L’investissement en loi Pinel peut être plus rentable qu’une assurance vie, malgré le plafonnement des loyers. En supplément il débouche sur une rente pérenne que l’on transmet à ses descendants. Voici un exemple incluant les prix de l’immobilier neuf, les taux d’emprunt actuels et l’impact fiscal.
Exemple d’investissement locatif en loi Pinel
Monsieur et Madame Dupont achètent un appartement de 40 m² sur l’agglomération urbaine de Toulouse. D’après les chiffres de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), le prix moyen y est de 4134 €/m² au 4e trimestre 2021. Nous supposons donc que l’appartement coûte 165 000 €.
L’agglomération de Toulouse se trouvant en zone B1, le couple d’investisseurs doit louer 10,51 €/m². Ses revenus locatifs seront donc de 420 €/mois (arrondis à l’euro inférieur).
Pour info : le mécanisme de la loi Pinel autorise le propriétaire bailleurs à appliquer un coefficient multiplicateur sur le loyer demandé. Nous ne l’utilisons pas dans cet exemple afin de faciliter la compréhension.
Mais ce n’est pas tout, car il y a les frais d’achat. En se rendant sur la calculatrice du site des notaires, on s’aperçoit qu’ils auront pour 4000 € en taxes diverses. C’est peu car les droits de mutation sont quasiment inexistants, tel est l’avantage de l’immobilier neuf par rapport à l’ancien.
Le montant de leur investissement est donc de 169 000 €. Admettons qu’ils obtiennent leur prêt immobilier sans apport personnel, comme il est courant dans l’investissement locatif. Ils empruntent donc 169 000 €, admettons qu’ils remboursent sur 20 ans au taux de 1,03 % (moyenne sur 20 ans CSA/Credit Logement février 2022). Leurs mensualités sont donc de 779 €/mois.
Sur ce montant il convient d’ajouter une assurance emprunteur, exigée par la banque et indispensable en cas de coup dur. Maladie, accident de la vie, l’assureur prendra en charge les mensualités en fonction de l’étendue des garanties choisies.
Pour la simplicité de l’exemple, admettons que le taux de cotisation soit 0,5 % du capital initial, soit 70 €/mois (arrondi).
Le montant total de leur échéance mensuelle sera de 849 €/mois, assurance incluse. Pour ce prix ils commenceront à rembourser leur crédit à la remise des clés.
Combien d’impôts vont-ils économiser ?
Dans notre exemple, les revenus annuels générés par cet investissement Pinel sont de 5040 €. Ils vont donner lieu à une imposition sur les revenus locatifs, admettons que Monsieur et Madame Dupont choisissent le régime du micro foncier. Ils vont donc bénéficier d’un abattement de 30 %, leur base de revenu locatif imposable sera donc de :
5040 € – 30 % = 3528 €
Admettons que leur foyer fiscal compte 3 parts, et que leur plus haut TMI soit de 30 %. L’impôt supplémentaire généré par cette rentrée de loyer sera de :
(3528 € / 3) x 30 % = 353 €
À cela vient s’ajouter une contribution sociale de 17,2 %, applicable sur le montant des loyers après abattement. La CSG de notre couple se montera à :
3528 € x 17,2 % = 607 €
De la 1ère à la 9e année ils bénéficient de la remise d’impôts Pinel de 2 % par an sur le prix du bien immobilier acquis. Dans notre exemple la défiscalisation se monte à :
165 000 € x 2 % = 3300 €
Le couple d’investisseurs va effectivement réduire ses impôts de la 1ère à la 9e année (2% de 160 000 € soit 3200 €) :
353 € + 607 € – 3300 € = -2340 €
De la 10e à la 12e année, la réduction Pinel descend à 1 % :
165 000 € x 1 % = 1650 €
Ainsi de la 10e à la 12e année, ils réduiront leurs impôts de :
353 € + 607 € – 1650 € = -690 €
Pendant ces 12 ans, ils auront véritablement réduit leurs impôts de -23 130 €.
Pour info : cet exemple a été simplifié au mieux pour la facilité de compréhension. Dans la réalité le calcul de l’imposition peut-être plus complexe.
Combien ça va leur coûter ?
Nous continuons en prenant en compte le coût du crédit par rapport aux rentrées de loyer et aux remises d’impôt. Pour que cet exemple d’investissement en loi Pinel soit plus précis, il conviendrait d’ajouter le coût de l’assurance habitation pour propriétaires bailleurs, ainsi que celui des charges de copropriété.
En 1 an Monsieur Madame Dupont encaissent 5040 € de loyer + 2340 € de remise d’impôts (de la 1ère à la 9e année), soit +7380 €. Sur cette même période, ils dépensent -10 188 € pour leur prêt immobilier (849 € x 12 = 10 188 €).
Dans cet exemple leur investissement en loi Pinel équivaut à une dépense de 2808 € par an (arrondi), somme qu’ils pouvaient épargner auparavant. Mais ce n’est pas fini, voyons ce qu’il se passe sur la durée des remboursements.
Combien ça va leur rapporter ?
Au bout de 12 ans le dispositif de défiscalisation prend fin, la loi Pinel leur aura permis de bénéficier de remise d’impôts, appliquées mensuellement.
De la 1ère à la 12e année et en comptant l’imposition ajoutée par les revenus locatifs :
(2340 € x 9 ans) + (690 € x 3 ans) = 23 130 €
Sur toute la durée du dispositif, soit 12 ans, ils auront donc dépensé 122 256 € de prêt immobilier :
(849 € x 12 x 12) = 122 256 €
Mais ils auront également encaissé 83 610 € :
23 130 € de remise d’impôts + 60 480 € de loyer = 83 610 €
Au final ils auront donc investi 38 646 € sur 12 ans. S’ils revendent au même prix qu’ils ont acheté, soit 165 000 €, ils remboursent le capital restant dû á leur banque de 72 000 € (arrondi) et se retrouvent donc avec 93 000 €.
C’est mieux que les meilleures assurance-vie à capital garanti, et ce n’est pas fini. Car une fois le prêt immobilier remboursé, s’ils le conservent au lieu de le vendre, leur investissement en loi Pinel leur rapportera 420 €/mois. Un complément de retraite pérenne, transmissible au dernier vivant, puis aux descendants.
Si Monsieur Madame Dupont avaient choisi de placer leur argent sur une assurance-vie, le capital obtenu aurait également pu leur servir de rente. Mais cette somme aurait diminué au fur et à mesure des retraits, jusqu’à épuisement.
Pour info : cet exemple d’investissement en loi Pinel a été simplifié pour la facilité de compréhension. Dans la réalité le propriétaire bailleur peut augmenter son loyer tous les ans dans la limite des plafonds, tandis que les mensualités sont fixes. Le bien immobilier prend de la valeur s’il est bien placé et bien entretenu. Une fois passés les 12 ans du dispositif, le propriétaire bailleur n’est plus tenu au plafonnement des loyers. Au prochain changement de locataire il pourra appliquer les loyers moyens des alentours, dans la limite de la réglementation, augmentant ainsi son rendement.
Quels sont les risques d’un investissement en PINEL ?
L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement
Souvent présenté comme un programme de défiscalisation avant tout, il ne faut pas oublier que le PINEL, c’est avant tout de l’immobilier. Et la règle à toujours respecter en immobilier, c’est l’emplacement !
Les mêmes règles qui s’appliquent à un achat immobilier classique s’appliquent quand on investit en PINEL. Ne sous-estimez pas l’importance d’un bon emplacement lors de votre opération.
Attention au plafond des niches fiscales de 10 000 €
Investir dans l’immobilier grâce à la loi Pinel est avantageux pour ceux qui paient beaucoup d’impôts sur le revenu. Mais il ne faut pas oublier que le plafond global annuel des niches fiscales est fixé à 10 000 €, et que le Pinel compte dans ce calcul.
12 ans, c’est long…
Aucun avantage fiscal ne vient sans contrepartie. Quand on demande la réduction d’impôt que l’état propose via la loi Pinel, on s’engage à louer son bien pendant 6 à 12 ans selon les plafonds définis par l’état. Un changement de vie, un besoin d’argent ? Vendre son bien avant la date limite, c’est devoir rembourser à l’état les déductions fiscales déjà concédées par l’état…
Se faire accompagner par un professionnel
Quand on parle d’investissements en plusieurs centaines de milliers d’euros, les erreurs peuvent coûter cher. Comment choisir le bon programme, comment bien évaluer la rentabilité de son investissement, comment ne pas se faire arnaquer ? Pour en savoir plus sur les risques de la loi Pinel, n’hésitez pas à consulter un professionnel et lui profiter de son expérience.