Les banques utilisent 2 barèmes pour déterminer la dangerosité d’un prêt immobilier, ce qui influe sur l’acceptation du dossier et le calcul du taux d’intérêt. Le premier est le taux d’endettement, qui représente le poids des futures mensualités sur les revenus nets du foyer. Le second est le reste à vivre, c’est-à-dire la somme qui lui restera pour assurer ses dépenses quotidiennes. Voici comment les calculer avec des barèmes actualisés.
Calculer son taux d’endettement
Le taux d’endettement d’un foyer fiscal est le rapport entre ses revenus nets et le total des mensualités de tous ses crédits. La formule de calcul est la suivante :
Taux d’endettement = (total des mensualités * 100) / salaire net
Par exemple, une personne ayant un salaire net de 2000 € et 500 € de prêts à la consommation, a un taux d’endettement de 25 % car (500 € * 100) / 2000 = 25.
En France, banques et sociétés de crédit tolèrent jusqu’à 33% de taux d’endettement. Suite aux recommandations du HCS (Haut Conseil de Stabilité Financière), elles ne montent pas plus haut.
Dans notre exemple, un taux d’endettement de 25 % laisse encore place à 8 % supplémentaires. Pour des revenus de 2000 €, cela laisserait des mensualités de 160 €.
Pour info : Emprunter Malin met à votre disposition un simulateur de taux d’endettement, actualisé avec la dernière moyenne des taux immobiliers.
Calculer son reste à vivre
Le reste à vivre d’un foyer est une somme d’argent correspondant à la différence entre ses revenus nets et les mensualités de ses crédits. Les banques l’utilisent pour déterminer si le foyer aura suffisamment d’argent pour :
- Se nourrir,
- se vêtir,
- se chauffer,
- se déplacer.
La formule de calcul est la suivante :
Reste à vivre = salaire net – total des mensualités
Il est admis que le reste à vivre minimum est de :
- 700 €/mois pour une personne seule et sans enfants,
- 800 €/mois en couple (400 €/mois par personne).
Aux yeux des banques, un couple a besoin de moins de reste à vivre par personne car à deux on fait des économies.
Puis le montant nécessaire est majoré de 300 € par personne à charge. Si le foyer réside en région parisienne, le reste à vivre est majoré de 100 € par personne.
Un couple avec 3 enfants cherchant à acquérir leur résidence principale en province devra donc avoir un reste à vivre de :
400 € (1er parent) + 400 € (2e parent) + 300 € (1er enfant) + 300 € (2e enfant) + 300 € (3e enfant) = 1700 €
Si cette famille habite en région parisienne :
500 € (1er parent) + 500 € (2e parent) + 400 € (1er enfant) + 400 € (2e enfant) + 400 € (3e enfant) = 2200 €
Pour info : les sociétés de cautionnement de prêt immobilier utilisent elles-aussi leurs propres calculs du reste à vivre. Il est donc possible qu’une banque accepte le crédit, mais que les cautions le refuse.
Calculer son taux d’endettement et son reste à vivre : ne pas tricher
Oublier de déclarer certaines dettes lors d’une demande de crédit immobilier ou consommation, est une erreur. Effectivement l’établissement financier s’en apercevra en consultant le FICOBA.
Au mieux pour l’emprunteur, cet établissement est sérieux et refuse de lui prêter pour dissimulation d’information. Certains seront plus débonnaires et appliqueront juste un taux d’intérêt plus élevé, considérant que ce client peu sérieux présente des risques.
Dans le cadre d’un prêt à la consommation, l’emprunteur pourra tomber sur un établissement prêt à prendre des risques. Il lui proposera des crédits chers en échange de dépasser son taux d’endettement de 33 %. Un accord qui satisfera certains ménages, avec le risque de les plonger dans une situation financière difficile.
Pour info : en février 2022 les crédits immobiliers se sont signés en moyenne sur 239 mois à 1,09 % de taux fixe (source : CSA/Crédit Logement).
Taux d’endettement suffisant mais reste à vivre trop faible
Il arrive que des ménages se voient refuser un prêt immobilier, à cause de leur faible reste à vivre.
Prenons l’exemple d’une famille composée de 6 personnes, dont les revenus nets sont de 3000 €. Avec un taux d’endettement maximum de 33 %, ce foyer pourrait théoriquement se permettre des mensualités de 1000 €. Mais il ne leur resterait que 2000 €, ce qui les placerait dans la catégorie du reste à vivre faible.
Quelque soit leur localisation géographique, une solution pour ces ménages pourrait être de commencer un projet avec un prêt d’accession sociale doublé d’un prêt à taux zéro. Dans cette configuration l’État se porte garant d’une partie des sommes empruntées, ce qui a tendance à rassurer les banques.
Prenons l’exemple inverse d’une famille composée de 6 personnes, et habitant en région parisienne. Admettons que son reste à vivre soit de 3000 €, ils sont donc au-dessus du plancher. Toutefois si leur taux d’endettement futur est de 35 %, leur prêt immobilier sera refusé par toutes les banques.