Vous souhaitez acheter un logement ? Vous commencez donc tout naturellement par déterminer votre capacité d’emprunt immobilier. Pour autant cela ne suffit pas, car dans la réalité il y a des frais d’achat. Voici une suggestion pour calculer votre budget immobilier avec réalisme, afin de mieux cibler vos recherches.
Calculez votre capacité d’emprunt
Il y a une différence entre ce que vous gagnez, et ce que votre banquier considère que vous gagnez. Car ce qui rentre dans votre compte en banque n’est pas forcément vu comme des revenus pérennes.
Prenez vos 3 derniers bulletins de salaire, retirez les primes exceptionnelles et les frais de déplacement, et faites une moyenne sur les 3 derniers mois. Le résultat représente vos revenus aux yeux d’une banque. Puis considérez un taux d’endettement de 35 %, et vous obtiendrez la mensualité maximum qu’une banque considérera que vous pouvez payer.
Exemple : le revenu imposable moyen de votre foyer fiscal sur les 3 derniers mois, s’établit à 4600 €, ce qui représente une mensualité maximum de 1610 € (4600 € / 35 % = 1610 €).
Mais il ne s’agit pas encore de la mensualité du crédit immobilier, car vous devrez également vous acquitter de la cotisation de l’assurance emprunteur. Si vous aurez toujours l’occasion d’en prendre une moins chère par la suite, vous devrez sans doute débuter avec la formule la plus rapidement obtenue.
Par mesure de sécurité et dans le but de compter large, prenez une marge de +10 % sur votre mensualité maximum.
Exemple : si vos revenus montrent que vous pouvez supporter une mensualité maximum de 1610 €, considérez que 160 € correspondront aux cotisations de l’assurance emprunteur. Vous pouvez donc vous permettre un crédit immobilier de 1450 € par mois.
Fort(e) de ce calcul, ramenez cette mensualité maximum au taux immobilier moyen sur 15 ans, 20 ans et 25 ans. Emprunter Malin utilise la moyenne calculée par l’observatoire CSA/Crédit Logement, et affichée ici.
En février 2022 une mensualité de 1450 € permettait d’emprunter jusqu’à 350 000 €.
| Durée | 15 ans (0,93 %) | 20 ans (1,03 %) | 25 ans (1,17 %) |
| Capacité d’emprunt | 243 500 € | 314 300 € | 377 000 € |
Taux source : observatoire CSA Crédit Logement, mise à jour mars 2022. La flèche mesure l’évolution par rapport à la dernière mise à jour.
Pour info : il s’agit de la moyenne des taux des crédits immobilier cautionnés par Crédit Logement, mais il est possible de négocier un taux préférentiel.
Calculez votre budget immobilier
Les prix de l’immobilier varient du simple au double, voire plus, selon l’emplacement. D’après le baromètre LPI édition mars 2022, pour un appartement ancien la différence va de 1755 €/m² à Limoges jusqu’à 11 625 €/m² à Paris.
Sur l’ensemble de l’Hexagone l’immobilier ancien coûte 3374 €/m², une capacité d’emprunt de 377 000 € permettrait donc d’acheter 111 m².
L’immobilier neuf nécessiterait en moyenne 5098 €/m², un budget immobilier de 377 000 € permettrait donc d’acheter 74 m².
Mais ce n’est pas fini car pour devenir propriétaire il vous faudra payer :
- des droits de mutation (4,5 % dans l’ancien),
- des frais d’hypothèque (jusqu’à 1 % du prix du logement),
- des frais de publicité (variables),
- les émoluments notaire (encadrés par la loi),
- des frais de dossier (jusqu’à 1 % du montant du prêt).
Il est ainsi raisonnable de prévoir 8 % du prix de vente s’il s’agit d’un logement ancien, et 4 % s’il s’agit d’un logement neuf. Or une banque ne prêtera pas cette somme, vous devrez la réunir à titre d’apport personnel.