Il peut se passer plus d’1 an entre la signature de l’acte de vente d’un bien immobilier neuf, et la remise des clés. Les banques accordent donc un report des mensualités, ce qui évite aux emprunteurs de cumuler leurs propres charges avec ces nouvelles échéances. Ce report donne lieu à des intérêts intercalaires, voici comment ils se calculent.
Financer de l’immobilier neuf : le cumul des charges
Lorsqu’un ménage achète un logement au sein d’un programme immobilier en VEFA (Vente en État de Futur Achèvement), le chantier peut durer jusqu’à 2 ans. La construction d’une maison individuelle peut s’étendre 1 an après l’obtention du permis de construire.
Pendant tout ce temps si l’acheteur est locataire, il lui est difficile de cumuler son loyer avec les mensualités de ce prêt immobilier. S’il est propriétaire, il se retrouve ainsi avec 2 crédits à rembourser avant de pouvoir vendre son logement actuel. S’il est investisseur, il devra attendre la remise des clés avant de percevoir un loyer pour alléger le poids de sa dette.
Afin d’éviter ce cumul de charges, la banque prêteuse libère des portions du prêt en fonction de l’avancée du chantier. L’emprunteur commence donc à rembourser capital et intérêts sur les fonds libérés.
Mais dans la pratique ses moyens lui permettent rarement de supporter ce cumul de charges sans dépasser son taux d’endettement maximum. Les banques lui permettent alors de reporter le paiement des mensualités, et lui font payer des intérêts intercalaires en échange.
Calcul des intérêts intercalaires d’un crédit construction
À chaque fois que la banque libère une partie de la somme, elle applique un taux sur ce montant débloqué au prorata de chaque mois, généralement au taux du prêt immobilier accordé. Prenons l’exemple d’un appartement neuf vendu 200 000 €, financé à 2 % avec une assurance emprunteur à 0,4 %.
Pour info : nous prenons 2 % pour la facilité de compréhension de l’exemple. En réalité le taux immobilier moyen était de 1,075 % sur 242 mensualités en janvier 2022 (source : CSA/Crédit Logement).
1- Admettons que le premier appel de fonds se monte à 40 000 €. La banque débloque cette somme et facture à son client des intérêts intercalaires de 66,67 € (40 000 € x 2 %/12 mois = 66,67 €).
Sur ce montant l’assureur prélève la prime d’assurance emprunteur, d’un montant de 13,33 € (40 000 € x 0,4 %/12 mois = 13,33 €). En tout il devra donc verser 80 €/mois à sa banque, jusqu’au prochain appel de fonds du constructeur.
2- Admettons que ce prochain appel de fonds soit de 50 000 €. La banque verse la somme demandée par le constructeur, et ajoute 83,34 € d’intérêts intercalaires (50 000 € x 2 % / 12 mois = 83,34 €).
À cela vient s’ajouter la prime de l’assurance emprunteur, pour un montant de 16,66 € (50 000 € x 0,4 % / 12 mois = 16,67 €). Ce nouvel appel de fonds lui coûtera 100 €/mois.
Désormais, l’emprunteur devra verser 180 €/mois à sa banque jusqu’au prochain appel de fonds, et ainsi de suite.
Quand se termine le paiement des intérêts intercalaires ?
La loi autorise le promoteur à réclamer un maximum de 95 % du prix de vente avant la remise des clés. Lors de cette cérémonie, l’acheteur peut se faire accompagner d’un professionnel afin de détecter les vices de fabrication. S’il en trouve, il a le droit de ne pas régler les 5 % restants jusqu’à ce que les réparations aient été effectuées.
Une fois qu’il a accepté les travaux, la banque verse le solde au constructeur, ce qui marque la fin du calcul des intérêts intercalaires. Les emprunteurs commencent à amortir leur crédit immobilier, c’est-à-dire qu’ils vont maintenant payer des mensualités comprenant une part de capital et une part d‘intérêts.
Le crédit construction sans intérêts intercalaires
La plupart des banques proposent aux emprunteurs de ne pas payer d’intérêts intercalaires durant la phase de construction. Toutefois il ne s’agit pas d’un cadeau, ces intérêts vont s’ajouter à la dette une fois les clés remises et les travaux acceptés. L’emprunteur devra donc payer des intérêts sur les intérêts reportés, et voici le calcul.
Prenons l’exemple d’un prêt immobilier à 300 000 €, avec intérêts intercalaires à 100 €/mois. Si l’acheteur préfère les reporter à la remise des clés, la banque va appliquer un autre taux dessus, généralement celui du prêt immobilier. Admettons qu’il soit de 2 %, le calcul des intérêts intercalaires se monte alors à 102 €/mois.
Si la remise des clés a lieu dans 1 an, 1224 € viendront s’ajouter à la dette immobilière (102 € x 12 = 1224 €), qui atteindra ainsi à 301 224 €.
Quand le crédit construction cache un piège
Certaines banques facturent ce qu’elles appellent une commission d’engagement sur la somme restant à débloquer, en plus de la somme déjà débloquée. Cette surfacturation a pour effet de pratiquement doubler le coût des intérêts intercalaires.
Prenons l’exemple d’un prêt immobilier de 250 000 € à 2 %, sur lequel la banque débloque 45 000 €. Cette dernière réclame alors 75 € à titre d’intérêt intercalaire (45 000 € * 2 % / 12 = 75 €), mais elle ne va pas en rester là.
Mais certains établissements facturent en plus une commission d’engagement sur les 205 000 € restant à venir. Dans notre exemple, ils peuvent effectuer leur calcul comme suit :
205 000 € x 2 %/12 mois = 400 €
Le montant de la commission d’engagement pourrait ainsi être de 400 €.
Au total le malheureux emprunteur qui n’a pas suffisamment lu son contrat, devra verser 475 €/mois à sa banque jusqu’au prochain appel de fonds. Il ne se consolera pas en se disant que la commission d’engagement diminue au fur et à mesure de la libération des fonds.
Négocier un crédit construction à taux unique
Plutôt que des intérêts intercalaires, certaines banques proposent un taux spécifique à l’immobilier neuf. Dans cette configuration les emprunteurs ne versent aucune somme jusqu’à ce qu’ils acceptent la remise des clés.
Sans surprise le taux d’intérêt est plus élevé dans le neuf que dans l’ancien. En janvier 2022 l’observatoire CSA/Crédit Logement calculait une moyenne à 1,07 % pour l’accession à la propriété dans le neuf.
Là encore l’aspect pratique pourrait cacher une astuce pour faire payer davantage aux clients. Les candidats emprunteurs ont tout intérêt à comparer plusieurs devis de différentes banques, et surtout à calculer le coût du crédit.