Le plus souvent, le droit de propriété appartient à une seule personne : le propriétaire. Mais vous pouvez mettre en place un démembrement de propriété pour investir dans l’immobilier à moindre coût ou pour optimiser la transmission de votre patrimoine.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Prévu aux articles 578 et suivants du Code civil, le démembrement de propriété est un montage juridique consistant à séparer les attributs du droit de propriété entre deux personnes : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Il peut porter sur les biens meubles (par exemple, un tableau ou une assurance vie) et sur les biens immobiliers.
Le droit de propriété est ce que l’on appelle un droit réel : il porte sur une chose et non sur une personne, comme le droit personnel. Il se compose :
- De l’usus : c’est le droit d’usage et de jouissance, qui permet à son titulaire d’habiter dans le logement, de louer ;
- Du fructus : c’est le droit de percevoir les fruits du bien immobilier, autrement dit d’en percevoir les loyers ;
- De l’abusus : c’est le droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre, le donner, le conserver, le modifier.
Dans le cadre du démembrement de propriété, l’usufruitier reçoit l’usus et le fructus, qui, ensemble forment l’usufruit. Le nu-propriétaire possède l’abusus, qui constitue la nue-propriété.
À savoir : la vente en viager, qui accorde un droit d’usage et d’habitation au vendeur, s’assimile à une opération de démembrement. Simplement, le vendeur dispose de droits moins étendus que l’usufruitier, puisqu’il ne peut pas louer le bien.
Quelle est la source du démembrement du droit de propriété ?
Le démembrement de propriété peut avoir deux origines : légale et conventionnelle.
- Le démembrement ou usufruit légal : il procède de la loi. C’est par exemple le cas de l’usufruit successoral, qui se produit au décès d’une personne laissant un conjoint survivant et des enfants comme héritiers ;
- Le démembrement ou usufruit conventionnel : il procède d’un contrat. Celui-ci peut être conclu à titre onéreux (vente de la nue-propriété) ou à titre gratuit (donation avec réserve d’usufruit, par exemple).
Comment fonctionne le démembrement de propriété ?
Le démembrement peut être viager ou temporaire. Dans le cadre du démembrement ou usufruit viager, l’extinction de l’usufruit intervient au décès de l’usufruitier.
Le démembrement ou usufruit temporaire est constitué pour une durée déterminée. L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien pendant 10 à 15 ans, tandis que l’usufruit est confié à un bailleur social.
Au décès de l’usufruitier ou au terme de la convention, les attributs du droit de propriété se réunissent dans la main du nu-propriétaire. Celui-ci devient pleinement propriétaire, sans frais ni formalités supplémentaires. Juridiquement, cette reconstitution du droit de propriété s’appelle le remembrement.
Quels sont les droits et obligations de l’usufruitier ?
Vous l’avez compris, la pleine propriété est démembrée entre deux personnes. L’usufruitier dispose du droit de jouissance sur le bien et du droit d’en percevoir des revenus.
S’agissant de ses obligations, l’usufruitier est tenu :
- De jouir raisonnablement du bien immobilier, c’est-à-dire qu’il ne peut pas en changer la destination (par exemple transformer un appartement en local commercial) ni le détruire. S’il procède à des améliorations, il ne pourra pas prétendre à une indemnité ;
- De faire les réparations d’entretien qui s’imposent pendant toute la durée de l’usufruit, afin de conserver le logement en bon état.
Quels sont les droits et obligations du nu-propriétaire ?
Le nu-propriétaire peut procéder à la revente de son droit sur le bien ou le donner.
Il a à sa charge les grosses réparations, soit celles qui portent sur :
- Les gros murs et les voûtes ;
- Le rétablissement des poutres et des couvertures entières ;
- Les digues, les murs de soutènement et les clôtures.
Quelle est la fiscalité du démembrement de propriété ?
Le Code général des impôts prévoit un cadre fiscal avantageux en démembrement de propriété.
La fiscalité de l’usufruitier
- Les taxes et impôts locaux
Normalement, c’est l’usufruitier qui paie la taxe foncière et la taxe d’habitation. Le contrat peut prévoir de mettre la charge foncière à la charge du nu-propriétaire.
- L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
L’IFI est dû lorsque que la valeur du patrimoine immobilier du contribuable excède 1.3 million d’euros.
En principe, c’est l’usufruitier qui est redevable de l’IFI, à la valeur en pleine propriété du bien. Toutefois, dans le cadre d’un usufruit légal ou d’une vente à un tiers, l’IFI est réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire sur la base du barème fiscal de l’usufruit.
Tableau : barème usufruit nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier
| Âge du donateur | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| de 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| de 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| de 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| de 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| de 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| de 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| de 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Enfin, si l’usufruitier décide de louer le bien immobilier, il sera taxé à l’impôt sur le revenu sur les revenus fonciers.
- La taxe sur les plus-values
Si le bien immobilier vendu en usufruit constitue la résidence principale de l’usufruitier, alors celui-ci sera exonéré d’imposition sur la plus-value. Sinon, l’administration fiscale appliquera le régime de droit commun de taxation des plus-values, avec imposition à l’IR et prélèvements sociaux.
La fiscalité du nu-propriétaire
- Les droits de mutation à titre onéreux
Il appartient au nu-propriétaire de payer les droits de mutation, qui comprennent les frais de notaire et droits d’enregistrement. Ils sont calculés sur la base de la valeur fiscale de la nue-propriété, comme le prévoit le barème ci-dessus.
À savoir : en démembrement de propriété temporaire, ce n’est pas le barème de l’usufruit qui s’applique, mais un droit fixe. Celui-ci est de 23 % de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans.
- Les droits de succession et de donation
Les droits de donation et de succession sont aussi calculés sur la base de la nue-propriété, après abattement. Le montant de celui-ci varie en fonction du degré de parenté avec le donateur ou le défunt.
Tableau : abattements possibles selon le degré de parenté avec le donateur
| Donation en faveur de… | Abattement |
|---|---|
| Époux ou partenaire de Pacs | 80 724 € |
| Enfant ou parent | 100 000 € |
| Petit-enfant | 31 865 € |
| Arrière-petit-enfant | 5 310 € |
| Frère ou sœur | 15 932 € |
| Neveu ou nièce | 7 967 € |
| Personne handicapée | 159 325 € |
Source : service-public.fr
Pour rappel, ces abattements se renouvellent tous les 15 ans.
A noter : une personne handicapée a droit à un abattement de 159 325 € cumulable avec un autre abattement
Quels sont les avantages du démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété permet de se constituer un patrimoine à moindre coût ou de faire de l’optimisation fiscale en succession.
Pour les investisseurs : un coût d’achat intéressant
Vous n’allez pas payer le bien immobilier à sa valeur réelle, mais avec une décote pour le droit d’usufruit, calculée sur la base du barème.
En outre, vous n’êtes pas fiscalisé sur les revenus locatifs, puisque vous ne pouvez pas louer le bien. Vous n’alourdissez donc pas votre impôt sur le revenu alors même que vous êtes propriétaire.
Enfin, avantage notable : vous n’avez pas à vous préoccuper de la gestion locative !
Pour transmettre son patrimoine : de droits de succession réduits
Connaissez-vous la donation en démembrement de propriété ? Le principe est le suivant : les parents (donateurs) se réservent l’usufruit des biens et donnent la nue-propriété aux enfants (donataires). De leur vivant, ils profitent de l’abattement de 100 000 euros par parent, par enfant, tous les 15 ans pour diminuer au maximum les droits de donation.
Après le décès des deux parents, les biens deviennent la propriété des enfants sans qu’ils soient fiscalisés.
Autre possibilité : la donation temporaire d’usufruit. Elle peut être utile, par exemple si un enfant peine à se loger. Vous lui accordez le droit de résider dans le logement pendant un certain temps, et vous ne vous dépossédez pas du bien.
Pour aller plus loin dans votre stratégie de transmission patrimoniale, lisez notre dossier complet sur les droits de succession.
Droits de succession : abattements et comment les calculer ?
Exemple de calcul des frais de donation sur un démembrement :
Vous avez 65 ans et donnez la nue propriété d’un de vos biens à votre enfant. Les droits de donation seront calculés sur 60 % seulement de la valeur du bien en pleine propriété. De plus, si vous n’avez pas fait de donation dans les 15 dernières années, vous pouvez déduire 100 000 € d’abattement de la valeur du bien.
Vous donnez un bien dont la valeur est de 500 000 €. Vu votre tranche d’âge (entre 61 et 70 ans), le taux retenu pour le calcul est de 60 % de la valeur du bien. Soit 300 000 €.
Vous n’avez pas fait de don à votre enfant dans les 15 dernières années, vous profitez donc d’un abattement de 100 000 €.
Le calcul des frais de donation, seront donc calculés sur la base de 200 000 €
Tableau : tarifs des droits de donation en ligne directe
| Part taxable après abattement | Barème d'imposition |
|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % |
| De 8 073 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 110 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 933 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 325 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 839 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Plus de 1 805 677 € | 45 % |
Dans notre exemple, voici le calcul des frais de donation :
| Part taxable après abattement | Barème d'imposition | Montant dans la tranche | Taxe |
|---|---|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % | 8 072 € | 403,6 € |
| De 8 073 € à 12 109 € | 10 % | 4 037 € | 403,6 € |
| De 12 110 € à 15 932 € | 15 % | 3 823 € | 573,45 € |
| De 15 933 € à 552 324 € | 20 % | 184 068 € | 36 813,6 € |
| Total | 200 000 € | 38 194,35 € |
Les droits de donation étant un impôt proportionnel, on calcule les frais par tranche. Dans notre exemple, pour une assiette taxable de 200 000 € et pour une donation à un descendant direct, l’impôt s’élève à 38 194,35 €
En plus des frais de donation, il ne faut pas oublier les frais de notaire, payables de manière proportionnelle, sur la la valeur en pleine propriété du bien immobilier, même en cas de démembrement.
Tableau : émoluments du notaire pour une donation entre vifs
Tranches d'assiette Taux applicable
De 0 à 6 500 € 4,837 %
De 6 500 € à 17 000 € 1,995 %
De 17 000 € à 60 000 € 1,330 %
Plus de 60 000 € 0,998 %
Dans notre exemple, voici le calcul des frais de notaire :
| Tranches d'assiette | Taux applicable | Montant dans la tranche | Taxe |
|---|---|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 4,837 % | 6 500 € | 314,40 € |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,995 % | 10 500 € | 209,47 € |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,330 % | 43 000 € | 571,9 € |
| Plus de 60 000 € | 0,998 % | 140 000 € | 1 397,2 € |
| Total | 2 492,98 € |
Les émoluments du notaire, dans notre exemple, s’élèvent à 2492,98 €
À cela s’ajoute plusieurs taxes :
- la taxe de publicité foncière : 0,60 % sur la valeur de la donation (c’est à dire après abattement) ;
→ dans notre exemple, 200 000 € * 0,60 % = 1200 €
- le prélèvement pour frais d’assiette : 2,37 % du montant de la taxe de publicité foncière ;
→ dans notre exemple, 1200 * 2,37 % = 28,44 € - la CSI (Contribution de sécurité immobilière) : 0,10 % du montant de la donation ;
→ dans notre exemple, 200 000 € * 0,10 % = 200 € - la TVA : 20 % sur les émoluments du notaire et les formalités.
→ dans notre exemple, 2492,98 € * 20 % = 498,6 €
Total : pour une donation d’un bien immobilier en démembrement, les frais et taxes s’élèvent au total à (38 194,35 € + 2492,98 € + 1200 € + 28,44 € + 200 € + 498,6 €) = 42 614,37 €
Au décès de l’usufruitier, l’héritier devient propriétaire du bien en pleine propriété, sans payer d’autres impôts.
Rappel : dans cet exemple, nous considérons un donateur âgé de 65 ans qui lègue à son descendant direct. Il est donc dans la tranche d’abattement barème de valeur de nue-propriété de 60%. De plus, nous considérons qu’il n’a pas déjà bénéficié de l’abattement de 100 000 € dans les 15 dernières années.
Conclusion : la donation en démembrement est une arme très utilisée dans la transmission du patrimoine. Plus le donateur est jeune, plus elle est intéressante. C’est une des méthodes les plus utilisée avec l’assurance vie. Pensez à la planifier à l’avance avec votre gestionnaire de patrimoine.