Une fois l’offre d’achat acceptée, l’étape suivante est le compromis de vente. Il est possible de signer un compromis entre particuliers, mais on ne vous recommande pas cette solution. Le document est complexe à rédiger pour les non juristes ! Le plus souvent, le vendeur exige le dépôt d’une somme d’argent, qu’il conserve si l’acquéreur annule la vente sans motif valable.
Compromis de vente, promesse de vente : quelle différence ?
Oui, il existe une différence entre le compromis et la promesse de vente ! Tous deux constituent un avant-contrat, c’est-à-dire un contrat préalable à l’acte définitif de vente. Mais ils n’ont pas la même portée !
La promesse de vente : un engagement pour le vendeur
Une promesse de vente ou promesse unilatérale de vente, engage seulement le vendeur à vendre son bien immobilier. Elle offre un droit d’option à l’acheteur, qui peut la lever ou non. Concrètement, le vendeur réserve le logement à l’acquéreur pendant un délai défini dans la promesse.
Elle peut prendre deux formes :
- Un acte sous seing privé (seing est un terme ancien signifiant signature) : elle est rédigée entre particuliers. Elle doit être enregistrée dans les 10 jours qui suivent au service de la publicité foncière. Il vous en coûtera 125 euros. ;
- Un acte authentique : elle est rédigée par l’entremise d’un notaire.
Le compromis de vente : un accord réciproque
Le compromis de vente est aussi appelé promesse synallagmatique de vente, synallagmatique signifiant réciproque.
Le compromis de vente engage le vendeur à vendre, l’acheteur, à acheter. Le vendeur réserve le logement, l’acheteur doit aussi aller au bout de la vente, sauf si l’une des conditions suspensives incluses dans le compromis ne se réalise pas (on vous en parle plus bas).
Comme la promesse, le compromis peut être sous signature privée ou auprès d’un notaire.
Comment se déroule un compromis de vente ?
Vous pouvez signer le compromis de vente entre particuliers, ou par le biais d’une agence immobilière. Seul un professionnel détenant la carte T est habilité à signer des compromis. En d’autres termes, un agent immobilier le peut, un mandataire immobilier, non.
Il faut rédiger le compromis de vente en intégrant certaines mentions obligatoires et y annexer des documents.
La présence du notaire, pas une obligation, mais fortement recommandée
Disposant d’un monopole sur les transactions immobilières, le notaire doit obligatoirement intervenir :
- Pour la signature de l’acte notarié de vente ;
- Pour la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente dont le délai de validité est supérieur à 18 mois.
Vous pouvez donc vous passez de lui au stade du compromis de vente, si le délai de validité est inférieur à 18 mois.
Néanmoins, cet avant-contrat est fait pour sécuriser les conditions de la vente. Vous avez compris que vous vous engagez à aller au terme de la transaction, avec les enjeux financiers qu’elle implique. D’où l’importance de recourir à un professionnel de l’immobilier qui lui, ne se trompera jamais dans la rédaction des clauses !
Alors, quel notaire choisir ? Généralement, c’est le vendeur qui contacte son notaire pour rédiger le compromis et l’acte définitif. Toutefois, vous pouvez aussi demander au vôtre d’intervenir. Cela ne vous coûtera pas plus cher : les professionnels se partageront les émoluments.
Le contenu du compromis de vente
Le compromis de vente mentionne la désignation des parties et du bien, les modalités de la vente et peut comporter des clauses suspensives.
Les clauses à insérer dans le compromis
Voici les informations contenues dans le compromis de vente :
- Les noms, prénoms, adresses de l’acheteur et du vendeur ;
- L’origine du bien : il faut mentionner le nom du précédent vendeur et la date de la précédente vente ;
- Le descriptif de l’appartement ou de la maison, de ses annexes (cave, garage…), et de ses équipements (cuisine incorporée…) ;
- Le cas échéant, le montant de la commission de l’agent immobilier et qui la paie ;
- Le montant du prix de vente et les modalités de son paiement, comptant ou avec un prêt immobilier ;
- La durée de validité du compromis de vente ;
- La date maximale à laquelle l’acte de vente définitif sera signé ;
- La date de disponibilité du bien : entrée en jouissance au jour de la signature de l’acte notarié de vente, ou jouissance différée ;
- Les informations relatives au droit de rétractation.
Les conditions suspensives du compromis de vente
Si la condition suspensive ne se réalise pas, la vente tombe, et le vendeur ne peut exiger aucune pénalité financière. La plus connue est la condition suspensive d’obtention d’un prêt, mais il en existe d’autres.
La condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier offre la possibilité de renoncer à la vente si vous n’obtenez pas le financement que vous souhaitez. Vous devez donc indiquer :
- Le type d’emprunt que vous allez souscrire (prêt amortissable ou prêt in fine) ;
- Le taux d’emprunt maximum auquel vous souhaitez emprunter ;
- La durée maximale du crédit immobilier.
Attention, vous êtes tenu de rechercher un financement activement ! Vous devez prouver au moins deux refus pour vous désengager de la transaction. Sinon, vous devrez payer le prix de la vente…
La condition peut aussi suspendre la vente à :
- La vente d’un autre bien immobilier ;
- L’obtention d’un permis de construire ;
- L’absence de servitude ;
- L’absence d’hypothèque ;
- L’autorisation du changement de destination d’un local.
Les documents à annexer au compromis de vente
Le compromis s’accompagne :
- Du dossier de diagnostics techniques (DDT) ;
- Des documents relatifs à la copropriété le cas échéant :
– La fiche synthétique de copropriété ;
– Le règlement de copropriété ;
– Les PV des assemblées générales des trois dernières années ;
– Le carnet d’entretien de l’immeuble ;
– La notice d’informations sur les droits et obligations des copropriétaires ;
– Le montant des charges de copropriété ;
– L’état des impayés de la copropriété ;
– Le montant du fonds de travaux affecté au lot ;
– L’état daté de la copropriété.
La notification du compromis de vente
Le compromis de vente signé chez un notaire vous sera remis en main propre ou envoyé par lettre recommandée avec avis de réception.
Est-ce obligatoire de verser un acompte lors du compromis de vente ?
Non ! La loi ne l’impose pas, mais il est d’usage de verser un dépôt de garantie et de prévoir une clause pénale, voire une astreinte.
Seul un professionnel de l’immobilier disposant d’une garantie financière peut recevoir ces sommes. Il est interdit aux particuliers de séquestrer de l’argent en vue d’une vente. D’où encore, l’intérêt de recourir à un notaire !
Le dépôt de garantie, ou acompte
Comme son nom l’indique, l’acompte est une avance sur le prix de vente. Il sera donc déduit du prix total de la vente. Il constitue une garantie pour le vendeur, et atteste de votre bonne foi et de votre solvabilité. Le montant du dépôt de garantie est généralement compris entre 5 et 10 %.
- Si la vente s’effectue par l’intermédiaire d’une agence : l’acompte est versé au jour de la signature du compromis de vente. Si vous vous rétractez pendant le délai de 10 jours, vous serez remboursé sous 21 jours ;
- Si la vente s’effectue par notaire, celui-ci ne peut pas vous demander le versement de l’acompte avant l’expiration du délai de rétractation. Sous peine d’amende de 30 000 euros.
La clause pénale
Cette clause permet de :
- Contraindre le vendeur à la vente forcée, ou l’acheteur à l’achat forcé (en justice, bien entendu) ;
- Prévoir une somme d’argent qui reste acquise au vendeur si l’acheteur se rétracte sans motif, ou s’il ne recherche pas activement un prêt.
Cette clause ne fonctionne pas si les conditions suspensives ne se réalisent pas ! Si vous n’arrivez pas à obtenir un financement en toute bonne foi, vous serez remboursé.
À savoir : le juge saisit d’un litige peut augmenter ou diminuer le montant de la clause pénale.
La clause de dédit
Il n’est pas évident d’obtenir la vente ou l’achat forcé. La procédure est longue, coûteuse, et complexe.
Le compromis peut donc inclure à la place une clause de dédit, c’est-à-dire une somme d’argent forfaitaire qui permet au vendeur d’être indemnisé si l’acheteur renonce à la vente.
À savoir : le juge ne peut pas réviser le montant de la clause de dédit.
Quand commencent les 10 jours de rétractation ?
L’acheteur seul dispose d’un droit de rétractation, qui lui permet de renoncer à la vente sans motif ni pénalité.
Le délai est de 10 jours calendaires, c’est-à-dire qu’il court du lundi au dimanche, de janvier à décembre. Toutefois, s’il expire durant le week-end ou sur un jour férié, alors il est reporté au jour ouvrable suivant.
Le délai de rétractation commence à courir le lendemain de sa remise en main propre ou de la première présentation de la lettre recommandée.
Si vous souhaitez profiter de cette faculté de rétractation, vous devez envoyer une lettre de renoncement à la vente au vendeur ou à son notaire, par courrier recommandé avec accusé de réception.
Quel est le délai minimum entre le compromis et la vente définitive ?
Le délai minimum entre le compromis et la vente varie selon si vous avez ou non besoin d’un financement.
Il faut savoir que la mairie dispose d’un droit de préemption sur la vente, qui lui permet d’acheter le logement à votre place. Elle a deux mois pour donner sa réponse. Vous devez donc attendre ce délai au minimum avant de signer la vente définitive.
Généralement, le délai d’un compromis est compris entre 3 et 4 mois, pour laisser le temps à l’acheteur de trouver son prêt et son assurance emprunteur.
Est-ce possible d’annuler un compromis de vente ?
Il est seulement possible d’annuler un compromis de vente :
- Durant le droit de rétractation ;
- Si l’une des conditions suspensives ne se réalise pas.
Qui paie les frais de notaire pour un compromis de vente ?
C’est l’acheteur qui paie les frais de notaire relatifs au compromis, à une exception : si vous faites ce que l’on appelle un achat immobilier acte en main. Il est très rare !
Pour info, les frais de notaire, qui comprennent sa rémunération, les débours (frais que le notaire avance pour la commande de certains actes) et les taxes est impôts, s’élèvent à 7-8 % dans l’ancien, 2-3 % dans le neuf.