Comment payer moins de frais de garantie pour son prêt immobilier ?

Tout prêt immobilier s’accompagne d’une demande de garantie obligatoire de part de la banque. Ainsi, si vous êtes en incapacité de payer, la banque pourra récupérer son dû. Cette garantie peut se présenter sous la forme d’une caution, d’une hypothèque classique ou d’une hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers (anciennement connue sous le nom de Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers – IPPD).

Comment calculer ces frais et quelles sont les spécificités de ces différentes formes de garantie ? Nous vous expliquons tout !

Pourquoi souscrire une garantie pour son prêt immobilier ?

Vous n’avez pas le choix : afin d’obtenir votre prêt immobilier, vous devez obligatoirement souscrire à une garantie. Cela afin que la banque puisse rentrer dans ses fonds si jamais vous cessez de payer vos mensualités. Il s’agit donc d’un dispositif de protection pour la banque, en cas de défaut de paiement des emprunteurs.

Il ne faut pas confondre la garantie avec l’assurance emprunteur, qui elle n’est pas obligatoire en théroie, mais forcée par les banques dans les faits. L’assurance emprunteur vous couvre en cas de décès, d’incapacité de travail ou d’invalidité, mais pas de défaut de paiement.

La garantie est obligatoire, quelle que soit la forme : caution, hypothèque ou hypothèque légale (ancien PPD).

Notez que vous n’aurez pas le choix de la garantie qui s’appliquera à votre emprunt. La caution est le procédé qui s’applique dans la majorité des cas. Cependant, si votre profil est jugé à risque ou que vous n’avez pas d’apport personnel, la banque peut vous imposer une hypothèque, voire même vous demander d’être caution personnelle.

La caution (souvent Crédit Logement)

Dans le cas de la caution, c’est un organisme de cautionnement qui va se porte garant, contre rémunération. Il s’agit de la solution plébiscitée par la plupart des emprunteurs (60% des crédits immobiliers en France). En effet, pas besoin de passer devant le notaire, la souscription se fait auprès d’une société privée, souvent affiliée à la banque. De plus, il n’y a pas de frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé et une partie des frais de caution peuvent être restitués à l’échéance du prêt.

L’organisme de cautionnement le plus populaire en France est Crédit Logement, mais votre banque peut vous imposer de passer par un autre organisme. Vous aurez pas le choix de l’organisme de caution car chaque banque renvoie généralement vers une filiale ou un partenaire bien précis.

Vous pourriez ainsi devoir passer par :

• La SOCAMI, pour la Banque Populaire ;
• La SACCEF, pour le groupe BPCE Banque Populaire Caisse d’Épargne ;
• La CAMCA, pour le Crédit Agricole et LCL ;
• La CMH, pour le Crédit Mutuel et le CIC ;
• Les mutuelles : MGEN, Mutualité Générale, ACEF et GMPA pour les fonctionnaires.

Ainsi, même si votre mutuelle présente des conditions avantageuses pour la caution, vous aurez très certainement du mal à avoir l’accord de votre banque pour passer par un autre organisme de caution. 

Si vous êtes en incapacité de payer vos mensualités, un échelonnement de la dette peut vous être proposé. Un soulagement de ne pas voir son bien saisi immédiatement !

En revanche, l’acceptation de votre dossier par l’organisme de cautionnement n’est pas automatique. Ce dernier a en effet toute latitude pour accepter ou non votre candidature et il peut tout à fait refuser le dossier si celui-ci est jugé trop à risques.

A savoir : les prêts à l’accession sociale (PAS) ne peuvent pas être garantis par la caution.

Comment calculer les frais de caution de son prêt immobilier ?

Les frais de caution se calculent sur la base des éléments suivants :

• une commission : jusqu’à 600€ selon le montant du prêt ;
• un versement auprès du Fonds Mutuel de Garantie (FGM) : le montant correspond à 0,8% du capital emprunté + 200€ de frais. Une partie de ce versement pourra ensuite vous être remboursée à l’échéance du prêt. Ainsi, si vous avez souscrit votre caution auprès de Crédit Logement, vous pourriez récupérer jusqu’à 75% de ce versement. La SOCAMI propose aussi de récupérer une partie de ces frais à échéance du prêt.

Si votre dossier n’est pas retenu auprès d’un organisme de cautionnement, vous devrez vous tourner vers une des deux autres options possibles.

Pour en savoir plus sur le montant de la caution d’un prêt immobilier, consultez notre article.

Combien coûte la caution d’un prêt immobilier ?

L’hypothèque classique

L’hypothèque est un autre moyen classique de garantir votre emprunt, et se souscrit en présence d’un notaire.

Si vous n’êtes plus capable de payer vos traites de crédit, la banque pourra saisir votre bien. Elle peut alors le revendre pour se rembourser.

Comment calculer les frais d’hypothèque sur son prêt immobilier ?

Voici comment calculer les frais d’hypothèque sur votre crédit immobilier. Il vous faut compter les frais suivants :

• Les frais de notaire
• La taxe sur la publicité foncière, soit 0,75% du montant du prêt
• La contribution à la sécurité immobilière, soit 0,05% du montant du prêt
• Frais administratifs pour la rédaction du dossier et l’inscription à l’hypothèque. 

Si jamais vous remboursez votre crédit avant la fin initialement prévue ou que vous revendez le bien avant l’échéance, des frais additionnels de mainlevée d’hypothèque s’appliqueront (équivalent à environ 0,75% du capital emprunté).

Attention donc à être sûr de ne pas vouloir revendre son bien avant la fin de l’échéance du prêt.

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ancien IPPD)

Ce dispositif remplace depuis le 1° janvier 2022 le Privilège du Prêteur de Deniers. A la différence du PPD, la prise de rang se fait à l’inscription et non à la date de création de la créance (c’est à dire à la date de vente).

Cette garantie permet toujours à la banque de saisir votre bien et de le vendre, si vous n’êtes plus en mesure de payer vos échéances de crédit. De plus, elle place la banque en priorité pour le remboursement de la dette.

Comme l’hypothèse classique, l’hypothèque légale spéciale est souscrite devant notaire et doit être inscrite à la publicité foncière (ancienne conservation des hypothèques). Ces frais sont à la charge de l’emprunteur.

Si votre garantie est un PPD souscrit avant janvier 2022, la priorité ira aux prêteurs de deniers à la date de la vente comme auparavant. 

L’hypothèque légale s’applique uniquement aux prêts visant à acquérir un bien existant : une maison déjà construite, un appartement, ou un terrain. Elle ne peut donc pas s’appliquer à un prêt pour des travaux ou pour l’acquisition d’un bien neuf ou qui n’est pas encore achevé.

En ce qui concerne la levée de l’hypothèque légale, si vous remboursez votre crédit chaque mois jusqu’à son terme, vous n’avez rien à faire. Elle prendra tout simplement fin 2 ans après le versement de la dernière mensualité.

Les frais d’une hypothèque conventionnelle portent sur le montant d’achat du bien ET sur les frais de notaire. L’hypothèque légale spéciale porte elle uniquement sur le coût d’achat du bien.

A combien s’élèvent les frais d’hypothèque légale spéciale ?

Les frais de ce type d’hypothèque sont moins élevés que ceux d’une hypothèque classique, grâce à l’exonération de la taxe de la publicité foncière.

Le coût de l’hypothèque spéciale du prêteur de denier est en moyenne entre 0,4% et 1,2% du prix d’achat du bien immobilier.

En revanche, il y a toujours des frais de mainlevée en cas de remboursement, de rachat de crédit ou de revente anticipée. 

Quel type de garantie choisir entre ces 3 options ?

En tant qu’emprunteur, vous n’aurez pas le choix entre les différentes possibilités de garantie pour votre prêt immobilier.

En effet, quand vous soumettez votre dossier d’emprunt à la banque, celle-ci va le transmettre à l’organisme de caution auquel elle est affiliée.

Si le dossier est refusé par l’organisme, la banque vous proposera alors de vous tourner vers l’hypothèque ou l’hypothèque légale spéciale.

Notez bien que la banque ne peut vous refuser une hypothèque ! En revanche, elle peut appliquer le taux qu’elle désire.

Comme nous l’avons plus haut, chaque procédé a des avantages et des inconvénients.

Voici une petite synthèse ci-dessous :

• La caution : c’est la garantie la plus choisie des emprunteurs. Elle se souscrit auprès d’organismes affiliés aux banques ou auprès de mutuelles. Les frais sont inférieurs aux deux autres options et peuvent être récupérés à l’échéance du crédit (selon les organismes de caution). De plus, il n’y a pas de frais de mainlevée en cas de revente ou de remboursement anticipé. En cas de défaut de paiement, un échelonnement de la dette est proposé. 
• L’hypothèque : elle se souscrit devant un notaire et se révèle intéressante s’il n’y a pas d’intention de revendre le bien (sinon des frais de mainlevée s’appliquent). En cas d’incapacité de paiement des traites, le bien est saisi et soumis à la revente par la banque.  
• L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers : elle vient en remplacement du privilège de prêteur de deniers et coûte moins cher que l’hypothèque classique. Mais attention, elle ne concerne que l’achat de biens anciens ou d’un terrain. 

Voici un tableau chiffré et indicatif des frais en fonction du type de garantie choisie, pour un prêt de 200 000€ (coût moyen de l’emprunt immobilier en France) :

Peut-on négocier les frais de garantie ?

Il est très difficile de négocier une baisse des frais de garantie de son prêt immobilier. En effet, le montant de ces frais se base sur des montants qui ne peuvent pas être revus à la baisse : frais de notaire, taxes…

Comme vu plus haut, c’est souvent la caution qui a la prévalence face à l’hypothèque. Les frais engagés à la base sont généralement inférieurs et vous avez également la possibilité de récupérer une partie des frais à l’échéance du crédit immobilier. Mais vous n’avez généralement pas le choix entre les différents types de garantie.

Si vous devez négocier certains frais à la baisse, privilégiez plutôt le taux d’intérêt, le montant de l’assurance emprunteur ou les frais de dossier pris par votre banque.

En conclusion, rappelez-vous que la caution est le moyen privilégié pour garantir son emprunt immobilier, car elle est moins chère et moins contraignante que les hypothèques.

Cependant, l’hypothèque reste intéressante si vous présentez un profil à risques, si vous êtes indépendant ou que vous n’avez pas d’apport personnel par exemple.