L’investissement immobilier ou l’investissement dans la pierre est l’un des moyens d’épargne favoris français. Pour se passer d’un apport personnel, il existe de multiples possibilités, dont certaines qui sont encore peu connues de nombreux investisseurs.
Depuis de nombreuses années, c’est plus de 30 % des prêts immobiliers qui sont dédiés à un investissement sans apport. C’est la preuve qu’il est tout à fait possible d’intégrer l’univers de l’immobilier en partant de rien.
Les possibilités pour investir dans l’immobilier sans apport
Différents leviers et aides sont possibles pour les personnes souhaitant effectuer un investissement sans apport dans le domaine de l’immobilier.
Cette pratique s’appelle le financement à 110 %, car la banque finance la totalité du prix de vente du bien et vous prenez en charge les 10 % de frais annexes. Pour atteindre cet objectif, il faut soigner son dossier de crédit, car c’est là-dessus que repose l’absence d’apport de votre part.
Afin de convaincre les établissements de crédit ou les organismes bancaires, il y a des méthodes qui sont quasi-infaillibles.
Faire l’acquisition d’un bien déjà en location
En vous positionnant sur un bien déjà en location, vous optimisez vos chances d’obtenir un crédit pour le financement de l’intégralité de votre achat immobilier.
En ayant un aperçu du loyer réel que génère le logement, les organismes de crédit sont plus confiants dans la validation d’une demande de crédit. En effet, les banques tiennent toujours compte des loyers pour définir s’ils peuvent autofinancer un emprunt. De votre côté, à vous de déterminer si le loyer est sur-évaluté (dans ce cas, attention au risque de départ du locataire) ou sous-évalué.
Il est toujours prévoyant d’anticiper le départ du locataire pour se projeter et connaitre la tension locative de la zone géographique.
Investir dans un bien neuf
L’achat d’un bien neuf est aussi un autre moyen d’obtenir un crédit pour le financement entier d’un projet d’achat immobilier. Parmi les possibilités, il y a celle de la loi Pinel qui permet d’obtenir un crédit pour financer l’intégralité de l’acquisition d’un bien.
Les avantages fiscaux résultant de ce dispositif sont à intégrer dans le calcul d’un reste à vivre. Toutefois, il y a plusieurs inconvénients sur un investissement en loi pinel :
- ce dernier implique un engagement sur le long terme. La durée du bail doit faire au moins 6 à 12 ans.
- si vous décidez de revendre le bien à terme, de nombreux particuliers seront dans cette situation et ce n’est pas dit que la vente soit simple, le marché peut manquer de liquidité si trop de monde vendent en même temps.
- en achetant sur du neuf, vous payez un prix de m2 de 20 à 30% plus cher que le prix de m2 moyen du quartier. Est-ce que ce prix sera rattrapé plus tard ?
- le loyer est imposé par l’application d’un seuil maximum. Les loyers perçus doivent être suffisants afin de rembourser la majorité de l’emprunt.
Investir dans un bien ancien
L’apport nécessaire pour chaque investissement varie en fonction du type de bien à acquérir. Afin d’obtenir un crédit pour l’achat d’un logement ancien, il faut avant tout rassurer son interlocuteur par rapport à sa capacité à rembourser les échéances du prêt.
Pour y parvenir, il faut lui présenter une hypothèse de loyer réaliste incluant la présentation de frais annexes tels que les charges de copropriétés et les impôts locaux. Par la suite, il faut aussi calculer la contribution que vous pouvez fournir tous les mois pour renforcer votre dossier.
Globalement, la banque cherchera toujours à vérifier votre capacité d’endettement qui ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus (35%). En parallèle à cela, elle cherchera aussi à connaître votre reste à vivre, celui-ci doit être suffisant.
Dès que ces critères sont respectés, vous avez de fortes chances d’obtenir une aide financière pour votre projet. Pour cela, il n’est pas nécessaire que vous soyez propriétaire d’une résidence principale.
Même un locataire peut soumettre sa candidature dans le but d’obtenir un capital financier pour l’acquisition d’un bien immobilier.
Dans ce type de demande, en 2023, il est maintenant très difficile de réussir à emprunter sans apport. Les banques demandent beaucoup de garantie dont le fait de payer au moins les frais notaire.
Il est très rare de pouvoir financer un achat locatif sans apport sur de l’ancien en ce moment.
Les manières d’investir sans apport dans l’immobilier
L’obtention d’un prêt immobilier pour financer la totalité de l’achat d’un bien peut se faire de différentes façons. La défiscalisation fait partie des solutions pour parvenir à cette fin. Plusieurs possibilités sont accessibles en fonction de la situation et des besoins de chaque investisseur. Parmi les solutions disponibles, il y a les suivantes.
Un investissement en SCI
Un investissement sans apport dans l’immobilier est possible grâce à une SCI ou société civile immobilière. Il s’agit d’un groupement de personnes qui s’unissent pour acheter un logement dans le but de le louer.
Cette forme de société permet aux établissements bancaires de se servir du patrimoine de leur client jusqu’à ce que ces derniers aient épongé leur dette. Cette possibilité les rassure et les rend plus aptes à octroyer le montant total nécessaire pour qu’un client puisse investir dans une SCI.
Avec cette démarche, les investisseurs ont également la faculté de prévoir une garantie telle qu’une hypothèque pour rassurer sa banque et avoir la garantie que son dossier de prêt soit validé.
En tant qu’investisseur, vous allez donc faire un apport en compte courant d’un certain montant et l’entreprise aura une dette envers vous à rembourser. Lors de l’acquisition et de la collecte des loyers, la SCI vous remboursera au fur et à mesure l’investissement initial (apport). Vous aurez alors le choix d’investir en SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) ou IR (impôt sur le revenu).
Un investissement dans la location meublée
Un investisseur qui fait le choix d’une location meublée peut lui aussi profiter d’une défiscalisation et parvenir ainsi à investir sans apport. En France, il existe deux statuts : le loueur meublé non professionnel (LMNP) et le loueur meublé professionnel (LMP).
En LMP, les charges peuvent être déduites et vous avez aussi la possibilité de réaliser des amortissements. En optant pour cette solution, votre déficit foncier est imputable sur votre revenu global sans aucune limite sur le montant.
Dans le cas d’une LMNP, vous avez deux possibilités. Il y a le régime réel vous permettant de réduire vos charges sur vos revenus financiers. Puis, il y a aussi le régime micro-BIC pour la réalisation d’un abattement forfaitaire à hauteur de 50 %.
L’établissement d’un déficit foncier
Pour investir dans l’immobilier sans apport, il est également possible d’avoir recours à un déficit foncier. Lorsque vous faites l’acquisition d’un bien pour le louer, il est possible de déduire vos intérêts de crédit ainsi que certaines charges sur vos revenus globaux ou fonciers.
Cette manœuvre est faisable à condition que le logement soit loué nu et que vous appliquez le régime réel d’imposition. Si vous optez pour une location meublée, le dispositif à suivre est légèrement différent.
Tous les frais de travaux peuvent être déduits sur vos revenus fonciers. Autrement dit, ils peuvent être déduits des intérêts provenant de votre recette locative. Si le résultat de l’opération vous affiche un résultat inférieur à 0, vous avez la possibilité de dégager un déficit foncier.
Cette opération vous évite de payer des impôts sur l’ensemble des loyers perçus. Ce résultat peut être porté sur vos revenus fonciers durant les 10 prochaines années.
Quel rendement pour un investissement immobilier sans apport ?
Pour connaître la rentabilité d’un investissement immobilier sans apport, il faut se rappeler que c’est une démarche qui repose sur l’investissement locatif. Donc, le niveau de rendement qu’il propose est calqué sur celui constaté dans ce domaine.
Globalement, le rendement à espérer dépend de plusieurs facteurs. Premièrement, il y a le choix du logement qui peut être du neuf ou de l’ancien. Par la suite, il y a la configuration du bien qui est lié intimement à son emplacement.
Par exemple, un studio est à privilégier sur une zone étudiante pour obtenir une vacance locative minime et un bon rendement allant de 5,5 % à 7 %. Pour atteindre ce seuil maximum, il faut un logement bien placé associé à un prix de vente intéressant qui permet de dégager un rendement attractif. Pour cela, il y a différents dispositifs tels que la loi Pinel et le dispositif Censi-Bouvard.
Le calcul d’un rendement locatif se base sur le ratio entre vos recettes locatives et le prix d’achat associé au prix de revient. Lorsque le calcul affiche un résultat élevé, la banque est généralement favorable à votre dossier de prêt. Pour convaincre un investisseur, il faut donc un projet d’investissement véritablement rentable.
Pourquoi investir dans l’immobilier sans apport ?
Investir dans l’immobilier sans apport permet de bénéficier de l’effet de levier du prêt. Cette pratique repose sur l’utilisation de l’emprunt bancaire dans un investissement pour ensuite rembourser la totalité ou une partie de vos mensualités bancaires. Cela est possible grâce à la perception de loyers mensuels.
Plus le taux d’intérêt est faible et plus vous obtenez un effet de levier sur votre crédit. Cependant, plus votre apport est petit et plus votre taux d’emprunt est considérable. Mais plus vous utilisez l’effet de levier.
L’idéal est de négocier une échéance plus longue dans le but de compenser votre absence d’apport et réduire le plus possible le montant de vos mensualités. En réalisant cette stratégie, vous maximisez vos flux de trésorerie ainsi que la rentabilité de votre investissement.
C’est une technique infaillible pour un premier pas dans l’univers de l’investissement locatif sans avoir à débourser soi-même de l’argent pour acquérir un bien immobilier.
Exemple d’investissement immobilier sans apport
Pour comprendre le concept de l’investissement immobilier sans apport, nous allons voir le cas de Nadine, une salariée vivant dans la région parisienne. Pour son projet immobilier, elle s’est constitué un dossier solide. Étant jeune, elle a un profil évolutif, ce qui plaît considérablement aux établissements bancaires.
Le sérieux de son dossier est visible à travers la santé financière de son compte en banque, ce dernier est sans découvert et sain. Elle dispose d’un reste à vivre décent, ce qui est un point réconfortant pour les organismes d’emprunt. Pour mettre toutes les chances de son côté, elle n’a pas hésité à mettre en avant la proximité entre son loyer actuel et celui de ses mensualités.
Elle a investi dans l’achat d’un T3 de 80 m2 pour un prix de vente de 203 000 euros. Son projet lui permet de dégager un rendement annuel de 4,8 %, un résultat relativement satisfaisant pour un établissement de crédit.
En conclusion, investir sans apport
L’investissement immobilier est une valeur sûre. La crise sanitaire a permis de démontrer que l’immobilier reste un secteur relativement stable en toutes circonstances. Le développement de nombreuses plateformes d’investissement immobilier témoigne de la fiabilité de ce secteur dans le temps.
Investir sans apport permet de conserver son épargne pour continuer d’autres projets immobiliers ou investissement. C’est le scénario idéal pour tout investir mais de plus en plus compliqué. Dans le cas d’un investissement classique dans l’ancien, cela est devenu presque impossible mais l’idée est de réduire au maximum le montant d’apport pour faire travailler l’effet de levier.
D’autres alternatives sont possibles pour éviter d’investir avec un crédit bancaire, comme l’immobilier fractionné ou le crowdfunding.