Si vous possédez déjà un bien immobilier que vous louez, votre banque va se faire une idée bien particulière de votre endettement foncier et de votre reste-à-vivre. Plus précisément, une banque pourrait vous trouver trop endetté(e) alors qu’une autre vous accueillerait à bras ouverts. Voici comment souscrire un prêt immobilier lorsque l’on a un investissement locatif en cours.
Avantages du bien immobilier locatif
Comme certains de vos contemporains, peut-être avez-vous choisi l’investissement locatif avant d’acheter votre résidence principale. Après quelques années de bons et loyaux remboursements, voici ce que votre banquier va penser :
- Vous êtes capable de payer des mensualités sur un crédit immobilier.
- En cas de problèmes financiers, vous pourrez toujours utiliser la valeur patrimoniale de votre bien locatif afin de couvrir votre nouveau prêt immobilier.
Ces 2 considérations jouent en votre faveur, à condition bien sûr que les 2 facteurs suivants soient réunis :
- Vous avez effectivement payé toutes vos mensualités sans retard et sans défaut.
- La valeur patrimoniale de votre bien immobilier locatif est supérieure à la dette restante.
Cette dernière condition n’est pas anodine, il arrive que suite à une évolution urbaine défavorable, la valeur des biens immobiliers baisse sur 5 ans.
Définition de la valeur patrimoniale
La valeur patrimoniale, ou valeur acquise, est la différence entre le prix du bien et le capital restant dû sur le prêt immobilier qui s’y rattache.
Exemple : vous avez emprunté 150 000 € pour acheter un T2 il y a quelques années. Il vous reste encore 120 000 € à rembourser sur le prêt immobilier. Admettons que sa valeur soit aujourd’hui de 155 000 €. Si vous le revendez, vous en tirerez donc 35 000 € (sans compter les pénalités de remboursement anticipé). Sa valeur patrimoniale est d’environ 35 000 €.
Toutefois l’exemple ci-dessus ne s’applique pas à tous les établissements financiers. Certains vont considérer que vous pourriez avoir des difficultés à revendre, et appliquer une prime de risque de 20 % à 40 % sur la valeur patrimoniale de votre bien immobilier.
Face à des prêteurs potentiels si réticents, une solution consiste à négocier la prise d’une solide caution externe sur le prêt immobilier.
Inconvénient du bien immobilier en locatif
Les banques n’aiment pas les cumuls de crédits. Si de votre point de vue le loyer perçu compense les mensualités, il n’en est pas vraiment ainsi aux yeux de la banque.
Et il faut le reconnaître : dans la réalité vous ne profitez pas de la totalité de vos revenus locatifs. Vous devez payer :
- des charges de copropriété,
- une assurance habitation,
- une taxe foncière,
- des impôts et charges sur les revenus fonciers.
Les banques vont donc déterminer votre capacité de remboursement en fonction du loyer net de toutes charges. Si vous avez investi au travers d’un dispositif de défiscalisation, certaines agences tiendront compte de la remise d’impôt qui va avec.
Pour info : d’après l’INSEE Au 1er janvier 2021 la France comptait 37,2 millions de logements.
L’attitude de la banque face aux loyers que vous percevez
Lorsqu’une banque calcule vos revenus locatifs, elle retire un pourcentage du loyer que vous percevez. C’est ce que l’on appelle le loyer net hors charges, et certains établissements pourront retirer jusqu’à 30 %.
Imaginons que vous ayez acheté un appartement que vous mettez en location. Admettons que les mensualités de votre prêt immobilier locatif soient de 600 €, et que le loyer que vous percevez soit de 450 €. De votre point de vue vous n’avez donc qu’à rajouter 150 € par mois.
Cependant, la banque considère que le loyer que vous percevez n’est pas de 450 € mais de 315 €, soit 30% de moins. Pour la banque vous n’avez donc pas 150 € à rajouter tous les mois, mais 285 € (600 € – 315 € = 285 €).
C’est sur cette base que le banquier va déterminer votre taux d’endettement. Et ce calcul peut se faire de 2 manières : avec ou sans compensation des revenus.
Pour info : un propriétaire bailleur peut augmenter son loyer, si une clause est prévue au bail, et en fonction de l’IRL de l’INSEE. Au 1er trimestre 2022 les loyers pourront augmenter de 1,61 %.
Les calculs possibles des banques
Compensation ou non compensation des revenus
Depuis le 1er janvier 2022, lorsqu’un candidat emprunteur possède un investissement immobilier locatif en cours, les banques doivent utiliser le calcul de la non-compensation des revenus pour déterminer son taux d’endettement :
- Compensation des revenus : endettement = (mensualités du crédit – loyers nets hors charges) / revenus.
- NON compensation des revenus : endettement = mensualités du crédit / (revenus + loyers nets hors charges).
Comparaison
Prenons pour exemple un appartement acheté pour être loué, avec des mensualités de 900 € et un loyer de 700 €. Admettons que vos revenus mensuels soient de 4 000 €. Aux yeux d’une banque, le loyer hors charge est donc de 700 € – 30% = 490 €.
- En utilisant la méthode de calcul fondée sur la compensation des revenus, votre taux d’endettement est de : (900 € – 490 €) / 4 000 € = 0.10 soit 10 %.
- En utilisant la méthode de calcul fondée sur la NON compensation des revenus, votre taux d’endettement est de : 900 € / (4 000 € + 490 €) = 0.20 soit 20 %.
Comme on le voit, le calcul du taux d’endettement en suivant le principe de la compensation des revenus est à l’avantage de l’emprunteur. Malheureusement Le Haut-Commissariat à la Stabilité Financière (HCSF) oblige désormais les banques à utiliser le calcul de la non-compensation des revenus.
Qu’importe, ces dernières trouvent des parades. Elles peuvent par exemple diminuer leur marge de sécurité sur les loyers, en considérant que vous n’aurez que 15 % de charges au lieu de 30 %.
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