Une SCI (Société Civile Immobilière) peut souscrire un prêt immobilier, chaque associé est alors responsable des remboursements. C’est la raison pour laquelle une banque va étudier scrupuleusement la capacité de remboursement de chacun. Généralement elle ne prêtera que si les associés domicilient leurs revenus dans son agence, elle a donc un faible pour la SCI familiale.
Comment emprunter en SCI
Dans la plupart des opérations, c’est la SCI qui emprunte. Cela sous-entend que les associés apportent un petit capital de départ, qui détermine la participation future de chacun. Puis une banque accorde un crédit immobilier, qui sera remboursé par les associés en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent.
Exemple : 4 frères et 1 sœur montent une SCI familiale ; chaque frère apporte 15 € en capital, la sœur apporte 40 €. Les 4 frères possèdent donc chacun 15 % des parts, la sœur en possède 40 %. Puis la SCI emprunte pour acheter un bien immobilier, avec des mensualités de 4000 €. Les frères devront payer chacun 15 % des mensualités soit 600 €, la sœur paiera 40 % soit 1600 €.
Toutefois avant d’accorder un prêt immobilier à une SCI, une banque va étudier la capacité de remboursement de chacun des actionnaires. Effectivement si l’un d’entre eux n’arrive plus à payer ses mensualités, les autres devront le faire à sa place en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent.
Tout le monde devra généralement souscrire une assurance emprunteur. Cela pourra poser des difficultés lorsque l’état de santé de l’un des actionnaires laisse à désirer. Si tel est le cas, il est nécessaire de suivre la procédure pour déclencher la convention AERAS.
Regroupement des actionnaires dans la même banque
Une banque aime les prêts immobiliers accordés aux SCI, car elle demande à chaque associé participant au remboursement de domicilier ses revenus dans ses coffres. Elle compte ainsi récupérer de nouveaux clients qui dépenseront en carte bancaire, assurance et placements.
Les prêteurs apprécient lorsqu’ils détiennent la totalité de la sécurité hypothécaire. En cas de défaut de remboursement global, elles n’auront pas de mal à récupérer leur dû.
Les banques financeront rarement une SCI lorsque les actionnaires se trouvent chacun dans une banque différente. C’est la raison pour laquelle elles apprécient les sociétés civiles immobilières familiales, dont les membres appartiennent au même foyer fiscal.
Ce regroupement peut être à l’avantage des actionnaires. Effectivement la notion de solidarité qui lie les actionnaires, fait que le défaut de remboursement est faible. À ce titre l’opération pourrait être effectuée avec un taux intéressant.
Par exemple, en février 2022 la tranche des meilleurs emprunteurs pouvait obtenir 0,81 % sur 20 ans. Pour un prêt de 500 000 €, cela équivaut à 41 500 € d’intérêts (arrondi), soit moins de 8 % du capital emprunté.
Bien choisir les statuts de la SCI
Une société civile immobilière peut prendre plusieurs formes, le service juridique d’une banque les connait toutes, avec leurs avantages et leurs inconvénients. Avant toute chose, un banque veut voir la présence d’un gérant. Son rôle est très important car il a pour mission de permettre la continuité de l’exploitation du bien immobilier en cas de conflit.
Lorsqu’il existe un litige entre plusieurs personnes détenant un bien immobilier, ce bien est généralement laissé à l’abandon. Et lorsqu’un bien immobilier est laissé à l’abandon, il perd de sa valeur. La dernière chose qu’un banquier souhaite, c’est de détenir une hypothèque sur un bien qui perd de la valeur. S’il s’agit d’un immeuble loué, le manque d’entretien finira par faire baisser le loyer, mettant en risque le paiement des mensualités.
Or, le principe de la SCI est justement d’éviter qu’un bien immobilier ne soit laissé à l’abandon, suite à une dispute. Les statuts doivent donner suffisamment de pouvoirs au gérant pour qu’il puisse obliger les actionnaires à assumer leurs responsabilités.
Pour info : le financement d’un bien immobilier locatif au moyen d’une SCI, est souvent utilisé pour transmettre un patrimoine aux enfants à moindre coût. Toutefois il est fortement recommandé d’effectuer cette opération à l’aide d’un notaire, d’un conseiller en gestion de patrimoine ou d’un avocat.