En février 2022 l’observatoire CSA/Crédit Logement notait une échelle de taux immobiliers sur 20 ans allant de 0,81 % à 1,28 %. Sur un prêt de 250 000 € cela signifie une différence de 12 500 € (arrondi) sur la durée. Si les bons clients obtiennent les taux les plus avantageux, c’est parce qu’ils sont désirés par les banques. Et pour les identifier les conseillers clientèle suivent des barèmes de notation en fonction de divers critères. Voici 4 conditions à réunir pour demander un crédit à sa banque et se faire prier pour l’accepter.
1- Demander un crédit à sa banque : avoir le bon contrat de travail
Quand on emprunte en couple
Voici, dans l’ordre décroissant, l’échelle de confiance d’une banque par rapport aux contrats de travail des couples :
1- Deux CDI fonctionnaires.
Les agents de la fonction publique titularisés font partie des profils les plus recherchés par les établissements financiers. Ils ont la sécurité de l’emploi et disposent de mutuelles réservées aux fonctionnaires pour couvrir les prêts immobiliers.
2- Un CDI privé et un CDI fonctionnaire.
Dans ce couple, l’un des 2 peut éventuellement perdre son emploi. Pour obtenir un meilleur taux il pourra prendre une assurance emprunteur avec option perte d’emploi.
3- Deux CDI privés.
Pour demander un crédit à sa banque il faut avoir un contrat de travail pérenne. Celui à durée indéterminée est souvent une condition sine qua non.
4- Un CDI privé et un CDD avec 2 ans d’expérience discontinue au sein de la même société, ou du même métier.
Dans un couple, si l’un des 2 est en CDD l’autre doit impérativement être en CDI. On notera toutefois quelques rares exceptions.
5- Un TNS (Travailleur Non Salarié) et un contrat pérenne.
Il est toujours plus difficile de demander un crédit à sa banque lorsque l’on est installé à son compte. Un couple de candidats emprunteurs comprenant un travailleur non salarié et un contrat pérenne de type CDI ou fonctionnaire, présentera un soupçon de sécurité aux yeux de l’établissement prêteur.
Quand on emprunte seul
Il est plus délicat de demander un crédit à sa banque quand on est célibataire. Car effectivement on est seul à supporter les dépenses de la vie courante. Voici les situations professionnelles qui plaisent le plus aux prêteurs potentiels.
1- Un statut de fonctionnaire.
Pérennité de l’emploi, voilà le maître mot de son dossier. Plus son taux d’endettement futur est faible, moins il représente de risques, et moins cher sera son crédit.
2- Un CDI privé.
Le célibataire travaillant en contrat à durée indéterminée est bien vu par sa banque. Lui-aussi est éligible au prêt à taux zéro s’il n’a pas été propriétaire au cours des 2 dernières années. Une solide assurance emprunteur sera généralement demandée.
3- Un CDD avec 2 ans d’expérience au sein de la même société ou du même domaine professionnel.
Un salarié en CDD ne pourra rêver à un crédit immobilier que s’il présente une activité discontinue depuis 2 ans. Si tel n’est pas le cas, au mieux il pourrait obtenir un prêt à la consommation en CDD. Toutefois il ne rentre pas dans les standards du bon client pour une banque, et ne peut pas espérer obtenir le meilleur taux.
2- Avoir un relevé de compte dans le vert
Avant de prêter, une banque veut être certaine que le demandeur pourra rembourser. Pour le savoir elle va consulter ses relevés de compte et appliquer une notation sur ses qualités de gestionnaire.
Exemple type du bon client :
Son solde est de +300 € tous les mois et son loyer actuel est de 800 €. Cela veut dire que :
- il est capable de payer des mensualités de 1 100 €.
- La banque prend encore moins de risque avec des mensualités de 900 €.
Et si en plus il épargne la même somme depuis plusieurs mois, son scoring bancaire gagne quelques points.
Exemple type du client moyen :
Son solde est de 0 € à chaque fin de mois et son loyer actuel est de 800 €. La banque considérera qu’il est risqué de lui accorder un crédit immobilier avec des mensualités de 800 €.
Pour redonner confiance à sa banque, ses relevés de compte des 6 derniers mois doivent prouver qu’il sera capable de rembourser son emprunt. Si son solde est en découvert, il doit assainir ses finances et revenir demander un credit à sa banque dans 6 mois. Et surtout il doit éviter de cumuler les trésoreries renouvelables pour boucler les fins de mois.
3- Avoir le bon taux d’endettement
Lorsque vous demandez un crédit immobilier à votre banque, votre taux d’endettement futur ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus en comptant la prime d’assurance emprunteur.
Plus vous êtes loin des 35 %, plus la banque vous fera confiance. Si vous comptez souscrire un emprunt dans l’année, évitez les crédits à la consommation. Attention : on parle de revenus imposables nets. Consultez votre dernier avis d’imposition, une banque calculera votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus imposables.
Arriver vers votre banquier avec un taux d’endettement de 0 % est à votre avantage, vous pourriez gagner quelques décimales. Pour obtenir un taux avantageux, un emprunteur doit être capable d’épargner tout en ayant un faible endettement.
Pour info : le Haut Commissariat à la Stabilité Financière (HCSF) autorise les banques à monter au-delà de 35 % d’endettement sur un maximum de 20 % des prêts immobiliers qu’elles accordent.
4- Avoir de l’épargne
Le prêt immobilier est un produit d’appel pour les banques, qui sont davantage intéressées par l’épargne des ménages que par les intérêts qu’ils vont payer. Régulièrement elles se livrent à des promotions pour ouverture de compte en ligne, pouvant aller jusqu’à plus de 200 € en cadeaux.
Car ce qui les intéresse davantage, ce sont les 5922 milliards d’euros qui dorment sur les placements financiers des Français (chiffres Banque de France parution février 2022).
Quand on demande un crédit à sa banque en montrant ses relevés d’épargne, on peut même négocier un apport personnel minimum pour placer ses économies sur l’un des produits du prêteur.
Pour info : les livrets réglementés sont utilisés par les ménages pour mettre de côté les dépenses à venir. Au 4e trimestre 2021 ils y ont retiré 200 millions d’euros.