Le calcul de l’impôt sur les revenus fonciers diffère selon que ces derniers proviennent d’une location meublée ou non meublée. Dans tous les cas on distingue un régime fiscal avec abattement, et un autre avec déduction des charges. Le foyer divise sa base imposable par le nombre de parts fiscales qu’il contient, et remplit le formulaire de déclaration.
Calcul de la base d’imposition des revenus fonciers en non meublé
Si le propriétaire est au régime du réel
Dans le cadre d’une location non meublée, le propriétaire est automatiquement inscrit au régime réel dès lors que les loyers perçus dépassent 15 000 € par an. En dessous de ce plafond il peut demander à être assujetti au réel simplifié, toutefois il devra s’y tenir pendant 3 ans. Pour calculer l’imposition des revenus fonciers non-meublés au régime du réel simplifié, le propriétaire procède comme suit.
1- Il additionne la totalité des loyers perçus pendant 1 an. Par exemple, 500 € de loyers bruts par mois, correspondent à 6000 € de revenus locatifs dans l’année.
2- Puis il additionne la totalité des charges :
- Charges de copropriété.
- Cotisation des assurances.
- Impôts fonciers.
- Autres dépenses relatives à la gestion du logement concerné.
- Montant des travaux.
Attention : si les travaux réalisés se montent à plus de 500 €, ils doivent être amortis sur plusieurs exercices.
L’administration fiscale veut que les travaux d’agencement s’amortissent sur 10 ans, tandis que les travaux légers s’amortissent sur 5 ans, au prorata de l’année en cours.
À titre d’exemple :
- Peinture, papier peint : 3 à 5 ans.
- Revêtement de sol : 5 ans.
- Agencements légers : 5 à 6,5 ans.
- Gros travaux dans locaux : 5 à 10 ans.
- Maçonnerie : 15 ans.
Exemple : des travaux légers d’un montant de 2000 € ont été terminés le 30 juin. La partie déductible est donc de 200 € pour cette année, car : 2000 € / 5 × (6 / 12) = 200 €. Les années suivantes, la déduction sera de 400 € car 2000 € / 5 = 400 €.
3- Il additionne le montant des intérêts du prêt immobilier, car il pourra déduire la part dépassant le montant des loyers.
Exemple : en consultant son tableau d’amortissement de l’année écoulée, l’investisseur constate qu’il a payé 3000 € d’intérêts, pour 6000 € de loyers encaissés. Il ne pourra pas déduire les intérêts de son crédit immobilier de ses revenus locatifs.
4- Il confronte les recettes et les dépenses au moyen de la formule de calcul suivante :
(Montant des loyers encaissés) – (montant des charges dépensées) = revenus fonciers imposables
Dans notre exemple, cela donne :
(6000 €) – (3 500 €) = 2 500 €
Le montant des revenus locatifs imposables est donc de 2500 €. Cette somme va venir s’ajouter aux revenus du foyer fiscal (voir plus bas).
Si le propriétaire est au régime du micro foncier
Les revenus locatifs issus de la location non meublée peuvent se déclarer au régime du micro foncier, dès lors qu’ils représentent moins de 15 000 € par an. Dans cette configuration, l’investisseur bénéficie d’un abattement de 30 %.
Le calcul est le suivant :
(Montant des loyers encaissés) * 0,7 = revenus fonciers imposables
Exemple pour 6000 € de loyers perçus :
(6000 €) * 0,7 = 4200 €
Le montant des revenus fonciers imposables est donc de 4200 €, cette somme va venir s’ajouter aux revenus du foyer fiscal.
Pour info : l’impôt sur les revenus tirés d’immeubles en location est prélevé à la source par l’employeur.
Calcul de la base d’imposition des revenus fonciers en meublé
Si le propriétaire est au régime du bénéfice réel
Les revenus locatifs issus d’une location meublée sont automatiquement assujettis au régime fiscal du bénéfice réel, dès lors qu’ils dépassent 70 000 € par an. S’ils sont inférieurs à ce plafond, l’investisseur peut toujours opter pour ce régime mais est tenu à 2 règles :
- Il doit déclarer son choix à son centre des impôts avant le 1er février de l’année au cours de laquelle il souhaite en bénéficier.
- Il doit conserver ce régime pendant 2 ans au moins, sauf changement d’activité.
Le calcul de la base imposable de revenus fonciers issus de location meublée, s’établit comme suit.
1- Le propriétaire additionne les loyers perçus
Dans le cadre d’une location meublée, l’investisseur confie souvent l’exploitation à un professionnel. Dans ce cas il lui suffit d’additionner les virements perçus de la part de l’exploitant. Attention, s’il a choisi de se faire rembourser la TVA il doit prendre en compte les loyers hors taxes.
Exemple sans TVA: cet investisseur a confié son appartement à la montagne à une agence immobilière, qui lui a versé 10 000 € de loyers l’année dernière. Il a acheté de l’ancien, la TVA n’entre donc pas en jeu.
Exemple avec TVA : ce couple a acheté une chambre médicalisée neuve et a demandé son remboursement de TVA. L’année dernière l’exploitant lui a versé 12 000 € de loyer TTC, les propriétaires ont donc versé 10 % de TVA à l’État, soit 1200 €. Ils ont donc perçu 10800 € de loyers nets.
2- Le propriétaire additionne toutes les charges :
- Montant des travaux,
- cotisations des assurances,
- charges de copropriété,
- impôts fonciers,
- Amortissement des murs et des meubles (l’amortissement du bien ne peut pas se faire sur le terrain, et ne peut pas accroître le déficit foncier).
Exemple : dans cet ensemble résidentiel de service à la montagne, les charges de copropriété sont de 2500 €. La taxe foncière s’élève à 1800 €, et le montant des assurances atteint 500 €. Les copropriétaires ont dû effectuer chacun 600 € de travaux sur les parties communes. Le montant total des charges déductibles est de 5400 €.
3- Le propriétaire additionne les intérêts de son crédit immobilier. S’ils sont supérieurs au montant des loyers perçus, il pourra déduire cette part de ses revenus.
Exemple : en consultant son tableau d’amortissement, l’investisseur se rend compte qu’il a versé 2200 € d’intérêts. Il a perçu 10 000 € de loyer, il ne peut donc pas déduire les intérêts de ses revenus locatifs.
4- Il confronte les recettes et les dépenses en effectuant le calcul suivant :
(Montant des loyers perçus) – (montant des charges) = revenus fonciers imposables
Dans notre exemple, cela donne :
(10 000 €) – (5400 €) = 4600 €
Le montant des revenus locatifs imposables est donc de 4600 €, cette somme viendra s’ajouter aux revenus du foyer fiscal.
Si le propriétaire est au régime du micro BIC
Un investisseur immobilier peut choisir le régime du micro BIC, si les revenus locatifs qu’il tire d’une location meublée représentent moins de 70 000 € par an. Dans ce cas il bénéficie d’un abattement de 50 % sur les loyers perçus.
Le calcul est le suivant :
(Montant des loyers encaissés) * 0,5 = revenus fonciers imposables
Exemple pour 10 000 € de loyers perçus :
(10 000 €) * 0,5 = 5000 €
Dans notre exemple la base de revenus locatifs imposables est de 5000 €. Cette somme devra s’ajouter aux revenus du foyer fiscal.
Pour plus de détails, lisez notre dossier complet sur le statut LMPN (Loueur Meublé Non Professionnel) ici.
Calcul et déclaration de l’impôt sur les revenus fonciers
Taux Marginal d’Imposition (TMI) et CSG
Qu’il s’agisse d’un logement meublé ou non meublé, la base de revenus locatifs imposables est taxée de 2 manières :
- Barème progressif de l’impôt sur le revenu,
- application d’un taux de CSG de 17,2 %.
Prenons l’exemple d’un couple avec 2 enfants à charge, dont la base de revenus fonciers imposables est de 7000 € (après abattement de 30 %). Admettons que son TMI le plus élevé soit de 30 %, le montant de son impôt sur les revenus locatifs se calcule comme suit :
- 7000 € / 3 parts fiscales * 30 %, soit 700 €.
- 7000 € * 17,2 %, soit 1204 €.
En tout, ce foyer fiscal paiera 1904 € d’impôts sur des revenus locatifs bruts de 10 000 €, soit une imposition finale d’environ 19 %.
Pour info : l’État propose des remises d’impôts pour les ménages qui achètent un logement neuf pour le louer via la loi Pinel.
Déclaration de revenus fonciers
Dans le cadre d’une location non meublée, le propriétaire doit remplir les formulaires suivants :
- S’il est au régime du réel : numéro 2044 Cerfa 10334*21.
- S’il est au régime du micro foncier : numero 2042 Cerfa 10330*21.
Dans le cadre d’une location meublée, le propriétaire doit d’abord se déclarer au répertoire Sirène de l’INSEE. Pour cela il remplit le formulaire Cerfa 11921*04 (déclaration d’une personne physique exerçant une activité non salariée indépendante).
Une fois son inscription au répertoire sirène, il déclare ses revenus locatifs de la manière suivante :
- S’il est au régime du bénéfice réel : il doit remplir le formulaire 2031-SD CERFA 11085*19 et reporter le montant sur le formulaire 2042 C-PRO CERFA 11222*19.
- S’il est au régime du micro bic : il remplit uniquement le formulaire 2042 C-PRO CERFA 11222*19.
Ces démarches administratives peuvent paraître lourdes pour un investisseur particulier. Il peut être préférable de s’adresser à un expert comptable pour éviter les erreurs.