Pour trouver un logement à votre budget, vous allez tenter de déterminer les prix de l’immobilier des zones géographiques qui vous entourent. Pour cela vous avez le choix entre différents baromètres, disponibles en ligne gratuitement. Ils sont fiables même s’ils affichent tous des chiffres différents, voici ceux utilisés par Emprunter Malin pour analyser le marché de la pierre.
Connaître les prix de l’immobilier neuf avec la fédération des promoteurs
La FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) édite un observatoire du logement neuf tous les 3 mois. Il contient une analyse complète sur les ventes aux investisseurs et aux accédants, avec TVA réduite et ventes en bloc.
Des tableaux détaillés indiquent la surface et les prix des appartements réservés, en Île-de-France et en province. L’un des tableaux permet notamment de connaître les prix de l’immobilier neuf au sein des agglomérations urbaines des plus grandes villes de France.
Avantages : les chiffres sont relativement précis car ils réunissent la majeure partie des ventes d’appartements neufs. Les promoteurs membres de la fédération procurent les prix auxquels ils ont effectivement vendu, et non pas les prix affichés.
Inconvénients : le rapport donne l’impression d’être destiné aux professionnels de l’immobilier, l’internaute moyen peut trouver la lecture longue. Les tableaux ne permettent pas de connaître les prix de l’immobilier neuf en Île-de-France par département, mais sur toute la région.
Il faut noter que le ministère du logement édite lui aussi un rapport trimestriel sur les prix des appartements neufs et des maisons neuves. Toutefois au mieux les données concernent les zones géographiques A, Abis, B et C. L’indicateur ne permet donc pas aux acheteurs de se faire une idée précise sur l’état du marché local.
Connaître les prix de l’immobilier ancien avec les notaires
La seule source d’information officielle est celle des études notariales. La profession rend publique sa tendance des prix tous les trimestres, au travers de cartes détaillées et chiffrées.
Le site des statistiques des notaires recense toutes les transactions immobilières pour la France entière. Il renseigne vendeurs et acheteurs sur le prix médian des maisons et appartements, neufs et anciens, sur une aire urbaine ou une commune.
Avantage : les chiffres sont parmi les plus précis de tous les baromètres des prix de l’immobilier, car ils rapportent les prix au m² effectivement signés. Il est même possible de filtrer par nombre de pièces, surface, présence de parking ou non.
Inconvénient : un baromètre aussi complet mériterait une mise à jour mensuelle. Or les chiffres disponibles concernent des transactions parfois vieilles de 5 mois. On ne peut pas non plus consulter l’évolution des prix de l’immobilier, contrairement aux autres baromètres.
À noter également que les études de notaires d’Île-de-France proposent une carte des prix mieux actualisée. On peut notamment y lire le montant médian des ventes sur les maisons et appartements anciens, sur un grand nombre de communes de Paris et de ses 2 couronnes. Cerise sur le gâteau : un indicateur d’évolution des prix sur 3 mois, 1 ans et 5 ans.
Connaître les prix de l’immobilier ancien avec les réseaux d’agences
Le Baromètre LPI récupère les montants communiqués par les agences affichant leurs petites annonces sur SeLoger. L’outil a l’avantage d’indiquer l’évolution des prix affichés et signés. Les analyses sont effectuées par Michel Mouillart, Professeur d’Economie à l’Université Paris Ouest, qui participe également au baromètre CSA/Crédit Logement sur les taux immobiliers.
Avantages : La mise à jour est mensuelle, les prix du m² sont également lisibles sur les 3 derniers mois au sein des grandes villes de France. En supplément les auteurs du rapport éditent les marges de négociation par région, qu’Emprunter Malin reproduit sur cette parution.
Inconvénients : les prix du m² indiqués ne représentent qu’une partie du marché local. Effectivement les données sont procurées par les agences membres du réseau, et ne concernent donc pas la totalité des transactions immobilières.
Pourquoi les baromètres de l’immobilier donnent des prix différents ?
Chaque baromètre de l’immobilier donne un prix différent pour chaque ville. Voici les résultats pour un appartement sur Toulouse Métropole, au cours d’une recherche effectuée le 10 janvier 2022. La flèche représente l’évolution des chiffres par rapport à la dernière mise à jour.
| Baromètres | Notaires | LPI | FPI |
| Prix | 3020 €/m² | 3860 €/m² | 4086 €/m² |
| Période d’observation | 3e trimestre 2021 | Sept. 2020 à Oct. 2021 | 3e trimestre 2021 |
| Évolution sur 1 an | ND | +7,6 % | +3,2 % |
Ces écarts entre les prix des appartements et leurs évolutions, s’expliquent par les méthodes de calcul, les dates et la diversité des informations.
Tout d’abord les notaires calculent une médiane, là où les autres calculent une moyenne. La médiane de 3020 €/m² signifie que la moitié des transactions s’est effectuée au-dessus, et l’autre moitié au-dessous.
Ensuite, les données n’ont pas été récoltées à la même période. Celles de la FPI concernent le 3e trimestre 2021, celles de LPI s’étalent sur 1 an.
LPI se base sur les transactions effectuées par ses propres partenaires. Chacun d’entre eux a une clientèle différente, amenée par des stratégies de marketing distinctes. D’un point de vue probabilité ils ne peuvent donc pas avoir, ni le même chiffre d’affaires, ni les mêmes montants de transactions.
La FPI ne présente que les prix de vente des logements neufs. Pour des raisons de coût de foncier et de normes énergétiques, appartements neufs et maisons neuves peuvent être jusqu’à 40 % plus chers que le bâti.
Peut-on vraiment connaître les prix de l’immobilier ?
Les baromètres indiquant la tendance des prix du m², ne doivent être utilisés par les acheteurs et vendeurs qu’à titre de repère. Car sur le terrain la valeur d’un logement dépend de ses équipements et de l’engouement du public.
Admettons par exemple qu’avec la présence des prêts immobiliers à taux zéro de l’État, les ménages achètent des maisons avec véranda. La demande grandit alors sur ce type de logements aux prix plus élevés, ce qui a tendance à faire grossir moyennes et médianes. Pour autant un couple d’acheteurs disposant de peu de revenus pourra trouver des maisons sans véranda, en dessous des « prix du marché ».
Il convient également de prendre les chiffres des notaires avec du recul. Admettons par exemple qu’au cours du 3e trimestre, il se vende plus de petits appartements qu’au cours du 2e trimestre. Le baromètre indiquera une hausse des prix car le m² des studios coûte plus cher que le m² des T3.
Les chiffres de la FPI montrent que les prix auxquels se vendent les appartements neufs sur Le Mans Métropole ont bondi de +27 % au 3e trimestre 2021. Cela ne veut pas dire que soudainement la valeur marchande de ce type de logements à bondi de 27 %. Cela signifie que les promoteurs ont pu vendre des appartements mieux placés, plus vastes et peut être mieux équipés.
En conclusion, acheteurs et vendeurs ne peuvent réellement connaître qu’une fourchette sur les prix de l’immobilier. Les outils gratuits en ligne leur permettent également de prendre la température du marché local. Toutefois ils ont tout intérêt à conduire leur propre étude sur le terrain.