d’achat inclus.
Mais cela dépend en grande partie de sa situation. Exactement comme dans le cadre d’un prêt immobilier classique, priorité est donnée aux situations professionnelles stables.
Ainsi lorsqu’un couple divorce ou se sépare dans les années qui suivent l’achat du bien immobilier, il arrive que le rachat de soulte ne soit pas viable. Dans ce cas il ne leur reste souvent que la solution de vendre, quitte à récupérer très peu une fois la dette immobilière remboursée.