Sur recommandation du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), les banques accordent très peu de crédits immobiliers sur 30 ans. Cette formule implique de faibles mensualités mais coûte cher du fait de sa longue durée. Le taux d’intérêt est donc primordial car s’il est trop élevé il peut être préférable de rester locataire. Voici un exemple de calcul aux taux actuels.
Pour info : depuis le 1er janvier 2022, les banques n’ont plus le droit d’accorder de crédits immobiliers au-delà de 25 ans. Dans certains cas elles peuvent prêter jusqu’à 27 ans, mais la durée la plus longue reste les crédits immobiliers sur 25 ans. Cet article n’est donc plus mis à jour.
Avantage du crédit immobilier sur 30 ans : petites mensualités
Plus on rallonge la durée des remboursements, plus on diminue le montant des mensualités. En prenant les moyennes de septembre 2021 (source : observatoire CSA/Crédit Logement), pour un crédit immobilier de 250 000 € les échéances pourraient être de :
- 960 €/mois sur 25 ans (1,16 %),
- 1149 €/mois sur 20 ans (0,99 %),
- 1482 €/mois sur 15 ans (0,87 %).
En revanche il est encore difficile d’établir la moyenne du taux de prêt immobilier sur 30 ans, les durées de plus de 25 ans ne représentant que 0,1 % en septembre 2021. Il faut savoir que le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) demande aux banques de limiter la durée des prêts immobiliers à 25 ans. Elles ont le droit de dépasser les 25 ans sur une proportion maximum de 20 % de tous les crédits immobiliers qu’elles accordent. Mais dans la réalité, beaucoup ont du mal à se tenir à ce seuil de 20 %.
Pour déterminer le taux immobilier moyen sur 30 ans, prenons le taux appliqué sur 25 ans en septembre 2021 aux plus mauvais profils d’emprunteur. D’après l’Observatoire CSA/Crédit Logement, ce taux était de 1,44 %. Nous pouvons donc raisonnablement conclure qu’un taux immobilier moyen sur 30 ans serait de 1,44 %. Pour un prêt de 250 000 €, les échéances hors assurance emprunteur seraient de 856 €/mois.
Si l’on considère un taux d’endettement maximum de 35 % assurance emprunteur incluse, les mensualités sur 15 ans pourraient être remboursées par des acheteurs aux revenus de 4235 €/mois. En revanche le crédit immobilier sur 30 ans serait accessible pour des ménages aux revenus de 2445 €/mois.
Les remboursements sur longue durée peuvent donc permettre aux petits salaires de devenir propriétaire. En supplément ces derniers peuvent bénéficier du prêt d’accession sociale pour réunir l’apport personnel nécessaire.
Inconvénient du prêt immobilier sur 30 ans : c’est cher
Plus la durée des remboursements est longue, plus le taux d’intérêt est élevé car plus la banque prend de risque. Au final les acquéreurs dépensent environ 35 % de plus que le prix de leur logement.
Ainsi un crédit immobilier de 250 000 € sur 30 ans à 1,44 % coûtera 58 000 € (arrondi), rien qu’en intérêts. Et puis il y a le coût de l’assurance emprunteur, qui est moins onéreux lorsque la cotisation se base sur le capital restant dû. Dans cet exemple, un taux à 0,40 % appliqué sur la somme restant à rembourser équivaut à 15 300 € sur 30 ans.
Au final le coût du crédit, sans compter les frais de dossier ni de garantie, serait de 73 300 €. L’emprunteur aura donc versé à sa banque :
250 000 € (capital) + 58 000 € (intérêts) + 15 300 € (assurance) = 323 300 €
Et encore, cette simulation se base sur un taux d’intérêt hors frais à 1,44 % sur 30 ans. Dans la réalité les meilleurs profils obtiendront mieux, mais les moins bons obtiendront moins bien.
Après combien d’années peut-on revendre avec un crédit immobilier sur 30 ans ?
Prenons l’exemple d’un prêt immobilier à 250 000 € sur 30 ans, au taux de 1,44 %, avec assurance emprunteur à 0,4 % dont le taux est appliqué sur le capital restant dû.
Admettons qu’il s’agisse d’un logement neuf, ainsi les acquéreurs n’ont eu à verser que 13 000 € sur leur propre épargne, l’apport personnel étant moins élevé dans le neuf.
S’ils peuvent récupérer au moins leur apport personnel à la vente de leur logement, ils retombent à peu près sur leurs pieds. En consultant un tableau d’amortissement, on se rend compte que le capital restant à rembourser est de 234 762 € (arrondi) après la 26e échéance, soit au bout de 2 ans et 2 mois. En comptant les indemnités de remboursement anticipé, ils retrouvent donc à peu près leur capital de départ.
Une situation financière qui suffit à certains couples pour se séparer après un divorce, mais qui ne serait pas économiquement logique pour qui souhaite revendre. Car il convient de tenir compte de la différence entre le loyer qu’ils payaient lorsqu’ils étaient locataires, et le montant des mensualités assurance comprises.
Ainsi pour qu’ils doublent leur capital de départ, ils devront attendre la 46e échéance soit la fin de la 3e année, lorsque le capital restant dû sera de 223 739 €. Une fois arrivée la 68e mensualité il devrait leur rester 3 fois leur apport personnel, ce qui pourrait arriver vers la fin de la 5e année.
Acheter un logement sur 30 ans, est-ce viable ?
Un locataire pourra évaluer s’il est intéressant pour lui de devenir propriétaire sur 30 ans, en utilisant notre simulateur achat ou location.
Ici nous allons tenter de déterminer si la valeur marchande du logement à la fin des remboursements, correspondra à l’argent dépensé par ses propriétaires pour l’acheter. Conservons notre exemple d’un crédit immobilier sur 30 ans à 1,44 %.
Pour financer leur bien immobilier à 250 000 €, ils auront donc dépensé 324 000 € en tout (arrondi). Et encore, on ne compte ni les assurances habitation, ni les impôts fonciers, ni les charges de copropriété, ni les travaux d’entretient.
Pour que l’opération soit viable, il faudrait que ce logement possède effectivement une valeur marchande de 324 000 € au bout de 30 ans. Cela voudrait dire que le prix de cette pierre aura augmenté de +0,88 % par an.
Consultons maintenant l’évolution des prix de l’immobilier à long terme, au travers de l’indice des prix des logements anciens.
L’indice du prix des appartements anciens de l’INSEE était à 38,8 au 1e trimestre 1996. Au 2e trimestre 2021 il atteint 125,1. Les prix sur ce type de logement ont donc été multipliés par 3,22 en 25 ans. Un logement acquis 250 000 € (ou équivalent en Francs) en 1996 pourrait donc valoir 805 000 € aujourd’hui.
Il n’y a rien d’étonnant à cela, car l’indice des prix à la consommation de l’INSEE était à 78,16 en septembre 1996 contre 105,97 en septembre 2021. Un objet qui valait 250 € (ou équivalent en Francs) il y a 25 ans, en vaudrait donc 339 € aujourd’hui.
Dans notre exemple le prêt immobilier sur 30 ans pourrait donc être viable, mais uniquement si le coût du crédit n’absorbe pas la plus-value. Ainsi un taux à 5,5 % équivaudrait à 260 000 € d’intérêts bancaires, l’opération pourrait donc se montrer peu intéressante.
Découvrez notre dossier complet sur la plus-value immobilière.
Enfin, pour maximiser le potentiel de plus-values sur 30 ans, les acheteurs pourront se concentrer sur l’emplacement. Effectivement un appartement situé proche du centre-ville, des transports et des services, prendra plus de valeur qu’une maison de campagne dans un village éloigné.