Une résidence principale acquise au cours d’une union civile appartient équitablement aux 2 époux, ou partenaires de PACS. En cas de séparation, l’un d’entre eux peut racheter la soulte de l’autre pour devenir plein propriétaire. Une autre solution consiste à mettre en vente puis se partager le bénéfice.
Une soulte pour acheter la résidence principale
Celui ou celle qui conserve la résidence principale doit dédommager l’autre. Il y a rarement de négociation, car un notaire doit calculer la soulte et communiquer le montant au tribunal chargé d’établir le divorce.
Même chose dans le cas d’une fin de PACS, généralement sans passage au tribunal. Le calcul de la soulte inclut le remboursement du crédit en cours ainsi que les éventuelles indemnités de remboursement anticipé, en voici un exemple de calcul.
Ce n’est que lorsque le divorce est prononcé et que l’éventuelle pension alimentaire est déterminée par le juge, que la capacité d’emprunt du repreneur est connue. Sa banque peut alors lui accorder un crédit immobilier, avec lequel il se rend chez le notaire pour verser la soulte.
Il devient alors entièrement propriétaire mais ne paye pas de droits de mutation. Celui qui quitte la résidence principale pourra se servir de sa soulte en guise d’apport personnel pour un nouveau prêt immobilier.
Pour info : le prêt pour rachat de soulte est un crédit immobilier. En novembre 2021 la moyenne était de 1,06 % sur 240 mois (source : observatoire CSA/Crédit Logement).
Revendre une résidence principale après divorce ou fin de PACS
Le rachat de soulte peut être difficilement réalisable lorsqu’il reste un capital important à rembourser. Les ex-époux doivent alors procéder à la vente du bien immobilier concerné.
La transaction s’effectue toujours via une étude notariale. Le notaire encaisse le prix de vente, puis retient :
- le capital restant dû qu’il versera à la banque,
- les éventuelles indemnités de remboursement anticipé,
- les frais de procédure.
Le reliquat est divisé par 2 et remis aux ex époux.
Pour info : la vente d’une résidence principale ne donne pas lieu à l’impôt sur les plus-values immobilières.
Pour les biens immobiliers autres que la résidence principale
Le régime de la communauté universelle réduite aux acquêts
Lorsque aucun contrat de mariage entre les époux n’est établi, ils sont automatiquement sous le régime de la communauté universelle réduite aux acquêts. Dans ce cas, tous les biens acquis pendant le mariage leurs appartiennent à parts égales.
La résidence secondaire et les biens immobiliers locatifs doivent être répartis à part égale entre les époux, mais uniquement s’ils ont ont été acquis avec l’argent de la communauté.
Si un ou plusieurs immeubles ont été entièrement acquis suite à un héritage ou à des fonds propres détenus avant mariage par l’un des deux époux, l’immeuble lui appartient.
Pour info : l’un des 2 époux a également pu amener en fonds propres une partie du capital ayant servi à acheter un bien immobilier. Le notaire va alors calculer la quote-part de chacun.
Le régime de la séparation des biens
Le régime matrimonial de la séparation des biens implique que tout ce qui est acheté pendant le mariage appartient à celui qu’il l’a payé. Il n’y a donc pas de répartition à effectuer en cas de divorce, à moins que des biens aient été achetés en commun.
Dans ce cas le notaire avait préalablement appliqué une quote-part en fonction de l’effort financier de chacun. Toutefois les achats immobiliers en régime de séparation des biens, peuvent aussi se faire au moyen d’une Société Civile Immobilière. Dans cette configuration le divorce ne donne pas lieu à une répartition, chacun conserve les parts qu’il possède dans le parc immobilier.
Le Pacte Civil de Solidarité (PACS)
Le Pacte Civil de Solidarité peut prendre différentes formes, car il s’agit d’un contrat civil. Dans cette configuration chaque protagoniste paye ses propres dettes en cas de séparation, c’est ce qu’a rappelé la cour d’appel de Lyon.
Généralement, il reprend le principe de la communauté réduite aux acquêts, ce qui signifie qu’en cas de dissolution de PACS, chacun des deux ex-partenaire détient le même droit sur la résidence principale. Celui des deux qui souhaite la conserver doit verser une soulte à l’autre.