Rembourser un crédit par anticipation peut être une forme de placement. Tout dépend de ce que rapporterait l’argent épargné, par rapport au montant économisé sur les intérêts du prêt. Voici des exemples de calcul de remboursement d’un prêt immobilier et consommation avant terme.
Rembourser un prêt immobilier par anticipation
1- Calculer ce qu’il reste à rembourser
Prenons l’exemple d’un couple qui a emprunté 250 000 € en février 2018 pour acheter son logement. Admettons qu’il se trouvait dans le 1er groupe, celui des meilleurs profils d’emprunteur selon le baromètre de CSA/Crédit Logement.
À ce titre, en février 2018 ils ont put emprunter sur 20 ans aux environ de 1,02 % (source : observatoire CSA/Crédit Logement).
4 ans plus tard ils arrivent à la mensualité 48, où le capital restant dû est de 204 000 € (arrondi). S’ils continuent les remboursements ils devront donc verser encore 192 mensualités de 1152 € soit 221 000 € (arrondi).
2- Calculer l’économie réalisable avec un remboursement avant terme
Lorsqu’un emprunteur rembourse son prêt immobilier par anticipation, le prêteur a le droit d’appliquer des indemnités de remboursement anticipé. Dans ce cas, admettons qu’elles soient de 6 mois d’intérêt soit 1000 € (arrondi).
Admettons que ce couple dispose d’un important capital, suite à un héritage ou une autre vente immobilière. S’il souhaite solder son prêt immobilier avant terme, il versera à sa banque :
204 000 € + 1000 € = 205 000 € (arrondi)
Ils peuvent donc verser maintenant 205 000 € à leur banque, au lieu de 221 000 € sur les 16 prochaines années. Le remboursement anticipé de leur prêt immobilier leur fera donc économiser 16 000 €.
3- Calculer ce que rapporterait le capital placé
Les propriétaires accédants se demandent donc s’ils doivent rembourser leur prêt immobilier par anticipation, ou faire fructifier leur épargne pendant les 16 ans restant du crédit.
Les assurances-vie en support euros garantissent le capital et rapportent 1,5 % pour les meilleures. En admettant que notre couple place ce capital de 205 000 € sur une assurance-vie en support euros pendant 16 ans à 1,3 %, au bout du compte ils pourraient disposer de 252 000 € (arrondis). Ils pourraient donc avoir gagné 47 000 €.
Pour info : étant donné que le taux immobilier moyen était de 0,88 % sur 15 ans en janvier 2022, ils ont également l’option du rachat de crédit.
4- Comparer les gains entre le remboursement du prêt anticipé et l’épargne
Si ce couple avait choisi de rembourser son prêt immobilier avant terme, il aurait économisé 16 000 € sur la durée restante. S’ils choisissent de placer leur capital sur une assurance-vie, leur gain pourrait être de 47 000 €.
Notre couple pourrait donc avoir intérêt à placer son argent, car le taux de l’épargne est supérieur à celui du crédit. Encore que dans leur cas, leur meilleure solution serait peut-être d’investir dans l’immobilier.
Rembourser un prêt à la consommation par anticipation
1- Calculer ce qu’il reste à rembourser
Prenons l’exemple d’un prêt travaux de 25 000 €. On le trouve à 4,91 % de TAEG fixe sur 84 mois, pour des mensualités de 351,00 € chez Cofidis (mise à jour 17 février 2022). Ou plus précisément : une 1ère mensualité de 303,60 € puis 82 mensualités de 351,00 € et enfin une dernière de 350,81 €.
Une fois arrivée la moitié des remboursements, soit 42 mensualités, l’emprunteur se demande s’il n’aurait pas intérêt à rembourser par anticipation. En consultant un tableau d’amortissement, on s’aperçoit que le capital restant dû s’élève à 13 570 € (arrondi) à la fin de la 42e échéance.
À ce stade, il doit encore verser à sa banque 42 autres mensualités, à raison de :
(41 * 351,00 €) + 350,70 € = 14 400 € (arrondi)
2- Calculer l’économie réalisable avec un remboursement anticipé
Lorsque le capital restant dû d’un prêt à la consommation est supérieur à 10 000 €, le prêteur a le droit d’appliquer des indemnités de remboursement anticipé de 1 %. Dans ce cas, l’emprunteur devra verser :
13 570 € + (13 570 € * 1 %) = 13 706 € (arrondi)
L’emprunteur peut donc verser 13 706 € maintenant au prêteur ou payer 14 400 € sur encore 42 mois. Conclusion : ce remboursement par anticipation lui fera économiser 694 € sur 42 mois.
3- Calculer ce que rapporterait le capital placé
L’emprunteur doit maintenant s’occuper de savoir ce que lui rapporteraient les 13 706 €, s’il les déposait sur une épargne. À ce stade, il convient de se rappeler que seule l’épargne réglementée permet de connaître le rendement à l’avance. Poursuivons notre calcul avec les 0,50 % du livret A, sans impôts et sans prélèvements sociaux.
Si l’emprunteur place 13 706 € sur un livret A pendant 42 mois, il disposera d’un capital de 13 947 € (arrondis). À terme, Il aura donc gagné 241 € (arrondis).
4- Comparer les gains entre le remboursement du prêt anticipé et l’épargne
Dans notre exemple, si l’emprunteur utilise son capital pour solder son crédit il aura gagné 694 €. En revanche s’il le dépose sur une épargne de type livret A, il aura gagné 241 €. Conclusion : il est dans son intérêt de solder son crédit. Pourquoi ? Car le taux de rendement d’un livret A est inférieur au taux d’un crédit à la consommation.
Le raisonnement vaut également si l’emprunteur avait choisi l’assurance-vie en support euros, qui rapporte plus. En fait, pour qu’il ait intérêt à épargner ce capital, il faudrait qu’il trouve un rendement supérieur aux 4,91 % du coût du crédit. Or même avec les meilleures des SCPI il n’est pas sûr d’y arriver.