Si vous possédez un terrain déjà bâti et que vous souhaitez diviser la surface en plusieurs parcelles ou lots pour l’aménagement, il est important de connaître les démarches à suivre. Ce projet peut en effet s’avérer complexe et nécessiter l’intervention de plusieurs professionnels, notamment un géomètre-expert et un notaire. Quelles sont les étapes à suivre pour les travaux de division d’un terrain bâti au préalable, depuis la réalisation d’un plan de bornage jusqu’à l’obtention de l’autorisation de lotir les espaces construits.
Que faut-il savoir avant de diviser un terrain déjà bâti ?
Selon l’article L 442-1 du code de l’urbanisme portant sur la réglementation des lotissements, un lotissement est défini comme une division en propriétés ou en jouissances d’une ou de plusieurs propriétés foncières (lot) en vue de l’implantation de bâtiments.
Que ce soit dans le cadre d’un projet immobilier (construire une maison ou aménager une parcelle de terrain), les divisions foncières en parcelles constructibles exigent le respect du code de l’urbanisme, du droit de propriété et de la loi en vigueur.
Avant de se lancer dans la division d’un terrain déjà bâti pour lancer un projet immobilier ou aménager le terrain, il est important pour chaque lotisseur ou promoteur de vérifier la faisabilité du projet.
Plusieurs éléments doivent être pris en compte pour s’assurer que la création des parcelles de terrain se fera dans les règles et dans de bonnes conditions.
Tout d’abord, il est essentiel de se renseigner sur la réglementation locale en matière de division de terrains. Chaque commune a en effet ses propres règles en matière d’urbanisme et de lotissement, qui peuvent limiter ou interdire la division d’un terrain déjà bâti. Il est donc recommandé de se renseigner auprès de la mairie pour connaître les règles en vigueur dans la commune.
Ensuite, il convient d’évaluer les contraintes techniques liées à la division du terrain. Parmi ces contraintes, on peut citer :
- l’accessibilité du terrain ;
- la présence d’arbres ou de bâtiments à conserver ;
- la viabilisation du terrain (raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement).
Il est ainsi recommandé de réaliser une étude de faisabilité technique pour s’assurer que le projet est réalisable dans de bonnes conditions.
Faire réaliser un plan de bornage par un géomètre-expert
Si vous souhaitez diviser un terrain déjà bâti en parcelles ou en lots, il est important de faire réaliser un plan de bornage par un géomètre-expert afin de délimiter les nouvelles parcelles de manière précise. Cette opération est indispensable pour assurer la sécurité juridique de la division de la propriété.
Le géomètre-expert commencera par étudier les documents relatifs à votre propriété et les plans cadastraux pour déterminer les limites exactes de votre terrain. Ensuite, il procédera à des mesures sur le terrain pour matérialiser les limites de chaque nouvelle parcelle. Ces limites seront ensuite reportées sur un plan de bornage, qui vous permettra de déposer votre demande de division foncière auprès de la mairie.
Déposer une demande de division foncière auprès de la mairie
Pour diviser un terrain déjà bâti, vous devez déposer une demande de division foncière auprès du service d’urbanisme de la mairie de la commune où est situé votre terrain. Cette demande doit être accompagnée d’un certain nombre de pièces justificatives, dont le plan de bornage réalisé par un géomètre-expert.
Pour procéder à la division parcellaire et obtenir le certificat d’urbanisme opérationnel, vous devez présenter les documents suivants :
- formulaire CERFA 13410*06 ;
- un plan de situation ;
- un plan de cadastre ;
- un document qui montre la manière dont vous allez effectuer le découpage parcellaire.
Déposez votre dossier à la mairie qui dispose d’un délai de deux mois pour fournir une réponse. Une fois que votre demande est acceptée, vous vous verrez attribuer une réponse favorable et une autorisation de division foncière. Cette autorisation est indispensable pour finaliser la division de votre terrain et la réalisation de votre projet.
Qu’est-ce que la déclaration préalable de division ?
La déclaration préalable de division est un document indispensable à fournir avant de recevoir votre autorisation de division foncière. Ce document sera présenté à la mairie de votre commune pour attester de la viabilité de votre projet de division parcellaire. Si votre projet respecte les règles d’urbanisme, vous n’aurez aucun problème à avoir ce document dans un délai rapide.
Qu’est-ce que l’autorisation d’urbanisme pour diviser un terrain déjà bâti ?
L’autorisation d’urbanisme est un document administratif obligatoire qui permet de faire une division parcellaire d’un terrain déjà bâti en plusieurs parcelles. Sans cette autorisation, le propriétaire ne peut pas vendre ses lots de terrain.
Cette autorisation prend généralement la forme d’un permis de lotir, qui est délivré par la mairie de la commune où est situé le terrain. Ce permis permet de définir les modalités des divisions foncières, notamment le nombre de parcelles créées, leur superficie, leur accès, les règles de construction de maisons, etc.
Avant d’accorder au propriétaire cette autorisation de construction, la mairie se penche sur trois éléments dont, la zone, l’environnement et la viabilisation. Il faudrait présenter un dossier composé de documents justificatifs :
- les plans de division du terrain ;
- les actes de vente ;
- les cahiers des charges ;
- les règlements de lotissement, etc.
Quel est le coût d’une division de parcelle ?
Vous voulez connaître le coût d’une division de terrain ? Diviser un terrain en plusieurs lots est une excellente manière de les vendre vite. Le coût d’une division de parcelle peut varier considérablement en fonction de différents facteurs, particulièrement la taille du terrain, le nombre de nouvelles parcelles créées. Il faut compter les frais du géomètre dont le rôle est crucial, car il intervient pour réaliser le bornage du terrain et son découpage en lots, et le notaire.
Cette procédure coûte approximativement entre 600 € TTC et 2 000 € TTC. Dans le cas où vous prévoiriez la vente de vos lots de terrain après le découpage, il faut prendre en considération, dans les frais, trois taxes distinctes :
- la plus-value immobilière ;
- la taxe communale ;
- la taxe nationale.
Dans certains cas, le propriétaire doit également s’acquitter d’une taxe communale.
En conclusion, la division parcellaire est un processus de travaux complexe qui peut offrir de nombreux avantages, tels que l’augmentation de la valeur foncière et la possibilité d’utiliser les terrains pour bâtir des maisons, par exemple. Cependant, il est important de se familiariser avec les règlements locaux et de travailler avec des professionnels pour s’assurer que la division est effectuée de manière appropriée.