Un bail de location peut se signer de deux façons différentes, avec ou sans notaire. La première solution offre davantage de sécurité et garanties. De plus en plus utilisée, la signature d’un contrat de location notarié (avec notaire) reste toutefois reste beaucoup moins pratiquée que le bail sous seing privé (sans notaire), notamment à cause des frais que cela engendre.
Pour autant, si vous êtes investisseur immobilier et que vous vous intéressez à cette pratique, nous vous proposons de découvrir tout ce qu’il faut savoir sur le sujet, dans la suite de cet article. L’occasion pour vous d’y voir plus clair si vous envisagez la mise en location de l’un de vos biens immobiliers.
Qu’est-ce que le bail notarié ?
Signer un contrat de location peut se faire de deux façons. Ainsi, le bailleur et le futur locataire ont le choix entre :
- La signature d’un bail sous seing privé : le bail n’est signé qu’entre eux deux ;
- La signature d’un bail notarié : le bail est rédigé et signé par le notaire avant d’être signé par le bailleur et locataire.
La première méthode est souvent utilisée, car elle est plus rapide et plus pratique (elle ne nécessite pas de rendez-vous avec un notaire) mais aussi moins coûteuse. En effet, il ne faut rien débourser pour signer son contrat de location sous seing privé. Dan les deux cas, le contrat doit respecter les règles de droit classique comme la durée (3 ans pour un logement vide, et 1 an pour un logement meublé)
Dans la pratique, c’est plus souvent le propriétaire de locaux commerciaux (boutiques, restaurants, bureaux) qui fait appel à un notaire.
Pourquoi utiliser un bail notarié ?
Officier ministériel, le notaire jouit d’un statut un peu particulier. Sa simple signature confirme l’authenticité et la légalité d’un document. Si vous envisagez de mettre un bien immobilier en location et que vous souhaitez que tout soit fait dans les règles de l’art, le bail authentique semble être la solution la mieux adaptée.
Le notaire a plusieurs missions à remplir :
- Avant toute chose, il doit vérifier que le bailleur est bel et bien le propriétaire du bien immobilier qu’il met en location. S’il ne l’est pas, il n’a pas le pouvoir de signer le contrat de location ;
- Il assure une équité entre le propriétaire et le locataire. Son rôle est de faire respecter les droits de chacun, sans avantager tel ou tel individu.
- Il s’assure enfin que toutes les règles soient bien respectées, afin d’éviter l’annulation pure et simple du contrat de location. Par exemple, il doit vérifier que le logement est aux normes et a été testé quant à l’éventuelle présence d’amiante, de plombs ou de termites. Il s’assure que la surface minimum habitable soit respectée ou que le futur locataire ait accès ç un point d’eau potable, etc…
Finalement, on voit qu’à travers le bail notarié, le notaire joue le rôle de garant de l’intégrité d’un logement.
Combien coûte un bail notarié ?
Pour un logement, le montant est défini par la loi ALUR, et le coût représente 0,5 fois le montant du loyer mensuel hors charges. Attention, il faut ajouter à cela la TVA (20 %).
Dans le cas d’un bail commercial, les honoraires du notaire sont libres et dépendront de la complexité du dossier. Dans les faits, il faut s’attendre à payer environs un mois de loyer.
Les avantages d’un bail notarié
Comme expliqué ci-dessus, la signature d’un bail notarié présente plusieurs avantages. Voici lesquels :
- Opter pour le contrat de location notarié confère au contrat de location, une « date certaine ». Il s’agit d’une date de référence permettant de fixer les délais d’éventuelles échéances. Cette date certaine fait du bail notarié un document incontestable, ce qui le rend d’ailleurs opposable aux tiers (au contraire du bail sous seing privé) ;
- Le bail notarié présente un second avantage, celui de donner au contrat de location, une force probante. En d’autres termes, le contenu présent au sein même du contrat est considéré aux yeux de la loi, comme étant la réalité même de ce que les deux parties engagées (bailleur et locataire), ont voulu ;
- Ce caractère probant fait que les clauses du contrat de location sont considérées comme étant incontestables. La seule façon de contredire le contrat d’habitation notarié en justice est l’attaque en justice, par la voie de l’inscription de faux.
- Dernier gros avantage du bail notarié, son titre exécutoire. En d’autres termes, ce contrat de location à la force d’une décision de justice.
Le principe de la force exécutoire
Le principe de la force exécutoire pour un contrat de location notarié est probablement l’avantage le plus important et surtout, le plus souvent mis en avant par ses adeptes. Ce titre fait que le contrat de location à la force d’une décision de justice. En d’autres termes, vous n’avez pas à obtenir, en tant que propriétaire – bailleur, de jugement de la part d’un Palais de Justice pour faire valoir vos droits de propriétaires.
En théorie, le bail d’habitation notarié permet de saisir les comptes de son locataire, en faisant appel à un huissier de justice. En cas d’impayé, ce dernier peut alors agir sans avoir à attendre qu’un juge ne rende sa décision. Cela n’est absolument pas possible avec la signature d’un bail, sous seing privé.
Bien évidemment, les choses sont quelque peu différentes dans la pratique. Le locataire, après saisie de l’huissier de justice, peut se retourner en justice. En effet, le titre exécutoire reste moins solide qu’une décision de justice rendue en bonne et due forme.
En outre, la saisie par un huissier de justice implique nécessairement que le locataire insolvable le soit finalement. Or, lorsque le loyer n’est pas réglé, c’est souvent pour des problèmes d’ordre financier. Enfin, le fait de faire appel à un huissier de justice ne permet pas d’expulser le locataire ou de mettre fin à un contrat de location. Pour cela, il faut toujours passer par le tribunal pour entamer une procédure d’expulsion.
Comment éviter les impayés ?
En tant que propriétaire, vous pouvez souscrire à une garantie contre les loyers impayés pour plus de sécurité. Cette assurance vous couvre contre les éventuels impayés de votre locataire. Les tarifs varient de 3 à 5% du montant annuel du loyer.
En plus de la GLI, le propriétaire peut demander à ce que son locataire opte pour la garantie visale. Il s’agit d’une garantie mise en place par Action Logement, qui assure également contre les impayés et les dégradations d’un bien, dans une certaine mesure.
Quels sont les inconvénients du bail notarié ?
Les inconvénients du bail notarié ne sont pas nombreux. Le premier point à soulever concerne la question des délais. Les notaires sont occupés, souvent pris. Ainsi, cela suppose qu’il soit impossible de prendre rendez-vous aussi vite que souhaité. La signature du contrat de location notarié repousse donc de quelques jours le délai initialement envisagé. En effet, il faut, en plus du rendez-vous, compter le temps pris pour la rédaction du contrat !
Second point, le coût. Signer un document sous seing privé n’implique aucun frais, si ce n’est de déplacement ou d’impression. En revanche, faire appel à un notaire peut coûter cher. De manière générale, il faut compter quelques frais : un loyer hors charges, à quoi on ajoute la TVA (20%). Le coût du bail notarié est alors supporté à 50% par le bailleur et à 50% par le locataire.
Alors, bail notarié ou sous seing privé ?
Bail notarié, bail sous seing privé… Finalement, la décision ne dépend que de vos attentes et de vos objectifs. Si vous êtes en recherche de flexibilité et semblez plutôt confiant quant à vos futurs locataires, le contrat de location sous seing privé semble davantage fait pour vous, d’autant qu’il ne vous coûtera rien.
En revanche, si vous avez déjà rencontré des problèmes avec d’anciens locataires ou que vous souhaitez que tout se déroule correctement, dès le début de votre activité locative, le bail notarié est probablement la solution qu’il vous faut.
Dans ce tableau récapitulatif, on vous rappelle les avantages et les inconvénients de chacune des solutions :