Le prêt relais immobilier donne l’opportunité d’acheter un nouveau logement, sans avoir vendu l’ancien. La banque peut permettre à l’emprunteur de reporter le paiement des mensualités de la ligne relais, afin de se caler avec sa capacité de remboursement. En échange elle lui fera payer des intérêts intercalaires, qui peuvent eux-mêmes être repoussés à la vente de l’ancien logement.
Définition des intérêts intercalaires
Les intérêts intercalaires sont des indemnités à payer tous les mois à sa banque, en échange de la mise à disposition d’une somme d’argent. Ils sont généralement présents avant que ne commence l’amortissement du capital par le paiement des mensualités. On les retrouve notamment dans les prêts construction.
Dans un prêt immobilier relais, les intérêts intercalaires se calculent sur le montant de la ligne relais, et correspondent généralement au taux nominal accordé pour la ligne de crédit principal. Les banques préfèrent que l’emprunteur les paye tous les mois, mais ils peuvent également être reportés à la fin de l’opération.
Coût des intérêts intercalaires dans un crédit relais
Prenons l’exemple d’un couple ayant trouvé une nouvelle maison sur un marché immobilier dynamique. Ils choisissent le prêt relais afin de conclure l’affaire rapidement, ils obtiennent une ligne relais de 120 000 € avec un taux d’intérêt à 1,25 %.
Selon l’accord financier conclu avec leur banque, ils rembourseront ces 120 000 € quand ils auront vendu leur maison actuelle. En attendant, la banque leur facturera des intérêts intercalaires selon le calcul suivant :
120 000 € x 2,65 % / 12 = 265 €/mois
Puis il y a également les mensualités de la ligne de crédit immobilier principale. Admettons qu’elle soit de 200 000 €, donc pour un taux nominal de 2,65 % sur 239 mois.
Certaines banques accepteront également de repousser le paiement de ses mensualités à la vente du logement. Les emprunteurs payeront donc des intérêts intercalaires, selon le calcul suivant :
200 000 € x 1,09 % / 12 = 442 €/mois (arrondi)
En conclusion, dans cet exemple si les emprunteurs reportent la totalité des mensualités du crédit relais à la fin de l’opération, ils devront verser 442 €/mois à leur banque.
Pour info : l’exemple ci-dessus est donné à titre purement indicatif. Dans la réalité le demandeur pourrait se voir proposer des conditions différentes, en fonction des usages bancaires et de son profil d’emprunteur.
Différer les intérêts intercalaires dans un prêt relais
Certaines banques acceptent même de reporter le paiement des intérêts intercalaires à la fin du prêt immobilier relais. Pour reprendre notre exemple plus haut, admettons que ce couple d’acheteurs souhaite reporter les intérêts intercalaires à la vente de leur logement.
Ce report leur sera facturé au taux nominal du prêt immobilier, selon ce calcul :
265 € x 2,65 % / 12 = 0,59 €/mois (arrondi)
S’ils revendent leur ancienne maison au bout de 6 mois, les intérêts intercalaires par-dessus les intérêts intercalaires se monteront à 3,54 €. En supplément ils devront également payer 6 mois à 265 € soit 1590 €. Certaines banques leur permettront d’ajouter cette somme à la dette immobilière, d’autres demanderont un paiement au comptant sous 2 mois après la vente de leur ancienne maison.
Les risques du prêt relais
Le prêt relais est une opération qui est souvent privilégiée par les particuliers qui souhaitent passer de la propriété d’un bien à un autre. Avec le contexte immobilier actuel, l’opération reste risquée.
Quelle est la durée du prêt relais ?
Il est tout d’abord essentiel de considérer que le prêt relais ne peut pas durer indéfiniment. La plupart des banques vous proposent un engagement sur une durée de 6 à 24 mois. Il peut être renouvelable une fois, si le bien n’est toujours pas vendu. Si vous choisissez d’accepter de payer les intérêts intercalaires liés au crédit relais, vous devez aussi être sûr de pouvoir vendre votre bien immobilier dans les délais impartis.
Quand le bien n’est pas vendu avant la fin du prêt relais
Le marché immobilier 2023 semble se complexifier. Le nombre d’acheteurs pourrait chuter, notamment à cause du taux d’usure, qui bloque l’accès au crédit. Il peut donc être dangereux de recourir au crédit relais, puisque les chances de vendre rapidement semblent s’amenuiser en fonction des territoires.
Une fois arrivé à l’échéance du prêt relais, l’issue peut être difficile quand vous n’avez pas réussi à vendre votre bien. La banque peut effectivement choisir de saisir le bien pour le vendre, à des prix souvent beaucoup plus bas que ceux du marché. L’idée pour cette dernière est de se rembourser la somme qui vous aura été prêtée au titre du crédit relais. La mise en garantie du bien est donc une sorte d’assurance pour l’oganisme prêteur.
Quand la banque effectue cette opération, vous aurez payé les intérêts intercalaires sur la durée la plus longue prévue par votre contrat, sans avoir vendu votre bien à sa vraie valeur.
Les intérêts intercalaires peuvent coûter cher
Pendant la durée du prêt relais, les intérêts intercalaires viennent s’ajouter à la nouvelle mensualité de crédit. Cette dernière comprend le remboursement du capital, mais aussi les intérêts d’emprunt classiques. En reprenant notre exemple précédent, avec des intérêts intercalaires de 265 € sur 24 mois, le montant total payé peut être de 6 360 € sur deux ans. C’est une somme non négligeable, qui nécessite de peser le pour et le contre avant de souscrire au crédit relais.
Les solutions pour ne pas recourir au prêt relais
Pour éviter le paiement des intérêts intercalaires dans le cadre du prêt relais, il existe des solutions alternatives.
Vendre son bien immobilier avant d’acheter
La solution la plus certaine reste encore de vendre votre bien immobilier avant d’en acheter un autre. Cela permet tout simplement de ne pas recourir au prêt relais et à ses coûteux intérêts.
Vous pouvez proposer à votre acheteur ce qu’on appelle la vente longue. Ce processus permet d’allonger le délai entre la province de vente et la signature de l’acte de vente définitif. Cela peut notamment vous laisser le temps de trouver un autre bien à acheter.
Attention, au-delà de 18 mois, il faudra passer devant le notaire pour officialiser la vente longue.
Mettre son bien en location pour éviter les intérêts intecalaires
Vous pouvez aussi choisir de mettre en location le premier bien immobilier dont vous êtes le propriétaire. Cela peut vous permettre d’augmenter vos revenus, pour pouvoir débloquer un nouvel emprunt.
Sachez aussi que la location peut être une solution intermédiaire en attendant la vente du premier bien immobilier. Grâce à la somme issue de la vente, vous pourrez ensuite effectuer un remboursement anticipé d’une partie de votre nouveau crédit.
Attention néanmoins à vous assurer que ce remboursement anticipé ne soit pas trop coûteux. Les modalités sont indiquées dans le contrat proposé par votre banque au moment de la souscription.